· 请收好你的房屋评估指南!

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定:被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定。在房屋征收的过程中,房屋评估的高低直接影响补偿的多少,对被征收人而言不可小觑,谨防陷入房屋评估的陷阱。

评估对象

被征收房屋价值评估应包括:被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。至于搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业的补偿、被征收房屋室内装饰装修价值等不属于必须评估的范畴,首先由征收双方当事人协商确定,协商不成的,可以委托评估。

值得注意的是,对于房屋的建筑面积,应是房屋的实际建筑面积。实践中有些评估机构将违章建筑面积从房屋实际面积中剔除,对违章的面积不予认定,这种做法实属不当。因为,对房屋作出合法与否的认定,显然不属于房屋评估机构的职能。

评估时点

被征收房屋价值评估时点与用于产权调换房屋价值评估时点均为房屋征收决定公告之日。

评估机构的确定

评估机构首先该由被征收人选定,只有在被征收人无法就选定评估机构达成一致意见时,才由征收人组织被征收人按照投票原则或随机方式确定。实践中往往出现直接由征收人选定评估机构的状况,这种做法显然是不合法的,尤其提醒被征收人注意。

评估方法

常用的评估方法主要有:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用市场法估价。

收益法是指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以运用市场比较法的房地产估价,对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。

假设开发法是指对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

请收好以上房屋评估的基础指南,遇不合理的房屋评估时,及时拿起法律武器维护自己的合法权益。当然,也可以通过聘请专业律师,以最小的成本最大限度维护自己的合法权益。

法条链接

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第四条:房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定

第十条:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十三条:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

第十四条:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

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