· 如何确定被征收房屋的面积?

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,被征收房屋的价值由房屋的性质、用途及面积等相关因素决定。在先前推送的文章中,我们分别给大家讲解了“依据房屋的用途如何补偿”、“依据房屋的性质如何补偿”,今天我们来给大家说说“依据房屋面积计算补偿”的问题。

被征收房屋的面积如何计算,主要是分为两种情况:

其一,对于已登记的房屋,按照房屋权属证书和房屋登记簿为准。这是最简单的一种情况,在房屋评估中直接依据房屋登记簿或者房屋权属证书上的数字来评估房屋的价值。

但是,实践中也存在不少实际面积与登记面积不符的情况,一般可主张按照实际面积计算,但是如果房屋登记面积大于实际面积的,被征收人也可主张按登记面积确定。关于房屋的实际面积,可由征收人与被征收人现场测量,或者委托第三方测量。

其二、对于未登记的房屋,可以依据相关建房批准文件上登记面积为准,但是若相关批准文件上没有房屋面积的,按照实际测量为准。

依据《房屋测量规范》,房屋建筑面积的测量计算如下:

a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

实践中,被征收房屋的价值与房屋的面积、用途、性质息息相关,被征收人如若对被征收房屋价值有异议的,可根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》之规定:被征收人对评估结果确定的被征收房屋价值有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收当事人提出鉴定申请时,应当提交以下材料:(1)评估鉴定申请书(2)身份证明(委托代理的,还应当提交授权委托书及代理人的身份证明);(3)房地产价格评估报告或者分户报告;(4)评估标的物的房屋权属证书,无房屋权属证书的,提交规划、土地、建设等批准性文件;(5)鉴定缴费证明;(6)其他材料。

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