什么是土地腾退?拆迁补偿标准如何计算?

近年来,随着城乡一体化的推进,部分农村城市化进程也日渐加快,各地拆迁的现象已经屡见不鲜。补偿标准也是乱象丛生、纠纷不断,而全国各地对于集体土地拆迁所适用的政策也千差万别。但是有一种拆迁方式却逐渐地被多地普遍采用,这就是所谓的“土地腾退”。

什么是土地腾退?拆迁补偿标准如何计算?

一、什么是农村土地腾退?

腾退即协议搬迁、协议搬离。一般是指集体土地上进行的由被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后,村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。从本质上讲,“腾退”的根本目的在于快速实现征收,进行土地储备或建设,它是一种变相的拆迁或征收。

需要提醒大家的是,根据《土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模,较大的由国务院批准,其余由省、自治区、直辖市人民政府批准,或由市、县人民政府批准”。

可见村委会并无权对集体土地进行征收,村委会主导实施腾退的行为已经严重违反了土地管理相关法律的规定。

二、腾退的现状和类型

“腾退”逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来,政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理,也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。

但是,基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范,所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中,其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。

第一种,由开发商以建设绿化隔离带为名行商品房开发之实。即在实施土地收储和房屋拆迁过程中以建设绿化隔离带的名义进行,但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目。

第二种,开发商与村委会联合实施腾退,即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退,在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。

第三种,由镇政府或者区政府主导实施的集体土地腾退。

房屋腾退的补偿标准:

三、腾退的补偿标准

1.房屋腾退补偿计算标准

(1)房屋腾退货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。

(2)房屋腾退补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被腾退人获得调换产权的房屋的评估价格。

2.房屋腾退安置费计算标准

(被腾退人或承租人)安置补偿费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

四、村民遇到腾退时,

该如何维护自己的合法利益?

首先,申请村务公开。被腾退人可以根据《村民委员会组织法》第30条的规定,向相关的村委会申请村务公开,要求村委会公开腾退方案、补偿分配方案等村委信息以及有关腾退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、实施人以及其他相关材料。

一方面便于了解腾退的具体内容,另一方面也为后续的维权奠定基础。如果村委会不公开相关信息,可以向上一级政府申请监督村委会履行职责,必要时可就此提起行政诉讼进行救济。

其次,向政府部门提起查处程序。可以依据信息公开所获取的内容,分析违法行为的性质,申请有权机关采取不同的查处程序。如果行政机关不履行法律法规赋予其的职能,还可以提起行政复议或者行政诉讼进行进一步的救济。

提起行政复议或行政诉讼。只要行政机关作出了具体行政行为,并对被腾退人的实际权利义务产生影响的,我们都可以提起行政复议、行政诉讼。要求法院确认其行为违法,从而提高补偿。

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