【江苏省拆迁】徐州市铜山区电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收项目

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为了对不动产的充分利用,发挥其的最大经济效用,实际中大量产权人将不动产进行出租。承租人租赁房屋,或承租人租赁了土地后,建设了厂房进行生产经营。在地方政府进行征收改造活动中,承租人是否应当获得补偿?谁给予补偿?应当获得哪些项目的补偿?此一直困扰着不少的承租人。因公房承租具有一定的物权属性,故在此不再讨论,关于公房承租的征收补偿安置问题。

对于不动产承租人的征收补偿安置,《拆迁条例》作出了规定。而2011年修订后的《征收条例》,则没有对承租人征收补偿安置作出明确规定,以致于有人认为,《征收条例》实施后,对于承租人就不需要再进行征收补偿安置了。虽然《征收条例》在一定程度上理顺了相关法律关系,但对于承租人的补偿安置没有作出相关规定,不得不说,这是《征收条例》的一个失误。

在地方政府发布了征收预公告,或者公布了征收范围以后,承租人与出租人协商解除了租赁关系,那地方政府是不用给予承租人征收补偿的。但出租人与承租人没有达成解除租赁协议的,根据《物权法》、《合同法》之规定,征收主体应当对承租人进行征收补偿。

根据《物权法》第28条以及《合同法》第229条之规定,地方政府自发布了征收公告后,征收决定导致不动产物权发生转移,即被征收人对不动产的物权,就转移给地方政府了,但这并不会改变承租人对不动产的租赁法律关系。也可以理解为,从法律上可以这么认为,发布征收公告后,地方政府即是不动产的产权人,承租人与出租人的租赁合同关系,变更为与地方政府之间的租赁合同关系了。

因实施征收,地方政府要解除租赁关系,那么就根据《合同法》有关规定以及租赁合同的约定,并参照《征收条例》规定精神,应当对承租人的搬迁安装费用、有关建筑物及附着物的重置成本、停产停业损失等进行补偿。以上项目的补偿,可以在参照其评估结果的基础上进行协商确定。

对于停产停业损失,到底是补偿给出租人还是承租人?承租人一般进行实际的生产经营活动,出租人将不动产租赁也是一种经营活动。所以,对于停产停业损失,出租人和承租人均可以要求征收单位给予适当补偿。

【案例析】

基本案情:

