【土地征收】国有土地上房屋征收条例的进步与不足

2011年,随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施,国有土地上房屋的征收进入了一个新的阶段,现在笔者就针对新老条例的不同之处,以及这种变化在拆迁实务中产生的影响尝试做出准确分析。

首先,新条例最重要也是从根本上变更征收制度的一点就是将政府作为征收行为的主体直接推到前台。过去,作为拆迁主体的开发商,为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁补偿标准,并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。在新条例下,征收主体变成立政府,这就会使得征收行为更加规范化,也就使得拆迁领域中的矛盾大量减少。

其次,新征收条例第八条中,明确将公共利益作为了征收的前提,这样的规定不仅与我国2004年宪法修正案“只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能进行征收或者征用”的规定相一致,也从立法的角度严格限制了征收,防止出现商业开发利益所驱动的征收。但是,笔者通过拆迁案例了解到,众多地方政府仍然是打着公共利益的旗号,行商业开发之实。其实,新条例中对公共利益的界定可以说是用了很多心思,应该说规定的比较全面,准确。但是第八条“(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”将旧城区改造也列为公共利益却让人非常遗憾。不少地方政府也利用这一条表面上是旧城改造,实际却是商业开发。其实,旧城改造是否属于公共利益在土地管理法中已经明确规定:五十八条:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的”。从上述条文可以看出,土地管理法明确将公共利益和旧城改造分成两个子条款。因此在实务中是否属于公共利益也成为了拆迁双方争辩的焦点。

最后,新条例对征收补偿数额的确定做出了明确的规定,可以说,过去的在征收拆迁中之所以出现众多矛盾和冲突,很大原因就是因为补偿不合理。新条例针对补偿数额的确定有两大核心要点:一是明确评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”;二是强调评估机构的中立性。对比实务中补偿结果,在新条例出台后,因补偿数额不合理所引起的矛盾降低不少。

除了上面三点,新条例还有众多亮点,比如:政府征收房屋必须要履行公示程序,赋予被征收人享有知情权、参与权、尊重被征收人补偿方式的选择以及对暴力强拆等非法拆迁行为可追刑责等。相信,只要地方政府严格按照新征收条例相关精神执行,拆迁中的矛盾会大大缓解,因拆迁造成的惨剧也会逐渐杜绝。

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