土地使用权变更税都有哪些具体的税种

土地使用权的变更是需要当事人双方一直同意,而且必须把相关的资料准备齐全才能够进行;其中少了任何一个环节和资料其土地使用权变更都是不能成立的,而且土地使用权变更是要缴纳税费的。那么土地使用权变更税都有哪些具体的税种?

1、转让方:增值税、城建税等附加、印花税、土地增值税

(1)增值税:纳税人(一般纳税人/小规模纳税人)转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

此处说的“减去取得该土地使用权的原价”是什么意思?如果土地是从政府手中取得,则原价指土地出让金;如果土地是从别的企业受让的,还要看当时交契税时是按什么金额计算的,如果是按高的评估价计算的,则扣除额是评估价(评估价是不含税的);如果是按合同金额计算的,则扣除额仅指发票上标注的不含税价款。

(2)城建税等附加:实交增值税*13%(城建税7 教育费附加3 地方教育费附加 2 地方水利建设基金1)

(3)印花税:合同标注的价款(非评估价)*万分之五

(4)土地增值税:增值额*税率-扣除数

增值额=价款(如果评估价大于合同价选评估价,如果评估价低于合同价,选合同价,总之谁大选谁)—扣除项目

扣除项目:如果土地是从政府手中出让方式取得,扣除项目包括土地出让金、耕地占用税、耕地开垦费、契税、土地平整费、转让过程中支付的增值税附加、印花税(价款如果是按评估价计算的,扣除项里不含销项税,价款如果是按发票金额计算的,则扣除项里含增值税)

用增值额除以扣除项目,算出增值率,根据增值率选税率和扣除数,然后根据增值额*税率-扣除数算出应纳土地增值税。

2、受让方:契税、印花税

(1)契税:价款*3%(各地可能不同),价款比较评估价和合同价,谁大选谁。

(2)印花税:一是产权转移书据,根据合同金额计算*万分之五,与转让方的印花税金额一致;二是权利许可证照交5元印花税。

土地使用权变更程序

依照《城市房地产管理法》第17条规定,改变土地用途应依循以下程序:

1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

土地用途改变,将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时,土地用途的改变,必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此,《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条,都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

土地用途是城市规划的重要内容之一,改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此,改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更,因此,土地用途的改变,在取得出让人和城市[2] 规划行政主管部门的同意之后,应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让年限,并相应调整土地使用权出让金。

以划拨方式取得的土地使用权

应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。

1、经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

2、私有住宅转让后仍用于居住的;

3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;

5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

6、根据城市规划,土地使用权不宜出让的;

7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

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