2012年6月13日,张福义(承租方,乙方)与蒋晴(出租方,甲方)签订房屋租赁合同书,主要内容为:1、甲方自愿出租铜山新区北京路12号楼4单元201、301室房屋,使用面积240.2平方米,甲方向乙方明示房主、身份证,并保证该房产权清楚,功能正常。2、租期由2012年8月1日到2017年8月1日止。3、租金为每月人民币3750元,按半年支付,先付款后上房,以后付款提前15天支付。4、本合同签订时,乙方向甲方付押金1000元,待期满时,无息退还……。5、租房期间,乙方不得对房屋进行改造、改建。8、任何一方如变更合同,须提前一个月通知对方,以便协商解决,协商不成,可向徐州仲裁委员会提起仲裁,与中介方无关……。10、甲方房屋附属设施有防盗门、地板、地板砖、柜子……。12、如遇房屋拆迁等情况,则本合同自动终止,甲方则无条件收回房屋。张福义的女儿张艳在其一方持有的合同原件上将合同第五条约定的“乙方不得对房屋进行改造、改建”划去,自行添加了“乙方开宾馆需要对房屋进行改造”的字样,闫成方、蒋晴提供的合同原件未有该字样,且对加注内容不予认可。合同签订后,闫成方、蒋晴将涉案房屋交付给张福义使用,张福义对涉案房屋进行了装饰装修并将房屋用于开设宾馆,张福义陈述其共装修34间房屋作为宾馆(涉案的两套房屋被分割成8间房屋),共支出装修费941932元(包括玻璃卫生间的费用)。张福义已交付被告押金1000元,2016年7月份之前的租金张福义已经按约定支付。2016年8月至2017年1月,张福义应支付租金22500元,实际给付被告租金20000元。2016年7月26日,徐州市铜山区政府印发《电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》(铜政发[2016]40号)的通知,对铜山区电缆厂片区范围内的居民和企业的房屋实施征收,张福义租赁的涉案房屋在征收范围内。2016年11月3日,闫成方(乙方)与房屋征收实施单位徐州市铜山区房屋征收办公室(甲方)针对北京北路12-4-201室签订房屋征收补偿协议,该协议约定该房屋的合法建筑面积为120.1㎡,用途商业,补偿方式为购买政府收购房源,被征收房屋综合补偿为:1、被征收房屋及附属物评估价值760250元(附属物为玻璃卫生间,评估价格20434元);2、装饰装潢补偿60050元(120.1㎡×500);3、搬迁补助费1681元(120.1㎡×14×1);4、停业停产损失补助73982元(739816元×10%);5、搬迁奖励73982元(739816元×10%);6、误工费500元,合计970445元。因闫成方将其所有的铜山区北京北路12#-4-301室于2015年10月出售给刘玉合。刘玉合(乙方)与徐州市铜山区房屋征收办公室于2016年11月3日签订了涉案房屋的房屋征收补偿协议,该协议约定该房屋的合法建筑面积为120.1㎡,用途为住宅,补偿方式为购买政府收购房源,被征收房屋综合补偿为:1、被征收房屋及附属物评估价值658852元(附属物为玻璃卫生间,评估价格20434元);2、装饰装潢补偿60050元(120.1㎡×500);3、搬迁补助费2402元(120.1㎡×10×2);4、临时安置补助费43236元(120.1㎡×12×30);5、误工费500元;6、搬迁奖励62656元(626562元×10%),合计827696元。因涉案房屋被征收,张福义于2016年11月3日从涉案房屋搬出,张福义与闫成方、蒋晴的租赁合同终止履行。张福义向法院提起民事诉讼,请求:1、依法判令闫成方、蒋晴返还房租8000元及押金1000元;2.判令闫成方、蒋晴向张福义支付征收补偿款419907元(12号楼4单元201室房屋的附属物补偿款20434元,装饰装潢补偿60050元,搬迁补助费1681元,搬迁奖励73982元,误工费500元,停产停业补助73982元,12号楼4单元301室的附属物补偿20434元,装饰装潢补偿60050元,搬迁补助费2402元,搬迁奖励62656元,误工费500元,临时安置补助费43236元,合计419907元)。3.诉讼费用由闫成方、蒋晴负担。

司法裁判:

江苏省徐州市铜山区人民法院作出了(2017)苏0312民初2419号《民事判决书》,判决认为: 张福义是否享有要求被告给付拆迁补偿款的权利,如享有,其具体数额如何确定。根据《物权法》第121条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。”江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第29条第3款规定:“出租人不知道租赁房屋被拆迁,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。”根据以上规定,张福义与闫成方、蒋晴双方的租赁合同因涉案房屋被拆迁而终止,张福义方对房屋的使用权继而丧失,其利益必然受到损害,但由于房屋拆迁系不可归责于张福义与闫成方、蒋晴的事由,基于公平原则,闫成方、蒋晴方作为房屋出租人及所有权人,应在其获得的拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。因此,张福义方可以要求闫成方、蒋晴支付相应的拆迁补偿款补偿其损失。关于闫成方、蒋晴提出的合同明确约定了甲方无条件收回房屋,拆迁补偿款属于闫成方、蒋晴所有的抗辩理由,该院认为,双方合同约定的“如遇房屋拆迁等情况,则本合同自动终止,甲方无条件自动收回房屋”,该条仅仅明确了拆迁引起合同的自动终止,出租人可以无条件收回房屋,但并未对房屋拆迁补偿款的分配作出约定,双方之间的拆迁补偿款分配仍应按照法律法规的规定予以处理,故闫成方、蒋晴的该抗辩理由不能成立,该院不予采纳。关于张福义方所应获得补偿标准及数额,该院逐项分析如下:1、关于张福义主张的搬迁补助费4083元(1681元+2402元),《征收条例》第22条规定:“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。”因此,搬迁补助费补偿的对象是被征收人。但在现实情况中,实际实施搬迁行为的往往是承租人,基于公平原则,承租人因搬迁行为产生的损失应该得到补偿,但不得超过所有权人获得的拆迁补助费。本案中,涉案房屋被征收后,张福义作为承租人实施了搬迁行为,必然会产生搬迁损失,但由于张福义无法证明其搬迁损失的具体数额,基于公平原则,应由张福义与闫成方、蒋晴双方分担搬迁补助费,该院酌定张福义应获得拆迁补助费为2041.5元。2、关于张福义主张的搬迁奖励136638元(73982元+62656元),根据《征收条例》第17条第2款规定:“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”因此,承租人能否获得补助、奖励,由当地政府规定。当地政府没有规定的,补助奖励归属于房屋所有权人,承租人无权取得。因此,在徐州市政府、铜山区政府未对补助奖励的归属作出规定的前提下,张福义作为承租人不能获得搬迁奖励,该院对张福义的该项主张不予支持。3、关于张福义所主张的误工费1000元(500元+500元),根据涉案房屋的征收补偿方案附表二,误工费是按照每户500元予以补偿的,该费用补偿的对象应该为被征收人,故张福义作为房屋承租人无权获得该补偿费用,该院对张福义的该项主张不予支持。4、关于张福义主张的停业停产损失73982元,根据《征收条例》第23条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中,张福义将其承租的北京北路12-4-201室用于开设宾馆,该经营行为因涉案房屋被征收而停业,拆迁人已经将停业停产损失补偿给了闫成方、蒋晴,因此闫成方、蒋晴应对张福义的停业停产损失予以补偿。但考虑到闫成方、蒋晴出租房屋的行为本身也是经营行为,该经营行为也因征收而停止,在张福义不能举证证明其停业停产损失的情况下,基于公平原则,应由张福义与闫成方、蒋晴双方分担停业停产损失,该院酌情确定闫成方、蒋晴应补偿给张福义停业停产损失36991元。5、关于张福义主张的临时安置补偿费43236元,《征收条例》第22条规定:“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”据此,临时安置补偿费系房屋征收部门向选择房屋产权调换的被征收人支付的费用,该费用与租赁行为无关,承租人无权获得该费用的补偿,故该院对张福义的该项请求不予支持。6、关于张福义主张的装饰装潢补偿120100元(60050元+60050元)及附属物补偿款40868元(20434元+20434元),共计160968元。该院认为,第一,双方提供的合同第五条内容相互矛盾的,但由于张福义提供的合同第五条约定的“乙方开宾馆需要对房屋进行改造”系其女儿张艳自行添加,闫成方、蒋晴对此不予认可,且闫成方、蒋晴的合同上明确约定“租赁期间,乙方不得对房屋进行改造、改建”,张福义亦未能举证证明闫成方、蒋晴同意其对房屋进行改造、改建,故应作出对张福义不利的认定,即双方约定在租赁期间不得对房屋进行改造、改建。现张福义对房屋进行了装饰装修,其行为已经构成违约。第二,张福义作为承租人,其在租赁合同期满后将不再享有房屋的装饰装修价值,因此,张福义所享有的装饰装修价值的损失直接与租赁合同已经履行的期限相关(成反比)。根据双方合同的内容可以认定闫成方、蒋晴对其出租的涉案房屋进行了相应的装修,张福义承租期间亦对房屋进行了重新装修,双方的装修已经互相混同,再基于装饰装修价值评估的多样性,张福义的装饰装修损失可能无法精准衡量,该院综合考虑张福义与闫成方、蒋晴装修的事实、租赁合同已经履行的期限与剩余期限的比例以及张福义在庭审中陈述其分摊到涉案房屋的装修初始价值、张福义装修改建房屋的违约行为等诸多因素,酌情确定闫成方、蒋晴应补偿给张福义装饰装修款及附属物补偿款共计30000元。

此外,张福义已交付给闫成方、蒋晴押金1000元,因双方的租赁合同已经终止,闫成方、蒋晴应将该押金返还给张福义。张福义已经支付2016年8月以后的租金20000元,但双方的合同在2016年11月3日终止,按照每月租金3750元计算,闫成方、蒋晴应返还张福义剩余租金8375元(20000元-3750元×3个月-375元),张福义仅主张8000元,未超出法律规定,该院予以支持。综上所述,张福义与闫成方、蒋晴双方的租赁合同因涉案房屋被征收而终止,张福义作为承租人,有权获得相应的补偿。基于以上分析,闫成方、蒋晴应在其拆迁补偿范围内补偿张福义拆迁补助费为2041.5元、停业停产损失36991元、装饰装修补偿费30000元。因双方合同终止,闫成方、蒋晴应退还张福义押金1000元以及剩余租金8000元。该院依据《合同法》第91条第7项、第92条、第112条、《物权法》第121条、《民事诉讼法》第64条的规定,遂判决:一、闫成方、蒋晴补偿张福义拆迁补助费2041.5元、停业停产损失36991元、装饰装修补偿费30000元,合计69032.5元,该款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、闫成方、蒋晴于本判决发生法律效力之日起十日内返还张福义押金1000元、剩余租金8000元,合计9000元。三、驳回张福义的其他诉讼请求。案件受理费8050元,由张福义负担6050元,由闫成方、蒋晴共同负担2000元。原、被告均不服一审判决,提起上诉。

