【江西省拆迁】赣州经济技术开发区房屋拆迁补偿安置案件

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地方政府给予被征收人补偿安置标准的原则是公平原则,依法对被征收人进行征收补偿安置,就是公平地给予被征收人补偿安置标准。但什么是公平呢?现实中,不少人对公平的理解并不准确。他们认为公平就是公开、平均,即本征收项目区域内的被征收人,以及这个项目与那个项目区域内的所有被征收人获取的补偿安置标准,都是公开、同等的,他们对一户一价的现实补偿情况是不接受的。笔者认为,真正的公平补偿,有如下涵义。

1、所谓公平补偿,就是要落实法治的原则精神,真正实现征收双方当事人平等之协商,来确定征收补偿安置标准;

2、所谓公平补偿,就是要落实法律所规定的,保障被征收人的居住条件或生产经营条件;给予货币补偿的,不动产的真正市场价值是征收补偿标准的底线,并弥补其他合理损失;

3、所谓公平补偿,应该说,在一定意义上,城镇化建设是社会财富的重新分配,社会财富分配的基本原则是按能分配的。被征收人的心理、技能、意志等综合力量的强弱,相应地获取征收补偿的标准就会有高低,这也是公平的应有之义。

【案例析】

    基本案情:

曾先生在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处金星村拥有一处房屋。2003年9月23日,江西省人民政府批准赣州市黄金开发区2003年度第6批城市建设用地,将曾先生所在村集体土地征收为国有。2002年赣州市黄金开发区管委会下发市开政发【2002】7号《黄金开发区房屋拆迁补偿安置暂行规定》。2006年 赣州经济技术开发区下发赣开政发【2006】23号《赣州经济技术开发区管理委员会关于房屋拆迁安置的补充规定》。2009年赣州开发区下发赣开办发【2009】34号《赣州经济技术开发区管委会关于金星村全征地、全拆迁、全迁坟工作实施方案的通知》。2009年9月15日,政府发布征地公告。因城市改造需要,地方人民政府对其房屋实施征收搬迁,因补偿标准不合理,曾先生没有与征收实施单位达成补偿安置协议。2016年6月21日和7月20日,赣州经济技术开发区房产测绘大队两次对曾先生进行测量,赣州市赣南公证处对此进行了公证。2016年8月19日,赣州市国土资源局开发区分局对曾先生作出赣市国土资(开)字【2016】158号《补偿安置决定书》,决定书载明:因贵和项目建设需要,对你户房屋进行征收。测得房屋总面积为794.89平方米。其中:混合结构房屋面积517.79平方米,砖木结构房屋面积93.98平方米,土木结构房屋面积137.64平方米,砖木结构厕所、猪栏面积45.48平方米。根据市开政发【2002】7号《黄金开发区房屋拆迁补偿安置暂行规定》、赣开政发【2006】23号《赣州经济技术开发区管理委员会关于房屋拆迁安置的补充规定》、赣开办发【2009】34号《赣州经济技术开发区管委会关于金星村全征地、全拆迁、全迁坟工作实施方案的通知》规定,补偿安置决定如下:一、你户应拆迁房屋总面积794.89平方米,拆迁补偿款总计为51592.5元。其中:1、砖混结构一类:拆迁面积5.98平方米,补偿标准240元/平方米,弃房奖80元/平方米,残值奖35元/平方米,合计补偿2122.9元;2、砖木结构一类:拆迁面积93.98平方米,补偿标准170元/平方米,弃房奖60元/平方米,残值奖15元/平方米,合计补偿23025.1元/平方米;3、土木结构:拆迁面积137.64平方米,补偿标准130元/平方米,弃房奖30元/平方米,残值奖5元/平方米,合计补偿22710.6元;砖木结构厕所、猪栏:拆迁面积45.48平方米,补偿标准50元/平方米,合计补偿2274元;5、附属物合计补偿1460元;违章砖混结构511.81平方米不补偿。二、对你户有证面积237.6平方米,实行“拆一补一“公寓楼安置。曾先生不服补偿安置决定书,提起诉讼,请求撤销赣市国土资(开)字【2016】158号《补偿安置决定书》;同时,请求对市开政发【2002】7号《黄金开发区房屋拆迁补偿安置暂行规定》、赣开政发【2006】23号《赣州经济技术开发区管理委员会关于房屋拆迁安置的补充规定》、赣开办发【2009】34号《赣州经济技术开发区管委会关于金星村全征地、全拆迁、全迁坟工作实施方案的通知》三份规范性文件进行司法审查。

 司法裁判:

赣州经济技术开发区人民法院作出了(2016)赣0791行初10号《行政判决书》,判决认为:根据《城乡规划法》第64条规定,被告对原告房屋进行认定属超越职权。被告认定原告违章房屋面积511.81平方米没有证据证明,被告没有提交任何证据证明原告违章房屋在何时建造,违章建筑的类型是什么,违章建筑面积如何计算。被告对原告作出的补偿决定所适用的补偿标准显失公平。金星村土地征收在2003年获省政府批准,被告于2016年8月19日才对原告作出补偿决定书,时间相隔13年,被告对原告的补偿标准适用的确是市开政发【2002】7号、赣开政发【2006】23号、赣开办发【2009】号文件规定的补偿标准。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定,原告房屋现已纳入城乡规划区,故被告对原告的补偿显失公平 。依照《行政诉讼法》之规定,判决撤销被告作出的赣市国土资(开)字【2016】158号《补偿安置决定书》。

析:

本案中,被告作出的补偿安置决定书所决定的补偿标准,远不能保障原告的居住条件和生活水平,给予房屋价值货币补偿,根本也达不到重置价格,故所给予的补偿标准严重显失公平。对于本案原告房屋的征收,应当适用《征收条例》的规定。根据《征收条例》之规定,应当依法制作征收补偿安置方案。而本案中被告以2002年、2006年、2009年制作一般规范性文件直接作为补偿安置标准,从制定的程序上违反了《征收条例》规定,具体的补偿标准也偏低。实践中,对被征收人合法权益影响最大的往往是地方政府制定的一般规范性文件。本案中,原告根据《行政诉讼法》第53条之规定,提起了对三个规范性文件进行司法审查,但遗憾的是本行政判决书对此诉求,没有作出释明回应。

实务应对

在征收活动中,要准确理解和把握其公平补偿的内涵。在征收范围内,大部分的被征收人签订了补偿协议,并不能说明征收部门制作的补偿安置方案就是公平的补偿方案。征收补偿方案是否公平,关键要看征收补偿安置方案是否能够保障被征收人的居住条件或生产经营条件,以及合理补偿其他经济损失。同一征收范围内的被征收人签订了补偿标准不一样的补偿协议,我们认为这也存在着公平的一面,因为在补偿协议里,凝结了被征收人的心理、知识、技能、意志等因素。所以,被征收人要想获取满意补偿,就必须提高对征收活动的认识和应对能力。

【法规链接】

《民法总则》

第117条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的,应当给予公平、合理的补偿。

《征收条例》

第2条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第26条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

北京诚略律师事务所   纪召兵律师

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