· 拆迁房屋价格如何评估?怎么判断“评估报告”是否合法?

 

“房子面临拆迁,到底该定多少补偿价”?对于被拆迁人来说,“评估价格”是他们最关心的问题。大多数的被拆迁人都觉得拿到的评估报告有问题,评估价格太低,那么问题出在了哪里?很多人不得而知。现在,律师教您如何审查《房屋评估报告》是否合法。

 

1首先确定评估机构的选定是否合法

 

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

 

2评估机构是否具有相应资质

 

从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(包含三级)房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构),并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。

 

 

3评估人员是否为两人以上并期望取得相应证照

 

从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证,负责征收评估工作的专业人员,应当是评估机构中的专职注册房地产估价师,且须由两名以上注册房地产估价师进行评估。

 

4审查评估时点

 

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

 

5评估方法是否选用正确

 

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是工业、生产、仓储用房的,如市场交易量较少,无法选用市场法的,应当选用成本法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

 

6房屋征收部门与评估公司是否签订房屋征收评估委托合同

 

房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

 

7房屋评估报告中对于房屋面积的认定

 

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准,房地产价格评估机构也应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况、测量登记房屋面积,并交由被拆迁人确认并签字。

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