北京市集体土地上的拆迁补偿法律流程

以通州区潞城镇棚户区改造项目为例为您解析:

2016年建设北京城市副中心的规划建设部署发布后,通州区潞城镇进入了如火如荼的拆迁中,众多被拆迁人陷入了签约还是不签约的挣扎犹豫中。律师在接受潞城镇某村村民的委托代理,成功帮助该村民争取到更合理的拆迁补偿后,结合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》等相关规范性文件的规定,为潞城镇被拆迁人提供一下拆迁及相关补偿的规定。

  一 通州区潞城镇棚户区改造项目的相关法律依据

  (一) 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第124号)及《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》;

  (二) 《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号);

  (三) 《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》;

  (四) 《北京市通州区人民政府印发关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见的通知》;

  (五) 关于发布《北京房屋重置成新价评估技术标准》的通知(北估秘[2016]001号)

  (六) 《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》;

  二 通州区潞城镇棚户区改造项目核发拆迁许可证的流程及必备要件

  (一) 首先,用地单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁;用地单位申请核发房屋拆迁许可证应当提交下列文件:

  1 用地批准文件;

  (1)属于征地拆迁的,提交市人民政府批准征用集体土地的批复;

  (2)属于占地拆迁的,提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。

  2 规划批准文件;

  规划批准文件是指市或者市县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。

  3 拆迁实施方案;

  (1)项目基本情况;

  (2)拆迁范围、拆迁方式,搬迁期限,委托拆迁和评估等内容;

  (3)被拆除房屋及其附属物基本情况;

  (4)补偿安置方式及其主要内容;

  (5)拆迁补助方法;

  (6 )其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。

  4 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

  (1)提交的安置房屋证明文件,包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证;

  (2)安置房屋的条件:

  拆迁人提供的安置房屋,原则上应当是现房,并具备合法审批手续;安置用房的市政配套设施和生活配套设施,应当具备使用条件。

  拆迁人提供的下列房屋,经与被拆迁人协商同意,可以用于拆迁安置,但是在区县国土房屋核发房屋拆迁许可证时,不与计入拆迁人准备的安置用房数量:

  (一) 期房;

  (二) 朝阳、海淀、丰台、石景山区的拆迁,安置房屋不在四区范围内、也不在规划市区内,且距离拆迁地点超过15公里的;其他郊区县拆迁,安置房屋不在本区县范围内的。

  (3)提交的拆迁补偿资金证明文件,是指银行向区县国土房管局出具的拆迁补偿资金到位证明文件,具体办法按照市国土房管局、中国人民银行营业管理部《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》(京国土房管拆字[2001]1177号)有关规定执行。

  (二) 拆迁评估及补偿

  1 重置成新价的评估

  征地拆迁的,被拆迁房屋的重置成新价,由被拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定;拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。拆迁人申办房屋拆迁许可证时,应当向区县国土房管局提交委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资质证书。占地拆迁的,被拆迁房屋的重置成新价,可以参照前款规定评估,也可以按乡镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的拆迁实施方案确定。

  2 宅基地区位补偿价

  宅基地区位补偿价,由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号)第四条的规定,以乡镇为单位确定和公布,并报市国土房管局备案。区县人民政府确定宅基地区位补偿价,应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异,具有一定的幅度。

  (三) 宅基地面积标准

  根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定,本市村民每户建房用地的标准,由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定并予以公布,但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村,最高不得超过0.25亩(折合167平方米);其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。1982年以前划定的宅基地,多于前款规定的标准,每户最高不超过0.4亩(折合267平方米)。

  附:

  北京市人民政府令124号(北京市集体土地房屋拆迁管理办法)

  2009-08-10

  北京市人民政府令

  第 124 号

  《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过,现予公布,自2003年8月1日起施行。

  代 市 长 王岐山

  二〇〇三年六月六日

  北京市集体土地房屋拆迁管理办法

  第一章总则

  第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理,维护拆迁当事人合法权益,保障城乡建设顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条在本市行政区域内因国家建设征用集体土地(以下简称征地)或者因农村建设占用集体土地(以下简称占地)拆迁房屋,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

  征地拆迁宅基地以外的房屋的,按照本市有关规定执行。

  第三条本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

  本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

  第四条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市集体土地房屋拆迁管理工作;区、县国土资源和房屋管理局(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。

  第五条区、县人民政府和乡(民族乡)、镇人民政府应当依照本办法规定的职责,做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。

  第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

  第二章拆迁管理

  第七条用地单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

  第八条用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项:

  (一)新批宅基地和其他建设用地;

  (二)审批新建、改建、扩建房屋;

  (三)办理入户和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投奔直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外;

