【补偿安置】关于征收补偿安置方案的法律问题

【专业解读】
地方政府实施不动产征收活动中,应当依法制定征收补偿安置方案,作为征收实施单位与被征收人双方协商补偿安置标准的依据,达不成征收补偿安置协议的,也是有权机关作出补偿决定的重要依据。
制定征收补偿安置方案内容的法定标准是公平的补偿安置方案,也就是说补偿安置方案,对于住宅的不动产,要保障被征收人的居住条件及生活水平;对于用于经营的不动产,要保障被征收人的生产经营条件以及填补有关损失。
征收补偿安置方案,关系到被征收人的重大财产权益,应当严格依照法定程序来制定。应当由地方政府组织有关部门进行充分论证后,以在征收区域内张贴、官网公告等多种形式进行公告,并以听证会等形式,认真听取被征收人以及公众的意见。根据被征收人及公众提出的合理意见,对补偿安置方案进行修改,对修改后的补偿方案批准后进行公告等程序。实践中,有的地方政府不履行征求被征收人意见等程序,而直接出台征收补偿安置方案,笔者认为违反重大程序的征收补偿安置方案,是不能作为给予被征收人补偿安置的有效依据。也有的地方政府,虽听取了被征收人意见,但只是流于形式,或者基于对征收成本等考虑,对于被征收人提出的合情合理化意见不予采纳,并没有体现正当行政程序,所应当涵有的价值,也是造成被征收人搬迁不畅的重要原因。
征收补偿安置方案的内容,一般应当包括:1、征收补偿的法律依据;2、征收目的;3、征收范围;4、征收部门及实施单位;5、搬迁签约期限;6、住宅房屋、经营性房屋以及土地使用权的补偿方式和补偿标准。对于产权调换方式,要明确产权调换的位置、户型、面积、用地性质、交房期限等;7、未经产权登记不动产的认定处理与补偿安置;8、搬迁安装费用、临时过渡方式及过渡费用;9、经营性不动产停产停业损失补偿;10、奖励补助事宜等等。
实践中,不少地方政府制定在本辖区内、长期反复适用的补偿安置办法的规范性文件。首先,这并不符合法律所要求的,针对一个征收区域项目范围,在实施征收的时候,根据社会、经济发展的现状,来制定征收补偿方案。同时,此作为影响本地区被征收人财产权益的规范性文件,地方政府在制定时,应当进行充分论证,并保障广大公众的知情权、参与权以及陈述申辩权等,采取多种形式,广泛听取公众意见。不少地方政府并没有履行以上正当程序,制作的补偿安置标准,滞后于经济社会发展水平,并长期不进行清理或修订,成为损害了被征收人合法权益的源头。
【案例解析】
基本案情:
2011年4月6日,泗水县政府作出泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(以下简称《决定》),其征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/平方米标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内,其不服该《决定》,向法院提起行政诉讼。
司法裁判:
济宁市中级人民法院经审理认为,根据《征收条例》第2条、第19条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《征收条例》的相关规定。遂判决撤销被告泗水县政府作出的《决定》。
简要评析:
在不动产征收实践中,地方政府制定的征收补偿方案是给予被征收人补偿安置的依据。法院在审理征收决定或征收补偿决定案件中,应当重点审查征收补偿方案的合法性,应当坚持程序审查与实体审查并重的原则,如果发现制定的征收补偿方案,并没有履行正当程序,没有听取被征收人意见;或者补偿方案违反《征收条例》规定精神的,显失公平的,法院应作出裁判予以否定,以维护被征收人的合法权益。
【实务应对】
征收补偿方案是征收中的核心问题,往往其合法性与合理性存着问题,被征收人对征收补偿方案的意见较大。在这种情况下,被征收人对征收决定、征收补偿决定提起的诉讼案件审理中,应当就征收补偿安置方案是否依法履行了有关程序,补偿标准是否符合法定标准、合情合理,充分地发表意见。法院在审理征收决定以及征收补偿决定案件时,应当对征收补偿方案的合法性一并进行审查,不需要被征收人对征收补偿方案单独提起诉讼。当然,笔者认为,如果地方政府不作出征收决定,并发布征收公告的,而仅制定征收补偿方案,并直接实施征收活动的,被征收人是可以对此征收补偿方案提起行政诉讼。如果地方政府作出的征收补偿决定,依据了地方政府制作的一般规范性文件,那么在提起诉讼时,最好一并要求对此规范性文件进行司法审查,以有效维护被征收人的合法权益。
【法规链接】
《物权法》
第42条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第121条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第132条 承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第148条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。
《土地管理法》
第47条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
第48条 征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
《土地管理法实施条例》
第25条 征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
第26条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
《征收条例》
第10条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第11条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第17条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
第21条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第22条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第25条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
第26条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

相关新闻

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注