· 知道这些,就不会轻易陷入“拆违代拆迁”的套路!

为了降低拆迁成本,提高拆迁效率,“拆违代拆迁”成了部分拆迁方的首要选择。实践中,被拆迁人大多对“什么是违法建筑”没有准确的认知,这就给了“违法拆迁者”一个很好的违拆借口。

首先,我们必须明确什么是违法建筑?

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。

常见的违法建筑有:
(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;

(三)擅自改建、加建的建筑;

(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;

(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;

(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

(七)逾期未拆除的临时建筑;

(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

其次,我们说说违法建筑的拆除程序。此时想要提醒大家的是,即便是违法建筑,也并非是拆迁方想拆就能拆的,它有着严格的法律规定,若是拆迁方没有依法作为,被拆迁人可以诉诸法律。

《行政强制法》第四十四条规定:对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。

另第三十五条规定:行政机关作出强制执行决定前,应当事先以书面的形式催告当事人履行义务。

违法建筑的拆除程序可大致归为以下几步:

1、限期当事人自行拆除——《限期拆除决定书》

《城乡规划法》第六十四条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

根据该条文可知,对违法建筑的处理除了限期拆除以外还有罚款等处理方式,当无法采取改正措施消除违建带来的影响时,应当限期拆除。

2、催告书

当事人在《限期拆除决定书》规定的期限内未自行拆除的,相关部门应当向当事人发出催告书,催告当事人及时履行拆除违建的义务。催告书应当包括以下内容:履行义务的期限、履行义务的方式、当事人可以行使陈述或者申辩。

3、强制拆除决定书

经过催告,当事人逾期仍未履行且没有正当理由的,行政机关可以作出强制执行决定。强制决定书应当包括当事人的姓名或者名称、地址;强制执行的理由和依据;强制执行的方式和事件;申请行政复议或提起行政诉讼的途径和期限;行政机关的名称、印章和日期等内容。

4、公告强制拆除决定书

5、采取强制拆除措施

《城乡规划法》第六十八条:城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

最后,违法拆除违建的赔偿问题。也就是说拆迁方未走合法程序便将违建拆除的,被拆迁人可以依法提起赔偿。此时可根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条的规定:侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成侵害,应当返还的财产灭失的,给付相应的赔偿金。在违法强制拆除房屋的情形下,被征收人获得的行政赔偿数额不应低于被征收房屋的补偿标准。

综上,对违法建筑做一个详细讲解,避免大家在实践中将违建和一般房屋混淆;对违法建筑的拆除程序的解析,希望大家在遇到拆迁时,能够明确的知道是否是违拆,是否以“拆违代拆迁”。当然,如果您有任何不清楚不理解的问题,也欢迎您咨询北京市律师事务所。

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