  (四)核发工商营业执照;

  (五)房屋、土地租赁;

  (六)改变房屋、土地用途。

  区、县国土房管局核准用地单位的申请后,应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续,并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算,最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的,应当报经区、县国土房管局批准,延长的期限不超过半年。

  暂停期限内,擅自办理本条第一款所列事项的,房屋拆迁时不予认定。

  第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的,应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件:

  (一)用地批准文件;

  (二)规划批准文件;

  (三)拆迁实施方案;

  (四)安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

  区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕;对符合条件的,核发房屋拆迁许可证,并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

  第十条征地拆迁宅基地上房屋的,拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订,报区、县国土房管局批准后执行。

  占地拆迁房屋的,拆迁实施方案由拆迁人拟订,经乡(民族乡)、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行;其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡(民族乡)、镇人民政府审核前,应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

  拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案,公布的期限不 少于10日。

  第十一条拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

  第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内,拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的,经一方或者双方当事人申请,由区、县国土房管局裁决。

  裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的,属于征地拆迁宅基地上房屋的,由区、县国土房管局申请人民法院强制执行;属于占地拆迁房屋的,由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

  第三章 拆迁补偿和安置

  第十三条 宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。

  第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

  按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的,不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

  第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款,并与安置房屋的市场评估价款结算差价;但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。

  农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡(民族乡)、镇人民政府批准后,可以按照被拆除房屋建筑面积安置,也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。

  其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的,可以参照本条第二款的规定执行。

  第十六条农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的,应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划,依法取得用地和规划许可。

  第十七条农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋,有条件的地区,可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋,并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

  其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的,可以参照前款规定执行。

  第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准,且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地,不予认定。

  经合法批准的宅基地超出控制标准的部分,不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分,可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

  每户宅基地面积的控制标准,按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

  第十九条拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积,以房屋所有权证标明的面积为准;未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的,按照批准的建筑面积认定。

  本办法施行前宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件,但确由被拆迁人长期自住的,应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的,补偿标准由乡(民族乡)、镇人民政府根据当地实际情况确定,报区、县人民政府批准后执行;属于占地拆迁房屋的,补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定,报乡(民族乡)、镇人民政府批准后执行。

  本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋,未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的,拆迁房屋时不予认定。

  第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地,且按照拆迁实施方案安置确有困难的,拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

  第二十一条占地拆迁宅基地以外房屋的补偿,参照征地拆迁的有关规定执行。

  第二十二条对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的,拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外,还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中,征地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

  第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的搬迁补助费,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

  第二十四条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

  第四章 法律责任

  第二十五条违反本办法第七条规定,未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的,由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为,处1万元以上3万元以下罚款。

  第二十六条市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的,核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的,不适用本办法。

  第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。

  本办法施行前已发布拆迁公告的,不适用本办法。

  关于印发《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》的通知

  【发布日期】2003-7-28 【实施日期】2003-8-1 【发布单位】【文号】京国土房管拆[2003]666号

  各区县国土房管局、各房地产开发公司、各房地产价格评估机构、各拆迁单位:

  根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第124号),我局制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》,现予印发,请遵照执行。

  本通知自2003年8月1日起施行。

  二○○三年七月二十八日

  《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见

  一、暂停办理有关事项

  1、[暂停事项申请]

  按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第124号,以下简称《办法》)第八条规定,用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。

  2、[暂停事项通知和公告]

  区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后,应当在7个工作日内审查完毕;审查批准后,应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府,并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。

  3、[暂停期限]

  暂停期限自公告之日起算,最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的,应当提前30日向区、县国土房管局提出申请,并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后,应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府,并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。

  除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外,暂停期限满20日后,区县国土房管局方可发布拆迁公告。

  二、房屋拆迁许可证的申请与核发

  4、[用地批准文件]

  按照《办法》第九条的规定,用地单位申请核发房屋拆迁许可证,提交的用地批准文件包括:

  (1)属于征地拆迁的,提交市人民政府批准征用集体土地的批复;

  (2)属于占地拆迁的,提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。

  5、[规划批准文件]

  按照《办法》第九条规定,用地单位申请核发房屋拆迁许可证,提交的规划批准文件是指市或者区、县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。

  6、[拆迁实施方案]

  按照《办法》第九条规定,用地单位申请核发房屋拆迁许可证,提交的拆迁实施方案,是指拆迁人根据《办法》第十条规定拟订的文件。拆迁实施方案应当包括以下内容:

  (1)项目基本情况;

  (2)拆迁范围、拆迁方式,搬迁期限,委托拆迁和评估等内容;

  (3)被拆除房屋及其附属物基本情况;

