【征地拆迁】知己知彼、百战不殆:五分钟带你了解房地征收中的政府信息公开

在律师接受委托人委托后,首先进行的工作就是搜集、整理、汇总案件的有关信息,为接下来的维权工作做好“战前准备”。而在涉及房屋、土地征收等行政案件中,与案件相关的信息与证据材料,往往掌握在各政府部门里。为了获取这部分与委托人利益直接挂钩,但却由于各方面原因未取得的证据材料,律师通常需要帮助委托人采取申请政府信息公开的方式,及时从有关主管部门获得相应的材料,以展开有针对性的应对策略。

根据《中华人民共和国政府信息公开条例》(以下简称条例),公民、法人可以向各级地方人民政府相关部门申请自身生活、生产所需要的相关信息,并在收到申请之日起15个工作日内予以答复。若政府对属于自己应当公开范围内的政府信息公开申请,采取推诿、拒绝等方式不履行信息公开义务的,我们通常可以采取向其上级部门或同级政府申请行政复议,甚至提起行政诉讼,来维护自身的合法知情权。

在房屋、土地征收业务实务中,由于涉及到的政府许可、批复、报告种类较多,律师通常会结合案件的具体情况,向多个政府部门申请由其作出或保存的政府信息文件。具体而言,涉及到的政府部门主要可分为两大类:建设项目信息公开、征地行为信息公开;而针对建设项目进行信息公开所涉及到的政府部门,主要包含以下三类:

设立在各地的市、县城乡规划局,又称规划局,主要职责包括编制本地的城镇、乡村总体规划、城区内的控制性详细规划以及报批工作,以及核发与规划相关的各类许可。结合征地拆迁实务,我们向地方城乡规划局申请的政府信息公开主要包括以下几项:

(1)控制性详细规划与控制性详细规划批准文件:控制性详细规划是城市、乡镇利用土地进行建设的总蓝图,其详细记载了土地的使用性质、土地兼容性、土地容积率、建筑密度、建筑高度、“四线”及控制要求等内容。任何不按照控制性详细规划而作出的建设项目审批意见、许可证都是违法的;而控制性详细规划需经同级人民政府审批后方才具有法定效力。因此,向规划局申请控制性详细规划与其批准文件,是律师进一步审查征地与项目建设是否符合城镇规划要求的必经程序。

(2)建设项目选址意见书:该行政许可主要针对以划拨方式取得土地使用权的各类建设项目,主要包括城乡基础设施、交通、水利、能源设施建设、国家机关设施建设等。建设项目选址意见书是相关建设项目在报批设计任务时必须附带的文件,这也是涉及划拨土地建设项目建设最先需要取得的合法手续。申请公开建设项目选址意见书,并审查其作出的主要依据,律师可从根源判断相关建设项目的合法性。

(3)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划用地红线图:房产“五证”中,由规划局作出的包括建设用地规划许可证,简称“地规证”,以及建设工程规划许可证,简称“建规证”。通俗来说,地规证限定了在土地上建设房子的类型,例如在城市商业用地上,若核发了厂房的地规证,则属于不符合规划要求;建规证限定了建成房子的样式(也即平面尺寸、层数、高度),若未按照建规证载明的样式建造,也属于违法建筑。

规划用地红线图是规划部门向建设单位核发地规证、建规证的前置要件。申请人在取得规划部门制作的规划用地红线图之后,向土地主管部门取得土地出让合同后,才最终由规划部门核发地规证与建规证。规划用地红线图严格限定了建筑物的边界或外沿界限,限定了建筑物占用土地的边界,它是建设单位的“紧箍咒”,是保护土地权利人合法利益的“防盗门”。

通过申请公开地规证、建规证,以及双证的前提要件规划用地红线图,我们可以获得更精确的掌握建设项目用地是否满足法定要求,为接下来的维权行动奠定基础。实务中,针对地规证、建规证核发不符合法律要求的情况、律师常提起撤销行政许可之诉,来阻断对被征收人土地权利的不法侵害。

我国设立在各市、县的地方发展和改革委员会,简称地方发改委,主要职责包括审批、核准、备案,以及审核和上报本地的各类投资建设项目。按照常理,地方政府征收土地、房屋之目的,在于出让土地使用权或直接由政府主导,进行后续的固定资产建设,而此类建设项目首当其冲的批准手续,便是由地方发改委作出的建设项目批准文件。根据《政府核准投资项目管理办法》,建设项目单位在向地方发改委报送项目申请报告时,主要包括(1)选址意见书(仅针对以划拨方式取得土地的项目);(2)用地预审意见;(3)环境影响评价审批文件;(4)节能审查意见;(5)应当提交的其他文件等。通过向发改委要求公开建设项目批准文件,我们可以了解征收房地的建设项目是否满足发改委批准的要求,对建设项目的合规性做到心中有数。

各市住房与城乡建设局,简称地方城建局,主要职责包括受理和审批建筑工程施工许可。建筑工程施工许可证是房产“五证”中具有重要地位的行政许可证件,它标志着建筑物具备了开工建设的全部条件:包括各项事先审批手续齐全、拆迁进度符合要求、建设资金到位、质量安全注册手续完备等。未核发建筑工程施工许可证,或施工许可证的合发不符合法律法规要求,都不得在土地上进行项目建设。

实务中,常常出现拆迁工作未进行完成,补偿尚未到位的情况下,建设单位即依据已核发的施工许可证,开始在被征收人原有的土地上进行建设的状况,甚至有些建设单位为了赶工期、追进度的需要,在未获得施工许可证之前,就使工人、机械入场开工建设,这显然是违反相关法律法规的要求的。通过向住建局申请公开相关建设项目施工许可证,并进行合法性审查的基础上,我们可向违法开工建设的建设项目单位提起排除妨害等民事诉讼,以维护被征收人的合法权益。

综上所述,在被征收土地上进行项目建设,需要满足多种条件。建设项目单位需要按流程、按规则,取得政府相关主管部门颁发的各类行政许可文件,才可以进行相关项目的建设。通过向政府部门申请信息公开,我们可以获得具有法定效力的关键性证据。这些证据将增加被征收人的筹码,使被征收人与征收人、建设项目单位之间建立有效的平等沟通渠道,帮助被征收人获得更好的补偿结果。

于易生  助理

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