【强制拆除】棚户区改造为何矛盾重重

导读:自2008年开始棚户区改造以来,至今已经过去十一个年头。十一年来,中国大陆的这场棚户区改造工作依然在如火如荼的进行着。联合国人居署专家欧拉让·班吉将中国棚户区改造誉为“世界奇迹”,世界银行专家安娜则称赞其为“对贫困人群住房、收入和利益的保障”。但棚户区改造从最初摸索式的实施发展至今,也出现了不少弊端。本文结合代理案件就棚户区改造问题进行梳理。

代理律师:周涛

案情简介:2016年4月28日,罗甸县人民政府与委托人刘先生签订了《罗甸县2015年棚户区房屋征收安置补偿合同》。其后,刘先生未按合约领取补偿费及腾空交房,罗甸县人民政府依合同约定可对刘先生被征收房屋进行拆除为由,组织县政府相关工作部门工作人员对刘先生坐落在罗甸县龙坪镇大观路的房屋进行强制拆除

判决结果:一审判决确认罗甸县政府强制拆除刘先生合法拥有的房屋行为违法。被告不服,提起上诉,二审法院维持原判。

法律分析:

何为棚户区?

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》、《住建部关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》、《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》等规定,棚户区是指城市建成区范围内,平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大,环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的重大民生工程和发展工程。

焦点问题频发:

棚户区改造,是改善困难民众住房条件,带动投资消费和经济增长的重大民生工程。但棚户区改造的政策是在2008年经济危机的背景下开始,带有时代性,现在这个政策是否还适合时代的发展,我们要打个疑问号。我们不能否认棚户区改造这近十年来带给社会的巨大进步,同样也不能回避棚户区改造带给被征收人的巨大黑暗。

在实践发展中,棚户区在每个省份的定义不一,有些地方政府偷换概念,以至于棚户区改造逐渐沦为政府牵商引资的借口,将本处于环境优美、地理位置商业潜力大的住区,以棚户区改造为名进行征收,以低价补偿的方式强迫被征收人拆迁,以损害被征收人权益的方式换取利润空间,导致棚户区改造矛盾频发。

律师说法:

1.棚户区改造的性质和适用范围,并非所有的住宅都可以被认定为棚户区。

一般来说,只有简易房屋和棚厦房屋集中区,城市中缺少规划,导致宅院分布凌乱不齐,斜路、死路、圆弧路太多,结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方才是棚户区。

实践中很多房屋征收实施单位以棚户区为幌子进行拆迁征收,肆意扩大该项政策的适用范围,例如,刚盖几年的房子还比较新却面临被棚改、一些豪华住宅区的烂尾楼被纳入棚改、为了减少成本,将其他征收项目纳入棚改等。实际情况与棚户区相差甚远,这是棚户区改造的一大陷阱。

2.以违代征,或断水断电,迫使被征收人同意搬迁,是棚户区改造的另一大陷阱。

实践中房屋征收实施单位为了压低补偿,以房子是违建或危房来做借口。甚至不惜采取断水断电的方式,逼迫被征收人签订补偿安置协议,严重情况的将被征收人的房屋强制拆除。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条明确规定,只有人民法院才具有强制拆除的主体资格。危房的鉴定需要房屋所有人或使用人向当地的鉴定机构申请,并持有证明其具备相关行政许可的合法证件才可以,以违代征,以危代征,逼迫搬迁,都是法律所禁止的。

3.棚户区房产置换是等价物的交换。

房屋置换,其实质是买卖的双向服务,因此具有同时性、等价性,而这个概念在补偿安置过程中往往有所偏差。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。因此,在实际征收过程中,被征收可以按照主张权利时的市场价值为准,向征收部门主张赔偿。而现实棚改项目中,政府常常会自己设置一个价格上限,补偿标准远远达不到市场价格。这就需要广大被征收群体委托专业的律师与政府方进行博弈。

4.社会稳定风险评估程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条明确规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。很多地方政府征收土地,没有这项法定程序。产生矛盾纠纷后,广大被征收人可以通过聘请专业律师以信息公开或调取证据等方式获得相关评估文件,仔细查阅、研判社会稳定风险评估工作是否符合法定程序,以寻找对方更多违法点,增加己方维权筹码。

5.评估机构的选择要符合法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价管理办法》规定被征收人有权在规定时间内协商确定评估机构,协商选定未果的,应当通过摇号抽签等方式由被征收人参与选定评估机构,而不是由政府单方强制地选定,没有协商的程序,就直接指定与自己有利害关系的评估公司进行评估,间接的损害被征收人的利益。

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