【征地拆迁】北京市宅基地上房屋拆迁补偿问题研究

文/张明亮

笔者在与当事人的不断接触中,经常会被问到这样一个问题:我的房屋应当按照什么价格来补偿,多少钱一平米才算合理。其实,这个问题回答起来还是比较复杂的,涉及到许多法律规定。

需要明确的是,对于集体土地及其上房屋的补偿,国家有一个中心的思想,那就是保证被拆迁人生产生活水平不降低。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电(2010)15号)中明确规定:征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的,要带头严格执行规定程序和补偿标准。由于这是总体性的规定,而各个地区经济发展水平、居民生活水平又有很大不同,所以各省、市人民政府均制定了适应自己本地区的补偿标准,北京市在这方面规定的尤为细致。

依据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条:房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成;计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。由此可以看出,对补偿影响最大的是宅基地区位补偿价。《规则》第四条规定:宅基地区位补偿价按下列公式计算:宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。我们可以假设理想条件下:既被拆迁人的宅基地面积均一样,将第四条的公式带入第三条就可以得出:房屋拆迁补偿价=当地普通住宅指导价×户均安置面积-房屋重置成新均价×户均安置面积+被拆迁房屋重置成新价。

可以看出,补偿价主要由两部分组成:房屋本身的价值、房屋所占土地的价值。房屋本身价值既房屋重置成新价一般情况下仅占很小一部分,因此,当地普通住宅指导价就直接决定了补偿数额的多少。当地普通住宅指导价的确定依据的是《规则》第四条第二款:当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。但是实际情况是,北京地区基本上都是以经济适用房、定向安置房作为安置房源。为此,《规则》第五条又规定:按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定,以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的,依本规则计算拆迁补偿时,当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。

综合上述分析我们可以得出一个结论,北京市宅基地上房屋补偿基本上是按照宅基地与安置房面积1:1来进行补偿,但是房屋的补偿款基本上也都用来购买安置房。这样的做法乍看起来是合理的,但实际上却存在很多问题。

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十三条:宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。货币与房屋补偿是可以自由选择的。但是,由于房屋补偿价值的确定大多数情况下参照的是经济适用房、定向安置房的价格,这就造成房屋的补偿价值非常低,这实际上等于剥夺了被拆迁人选择货币补偿的权利。而且安置房大多位置偏僻交通不便,相当多的被拆迁人并不想要这些安置房。再加上政策性安置房有五年的限制交易期,这样的安置房没有多大价值。

依据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中纪办[2011]8号规定:在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的核心精神就是参照周边商品房价格进行补偿。而且按照自由选择的原则,被拆迁人可以用获得的拆迁款自由购买想要的房屋,余款归被拆迁人自由支配。笔者认为,在实践中,被拆迁人完全可以依据上述观点据理力争,将自己的补偿利益最大化。

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