  (4)补偿安置方式及其主要内容;

  (5)拆迁补助办法;

  (6)其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。

  7、[占地拆迁实施方案]

  按照《办法》第十条规定,占地拆迁房屋的,乡(民族乡)、镇人民政府审核拆迁人拟订的拆迁实施方案,需要时,可以征求区、县国土房管局的意见。

  8、[公布拆迁实施方案]

  拆迁人应当按照《办法》第十条规定,在拆迁范围内公布经区县国土房管局批准的征地拆迁实施方案或者经乡(民族乡)、镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的占地拆迁实施方案,公布期限不少于10日。

  拆迁实施方案应当在区县国土房管局发布拆迁公告之日前(含拆迁公告发布当日)公布。

  9、[安置房屋证明]

  按照《办法》第九条规定,用地单位申请核发房屋拆迁许可证,提交的安置房屋证明文件,包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证。

  10、[补偿资金证明文件]

  按照《办法》第九条规定,用地单位申请核发房屋拆迁许可证,提交的拆迁补偿资金证明文件,是指银行向区、县国土房管局出具的拆迁补偿资金到位证明文件,具体办法按照市国土房管局、中国人民银行营业管理部《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》(京国土房管拆字[2001]1177号)有关规定执行。

  11、[跨区县项目发证]

  跨区、县项目的房屋拆迁许可证,可以分别由所涉区、县国土房管局核发,也可以由市国土房管局根据实际情况指定其中一个区县国土房管局核发,并将有关情况通知相关区、县国土房管局。

  12、[兼有国有土地和集体土地房屋拆迁的情形]

  建设项目用地范围内兼有国有土地和集体土地的房屋拆迁的,建设单位应按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》有关规定申请房屋拆迁许可证,区县国土房管局审核后,统一发放房屋拆迁许可证和发布拆迁公告。

  13、[拆迁范围和拆迁期限]

  拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。

  房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过用地批准文件确定的用地范围,但是用地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时,拆迁主管部门可以把拆迁范围外的该房屋划入拆迁范围。

  房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的,应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县国土房管局申请延期,延期不超过6个月。

  14、[拆迁公告]

  区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后,应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。

  15、[许可证印制]

  房屋拆迁许可证由市国土房管局统一印制,内容主要包括拆迁人、项目名称、拆迁范围、拆迁期限、发证机关、发证时间等。

  16、[拆迁许可证备案]

  区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后,应报市国土房管局备案。

  三、委托拆迁和评估

  17、[委托拆迁]

  拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁。

  征地拆迁,拆迁人自行拆迁的,应当具备本市自行拆迁资质。

  委托拆迁的,受托拆迁单位应当具备本市受托拆迁资质;拆迁人应当与受托拆迁单位签订委托拆迁书面合同;拆迁人申办房屋拆迁许可证时,应当向区县国土房管局提交委托拆迁合同和受托拆迁单位的资质证明材料。

  18、[拆迁评估]

  征地拆迁的,被拆迁房屋的重置成新价,由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定;拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。拆迁人申办房屋拆迁许可证时,应当向区县国土房管局提交委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资质证书。

  占地拆迁的,被拆迁房屋的重置成新价,可以参照前款规定评估,也可以按乡镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的拆迁实施方案确定。

  19、[拆迁招标投标]

  征地拆迁,属于下列项目的,用地单位应当通过招标投标方式确定受托拆迁单位和评估单位:

  (一)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

  (二)国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;

  (三)建设项目拆迁居民户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的。

  有关招投标事宜按照市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》(京国土房管拆[2003]306号)执行。

  四、拆迁补偿安置协议

  20、[拆迁补偿安置协议]

  拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置书面协议。协议一式二份,当事人双方各持一份;在房屋拆迁中必须给被拆迁人拆迁补偿协议原件。

  实行货币补偿的,协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。

  实行房屋安置的,协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容;期房安置的,还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。

  另行审批宅基地安置的,协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。

  21、[权属证件移交]

  拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人,由拆迁人移交房地权属管理部门。

  五、拆迁裁决程序

  22、[拆迁裁决程序]

  集体土地房屋拆迁裁决程序,参照市国土房管局2002年12月9日印发的《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》(京国土房管拆[2002]1116号)执行。

  23、[行政复议与行政诉讼]

  拆迁当事人对区、县国土房管局的裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

  六、货币补偿方式

  24、[宅基地区位补偿价]

  宅基地区位补偿价,由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号)第四条的规定,以乡镇为单位确定和公布,并报市国土房管局备案。

  区县人民政府确定宅基地区位补偿价,应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异,具有一定的幅度。

  具体拆迁项目的宅基地区位补偿价,可以按照下列方式确定:

