· 你的房屋值多少钱?征收时是否拿到了合理补偿?

征收国有土地上房屋时,被征收人最为关心的是:能拿到多少补偿?然而补偿款的多少,其根本在于房屋价值的多少。

为此,我们主要以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规为依据予以解释说明。

什么是国有土地上房屋?

我国的土地性质分为国有土地和农民集体所有的土地,而所谓的国有土地上房屋,是指在国有土地上的房屋等建筑物及构筑物

如何判断国有土地?

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”的规定可知,判断土地是属于国有土地还是农民集体所有的土地的依据是土地权属证书。

如何取得国有土地使用权?

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条:“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地”的规定可知,取得国有土地使用权的方式包括出让等有偿方式和划拨两种方式。

征收国有土地上房屋的法律依据有哪些?

《中华人民共和国宪法》第十三条第三款:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

评估国有土地上房屋价值的时点

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定可知,评估时间为市、县级人民政府作出房屋征收决定公告之日,对房屋价值的确定原则是不低于类似房地产的市场价格,即可以高于类似房地产的市场价格。

评估国有土地上房屋价值的方法

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条:“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”

根据上述规定可知,评估方法有:市场法评估;收益法评估;假设开发法评估。

影响国有土地上房屋价值的因素

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”

也就是说房屋的价值主要考虑区位因素、用途因素、建筑结构因素、新旧程度因素、建筑面积因素、占地面积因素、土地使用权因素。

房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
国有土地上房屋值多少钱?

《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”

由上可知,被征收国有土地上房屋价值是正常市场交易价格。

如果被征收国有土地上房屋没有交易,又该如何处理呢?参照类似房地产房地产的市场价格。

什么是被征收房屋的类似房地产?

《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条第一款:“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”

什么是被征收房屋类似房地产的市场价格?

《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条第二款:“被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”

征收国有土地上房屋的补偿原则是什么?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条:“……应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”的规定可知,给予公平补偿原则。

何为公平?

公平,是指市场上国有土地上房屋正常交易值多少钱,政府就应该补偿多少。

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