【上海市拆迁】关于不动产用途认定的法律问题

【专业

不动产用途可以分为住宅和非住宅两类,不动产用途是不动产市场价值考量的重要因素之一。住宅与非住宅的价格一般差距较大,在一些城市的中心区价格差距会更大。并且对于征收经营性不动产的,还应当给予停产停业损失的补偿。实践中,住宅与非住宅房屋的认定,已成为征收补偿安置的焦点矛盾之一。

对于不动产用途的认定,一般以不动产登记簿、不动产权证书为准。产权登记是确定不动产用途的重要依据,但不能唯产权登记论,有的不动产登记的用途与实际不符;有的不动产因临街或距离学校、医院、名胜古迹等较近,或者位于城中村的居民,为了生计问题,将原住宅改造成了非住宅;有的不动产祖辈流传,做了几十年的商业经营,一直没有完善产权登记。以上情况,地方政府需要对不动产用途进行认定。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号):“各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”有的省、市出台了地方性法规、规章或一般规范性文件,制定了对没有办理产权登记的,或住改非的不动产用途认定标准。

我们认为,对住改非的认定,应当主要考虑不动产实际用途来认定。只要不动产的建造有合法手续,同时,办理了合法的生产经营手续,连续经营二、三年以上的,并交纳有关费税的不动产(现在个体户或小微企业免交费税),可以认定为非住宅。当然,在地方政府确定征收范围,并发布征收预公告以后,再改变不动产用途的,则不能得到支持。

【案例析】

 基本案情:

上海市顺昌路281-283号283#二层统间系原告霍佩英租赁的公有房屋,房屋类型旧里,房屋用途为居住,居住面积11.9平方米,折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人,即霍佩英、孙慰萱、陈伟理、孙维强。因旧城区改建需要,2012年6月2日,被告上海市黄浦区政府作出黄府征[2012]2号《房屋征收决定》,原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司,被告应当对其给予非居住房屋补偿,致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日,房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会,因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料,于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号《房屋征收补偿决定》,认定原告户被征收房屋为居住房屋,决定:一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍佩英户,用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室,霍佩英户支付房屋征收部门差价款476,706.84元;二、房屋征收部门给予霍佩英户各项补贴、奖励费等共计492,150元,家用设施移装费按实结算,签约搬迁奖励费按搬迁日期结算;三、霍佩英户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址,将被征收房屋腾空。原告不服该征收补偿决定,向上海市政府申请行政复议,上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服,向法院提起行政诉讼,请求撤销此《征收补偿决定》。

 司法裁判

上海市黄浦区人民法院作出判决认为,被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权,被诉房屋征收补偿决定行政程序合法,适用法律规范正确,未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查,孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区,虽经营地址登记为本市顺昌路281号,但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止,且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据,征收补偿方案亦无此规定,被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此,一审法院判决驳回原告的诉讼请求。

 析:

被征收不动产的性质及用途,关系到征收补偿安置的标准,这在征收补偿实践中争议很多。行政机关通常依据不动产登记证件所载明的用途来进行认定,如果载明用途与实际用途不一样,被征收人需要其提供营业执照、税费单据等有关证据加以证明。

实务应对

在不动产征收活动中,根据法律规定,地方政府应依法定程序制作征收补偿方案,征收补偿方案中应有住改非的认定标准,被征收人在政府公示征收补偿方案征求意见稿时,就要认真查阅认定的标准条件,可以提出合理化的意见,便于政府在根据被征收人及公众意见修改补偿方案时,采纳被征收人的意见,制作出合法、合理的住改非的认定标准。

在不动产征收活动中,被征收人应关注征收部门作出的,对不动产用途作出的调查认定公示,发现认定不当后,应及时带着有关证据,向征收部门提出异议,征收部门工作人员进行复核后,确认不动产用途。

【法规链接】

《物权法》

第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

《土地管理法》

第12条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。

《征收条例》

第15条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第16条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《评估办法》

第9条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第14条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

北京诚略律师事务所    纪召兵律师

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