  (一)由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内,根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;

  (二)由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内,根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定;

  (三)区县人民政府确定的其他方法。

  25、[兼有国有土地和集体土地的乡镇]

  乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地,或者与国有土地相邻的,区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定,确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案。

  七、房屋安置方式

  26、[房屋安置方式解释及协议]

  按照《办法》第十五条第一款规定,拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的,拆迁人与被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后,被拆迁人再以其所得的货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋,拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议,再另行签订安置房屋买卖协议。

  27、[市政府规定以经济适用住房安置]

  按照《办法》第十五条第一款规定以经济适用住房安置被拆迁人的,对被拆迁人按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征[2003]606号)第五条规定给予补偿,由被拆迁人按照规定价格购买政府定向提供的经济适用住房。

  28、[拆迁补偿资金和房屋要求]

  征地拆迁宅基地房屋,拆迁人在银行专户存入的拆迁补偿资金,原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60%。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的,应就不足部分提供相应数量的安置房屋。

  采取货币补偿方式的被拆迁人数量超过预计比例或其他原因致使拆迁人存入的拆迁补偿资金不足的,拆迁人应当及时补足;拆迁完毕后,拆迁补偿资金有结余的,拆迁人持区县国土房管局出具的证明,向银行申请划转余款。

  29、[征地拆迁安置房屋条件]

  拆迁人提供的安置房屋,原则上应当是现房,并具备合法审批手续;安置用房的市政配套设施和生活服务配套设施,应当具备使用条件。

  拆迁人提供的下列房屋,经与被拆迁人协商同意,可以用于拆迁安置,但是在区县国土房管局核发房屋拆迁许可证时,不予计入拆迁人准备的安置用房数量:

  (一)期房;

  (二)朝阳、海淀、丰台、石景山区的拆迁,安置房屋不在四区范围内、也不在规划市区内,且距离拆迁地点超过15公里的;其他郊区县拆迁,安置房屋不在本区县范围内的。

  30、[农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人]

  按照《办法》第十五条第二款规定,农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁,以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的,安置房屋应当具备用地、规划批准文件。

  31、[委托安置]

  按照《办法》第十五条第三款规定,其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的,按照下列规定执行:

  (一)拆迁人应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订书面委托合同,并向区县国土房管局备案。

  (二)拆迁实施方案由受托的农村集体经济组织或者村民委员会拟订,属于征地拆迁的,报区县国土房管局批准后执行;属于占地拆迁的,经乡(民族乡)、镇人民政府审核后,报区县国土房管局备案。

  (三)拆迁补偿安置协议可以由拆迁人与被拆迁人签订,也可以由拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会与被拆迁人签订。

  八、另批宅基地安置

  32、[适用条件]

  按照《办法》第十七条规定另行批准宅基地安置被拆迁人的,拆迁人应当事先征得区县人民政府同意,且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地,符合土地利用规划和城市规划,被拆迁人符合申请宅基地条件。

  33、[审批手续]

  拆迁宅基地上房屋,另行审批宅基地安置被拆迁人的,拆迁人应当为被拆迁人办理宅基地申报审批手续和建房审批手续,被拆迁人应予协助。

  34、[宅基地减少的补偿]

  新批宅基地面积少于原合法使用的宅基地面积,对不足部分可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

  九、宅基地面积标准

  35、[宅基地面积控制标准]

  根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定,本市村民每户建房用地的标准,由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定并予公布,但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村,最高不得超过0.25亩(折合167平方米);其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。

  1982年以前划定的宅基地,多于前款规定的标准,每户最高不超过0.4亩(折合267平方米)。

  36、[宅基地面积认定标准]

  被拆迁人宅基地面积认定的具体标准,由区、县人民政府根据本区县实际情况确定。

  十、其他问题

  37、[拆迁结案]

  拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料,在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

  38、[提前搬迁奖励费]

  被拆迁人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的,拆迁人可以给予提前搬迁奖励费,具体标准由区、县人民政府确定。

  39、[非本集体经济组织成员房屋]

  用地范围内涉及非本集体经济组织成员合法取得的房屋土地,经区、县人民政府批准,可以按照《办法》有关宅基地房屋拆迁有关规定给予补偿安置。

  40、[已发布拆迁公告的项目]

  2003年8月1日以前,已经按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第87号)发布拆迁公告的,不适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,继续执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》。

  41、[施行日期和文件废止]

  本实施意见自2003年8月1日起施行。

  原北京市房地产管理局1992年6月11日发布的《关于国家建设项目需拆迁集体土地上农村房屋有关规定的通知》(京房地字[1992]第274号)同时废止。

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