【衢州市拆迁】怎样拆能获得合法补偿

前言:补偿价格太低,被征收人如何获得补偿诉求?

代理律师:周涛、陈晨律师

基本案情说明

李某和张某夫妻二人在衢州市龙游县县学街处有一处房屋,后来县里要进行一个龙游县大南门历史文化街区保护项目,该房屋就被划在了该项目范围内。因为龙游县政府给的收购价格太低,夫妻二人就一直没有和政府签订收购协议。政府为了达到收购拆迁的目的,就以该房屋底下存在历史遗留炮弹等爆炸物为由,以开挖排险的名义拆了夫妻二人的房屋。2018年6月25日,龙游县人民政府又单方面作出龙政征补[2018]1号《征用补偿决定书》,决定以产权置换的方式对委托人进行补偿安置。夫妻二人对该补偿决定不服,向衢州市中级人民法院起诉,要求撤销涉案征用补偿决定书。

律师观点:

1.评估价格存在恶意压低的现象,补偿标准不合理不合法

涉案征用补偿决定确定产权置换房屋是西湖沿家苑小区5幢2单元501室(简称“安置房屋”)。衢州嘉宝房地产评估有限公司于2016年11月8日对安置房屋作出衢嘉估拆字[2016]第597号估价报告,该报告测算估价对象在估价时点(2016年10月28日)的市场比准总价为623689元。衢州嘉宝房地产评估有限公司于2018年1月4日对涉案被拆除房屋作出衢嘉估拆字[2016]第069号评估报告,确定估价对象在价值时点2016年10月28日的市场价值为577064元。根据《龙游县大南门历史文化街区保护项目(一期)国有土地上房屋收购工作宣传手册》中第十一项被收购房屋的收购评估比准价为7600元/㎡,而实际评估中,委托人被征用房屋评估价7284元/㎡,低于收购比准价,而安置房比准价格为6600元/㎡,委托人安置房屋的评估价为7647/㎡.从上述数据可以看出,同一评估时点下,被征用房屋价格低于安置房屋价格,在征用补偿中将被征用房屋评估价格故意压低,将安置房屋价格故意抬高,已达到少补偿的目的,严重侵犯委托人的合法权益。

2.评估机构选定违法,估价师签章混乱

征用程序中,龙游县人民政府向委托人送达的衢嘉估拆字[2016]第597号估价报告中签章的人员为丁向红、江华园,而该估价报告中第9页记载的估价人员为江华园、刘湘利。龙游县人民政府在本案诉讼提交证据,其中提交的衢嘉估拆字[2016]第597号估价报告,估价人员为江华园、刘湘利,且认可该份估价报告未向委托人送达。至于评估机构的确定,龙游县人民政府在本案诉讼中并未提供评估机构系经过法定程序确定的证据。

法院判决:撤销涉案征用补偿决定,责令重新作出!

浙江省衢州市中级人民法院于2019年1月14日作出(2018)浙08行初97号行政判决,以评估、估价报告存在评估机构未依法定程序确定、估价师签章混乱、补偿价格确定存在不合理现象等问题,龙游县人民政府根据评估、估价报告所做的征用补偿决定,事实不清,证据不足,判决撤销涉案征用补偿决定,责令龙游县人民政府在判决生效之日起三个月内依法重新作出补偿决定。

律师建议:在征地拆迁纠纷中,评估报告是作出补偿决定的重要依据。评估机构的确定,评估结果的作出都必须严格按照法定程序进行,否则补偿决定的合法性、公正性就难以保障。对于被征收人来说,自己的房子面临拆迁,最关键的问题就在于如何拿到合理的补偿。而当我们被征收人觉得补偿价格太低的时候,一定要有相应的理由进行支持。这时候,评估报告的作用就显现出来了,政府作出补偿决定只能依据评估报告,而评估报告、评估过程的合法性问题就直接导致了该补偿决定的合法性与否。所以委托人深感补偿价格不合理时,要注意将视线放在评估报告的作出是否合法上,从而更好地维护委托人的利益。

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