【征地拆迁】房屋拆迁中三大陷阱防范手册

征地拆迁,是土地集约化、先进化的重要手段。在几十年发展过程中,从政府主导的国有企业改革拆迁发展到如今以开发商作为拆迁主体的商业化拆迁,其经历了一个国有政策指导到政府商业化演变的过程。虽然表面看来,现阶段的征地拆迁仍能提高中华民族的城乡建设与现代化发展,但其实施之路却已经与造福人民的本旨背道而驰了。拆迁实务中,为达到低价拆迁的目的,拆迁单位会绞尽脑汁采取各种方式诱迁、逼迁。拆迁人深谙人性心理学,其诱迁、逼迁手段可谓花招百出,无所不用其极。据笔者统计,在整个拆迁中,拆迁人会设置不少于十种拆迁陷阱,被拆迁人稍不注意就会落入他们的圈套,得不到应有的补偿,甚至以超低价格屈从搬迁。笔者现针对征地拆迁过程中出现频率最高、应用范围最广的三大陷阱进行说明、探讨,希望能够对被拆迁人有所裨益,在未来的拆迁过程中提高警惕,多加防范。

在房屋拆迁补偿协商之前,拆迁单位往往会组织入户评估。表面看来,这种拆迁人所谓的专业性评估看似客观、科学。但实质上,这种由拆迁人组织或聘请的评估公司所做成的评估报告水分极深。由他们做出的评估价值远远低于房屋实际价值,有些评估总价甚至只是实际价值的十分之一。面对这些现象,被拆迁人往往被那些所谓的专业术语所蒙蔽。事实上,评估报告中的诸多陷阱,都可以被维权人识破。

当由拆迁人组织或聘请的评估公司前来做评估时,被拆迁人不要听到是政府委派的人员就完全信任,因为真正专业的评估公司必须是有专业资质证明的单位。政府委派与专业资质二者之间没有任何关系,如果评估公司拿不出证明材料就无法说明自己的专业资格,被拆迁人就完全有理由把他们拒之门外。

专业评估公司作出的评估报告并非全部都是专业报告。事实上,规范化的评估报告至少要有几十页,遇到大的项目,评估报告可以达到上千页乃至上万页。可拆迁实务中,80%的评估报告都只有两三页。但对于涉及公共利益的拆迁而言,不论是旧城改造还是城中村建设,都不是两三页纸就能评估出其实际价值的。

实践中,拆迁评估报告的评估基准是按照政府定价。殊不知,这种政府定价与市场定价相差悬殊。市场定价一般是按照房屋所在地商品房的销售价格所定,而政府定价则没有严格的标准,政府在刨除欲得利润之后所制定的评估基准,往往无法保证被拆迁人的生活水平。

事实上,协商谈判之前的拆迁评估,被拆迁人并非必须接受。因为这一阶段的评估基准较低、评估随意性较大,被拆迁人接受这种评估报告有很大的不利性。所以,对于被拆迁人,此时不妨拒绝政府评估。因为该阶段的评估属于被拆迁人意思自治范围,被拆迁人可以同意,也完全可以拒绝,而且拒绝评估也不会导致承担任何责任。并且被拆迁人也不用担心错过评估以后就不会再有评估机会。实践中,房屋拆迁裁决过程中还会有一次评估,而这次评估相比于协商之前的评估则更具法定性与专业性。

这里所说的材料主要是指评估报告。对于协商谈判前的评估报告,上文已论述了其非必要性。所以,此时评估公司送达的任何文件都可以拒收,且不会负有任何后续责任。在这一时段同样会出现一个陷阱,那就是,拆迁人员会哄骗说“签收只代表接收到了文件,具体同不同意还要另外签字协商”。但如果被拆迁人相信了这些话,才真是中了对方的奸计。因为,评估报告在送达之后五天即可视为认可。根本无需另外签字同意。所以,对于协商谈判前的评估报告,被拆迁人一定不能轻易签字,否则会对以后的拆迁维权带来很大的阻碍。

协商谈判是房屋拆迁补偿过程中最重要的环节,被拆迁人稍微不慎就会落入拆迁单位的圈套,损失惨重。实践中,协商谈判过程中出现频率最高的要数下列三大陷阱。

拆迁人与被拆迁人协商谈判过程中应用最广的就是工作陷阱。谈判中,拆迁人威胁被拆迁人,扬言如果被拆迁人仍然拒绝签订补偿协议,拆迁人就能使被拆迁人及其亲属丢掉工作。实践中,往往是被拆迁人工作单位越好,这种威胁越有成效。拆迁实务中,许多被拆迁人即陷入了这一工作陷阱,为了保住饭碗而违心签下补偿协议。可是,从劳动法角度看,任何单位都不可能以员工拒绝签订拆迁补偿协议为由而辞退员工。所以一旦对方滥用职权劝退、辞退被拆迁人。被拆迁人只要申请劳动仲裁或去法院起诉,结果一定是被拆迁人一方获胜,涉案单位不仅需要恢复被拆迁人的工作,还要补偿被拆迁人在被劝退、辞退、变相辞退过程中所应发的工资。 所以,工作陷阱都是圈套,被拆迁人一定不要轻易上钩。

拆迁单位在促进搬迁过程中,还有一种不正当手段是雇佣社会人士对被拆迁人施加影响。而这些社会人士施加影响的具体方式则不外乎言语恐吓和肢体威胁。但正是这些恶言恶语或砸门打灯的不入流手段却逼退了许多拆迁维权人。面对黑社会威胁,胆量小点的被拆迁人只能委屈求全,匆忙签订不合理的补偿协议以求安稳。但这种黑社会的恐吓手段其实也是拆迁人设计的陷阱。统观全国因拆迁引起的命案事件,没有一起是黑社会组织蓄意伤人致死的情形。可以说,他们的威胁恐吓都是表面文章,社会主义法治中国,不允许任何人随意侵犯他人财产与人身,任何恶意侵权的行为都要受到法律的制裁。所以,面对黑社会威胁,被拆迁人完全不必惊慌害怕,应沉着冷静,第一时间选择向公安机关报案,报案后要求公安机关出具立案通知书,以便于日后的追踪维权。

停水停电是拆迁人逼迁方式中最常见的陷阱,也是回报率最高的方式之一。因为实践中,只要拆迁单位将拆迁区域的水电掐断,一些意志薄弱的被拆迁人在缺水缺电的环境中很快就忍受不住艰苦,最终放弃维权。但对于这些被拆迁人,只要能多了解法律或接受专业指导,正确利用法律途径依法维权,就能迅速识破被拆迁人的逼迁陷阱。因为我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条明确规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”所以,一旦拆迁人采取停水停电的手段逼迫拆迁,被拆迁人就可以通过提起诉讼来维护自身的合法权益。

除了以上所讲的入户评估中评估公司的资质、评估报告、评估基准、送达、协商谈判过程中的陷阱,拆迁实务中,拆迁人还会设置其他多种陷阱对被拆迁人“围追堵截”,如利用打白条、疲劳战、找托、堵路、利益诱导等手段诱迁、逼迁。但万变不离其宗,所有这些陷阱都只有一个目的,那就是以最低的代价尽快签订补偿协议。所以,对于被拆迁人来说,遇到拆迁陷阱,根本不必惊慌失措。只要保持理智冷静,坚持原则与期望,做到强硬抵制的同时再加上专业的法律指导,就一定会让拆迁方自乱阵脚,最终陷入自己设计的迷局。

肖卫红  律师

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