徐州市中级人民法院作出了(2018)苏03民终2234号《民事判决书》,判决认为:一、本案系因出租房屋被政府征收引发的租赁合同纠纷,张福义以承租人身份主张搬迁补助费、停产停业补助费、装饰装潢补偿、搬迁奖励、临时安置补偿费、误工费、附属物等征收补偿款,没有法律依据,不应支持。《征收条例》第1条规定,为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第2条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。据此,出租房屋被国家征收,被征收与补偿对象是房屋所有权人,补偿项目均指向被征收人,承租人不是征收补偿法律关系当事人,不享有征收补偿合同的权利。承租人因承租房屋被征收而主张权利的,不应以征收补偿协议作为判断依据,亦不应简单以征收补偿项目的名称来判断补偿款的归属。房屋租赁权系债权而非用益物权,一审法院适用《物权法》第121条,是适用法律错误。二、因租赁合同终止,张福义因此受到的损失应当获得救济,因双方之间是房屋租赁关系,故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。承租人应当获得的损失救济范围和金额,应当根据承租人所享有的合同权利进行判断,而非将出租人所获补偿项目根据具体名称在出租人和承租人之间进行归属分配。本案中,对于双方争议的补偿款金额,本院分析评判如下,为表述方便的需要,本院按照张福义所主张的损失类型进行划分,不代表本院认可张福义享有相应征收补偿项目的补偿权利:(一)关于双方是否约定合同终止后张福义不能主张权利的问题。闫成方和蒋晴主张,双方在合同第十二条约定了“如遇拆迁,甲方无条件收回房屋”,故张福义无权主张任何权利,对此本院认为,双方约定的“无条件”仅针对收回房屋这一行为,双方并无乙方在无条件配合房屋收回之后放弃合同提前终止的损失赔偿等权利的明确约定。根据该条款,仅能得出乙方不得以任何理由对抗甲方要求收回房屋的请求的结论。故该条款并非双方对于租赁合同终止后合同权利义务如何处理的概括性约定,闫成方、蒋晴以此主张张福义无权主张权利,本院不予支持。闫成方、蒋晴以该条约定作为合同依据,在此基础上提供《房屋征收调查公告》证明其观点,对其主张无证明意义,本院不予采信。(二)关于张福义主张各项损失:1.装饰装潢补偿及附属物补偿款。张福义的主张针对的是租赁房屋的装修装潢。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款第4项规定:“承租人经过出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”本案中,无论张福义装修时是否经过闫成方、蒋晴同意,闫成方、蒋晴在知情后并未要求张福义恢复原状,而是就张福义装修后的财产现状接受了相应的补偿,应视为该二人对张福义的装修行为予以认可,且对装修价值同意接受。故依据上述规定,双方应对装饰装修残值损失进行分担。闫成方、蒋晴拒绝支付,没有事实和法律依据,本院不予支持。至于具体的补偿金额,由于上述司法解释依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯,规定在当事人无约定情形下,承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期间内摊销完毕,出租人无需补偿。故在确定本案的装修残值损失的时候,应对双方约定的租赁期间的摊销予以考虑。涉案租赁合同租期为2012年8月1日至2017年8月1日止,而涉案房产于2016年11月3日签订拆迁补偿协议,剩余租期不足9个月。即便是根据张福义自己陈述的装潢金额941932元(34间),亦可知涉案8间房屋在剩余租赁期间的摊销。再综合考虑张福义租赁涉案房屋后,系在原有装修基础上进行了改建和装潢,装修物的价值存在混同的情况,本院认为一审法院行使自由裁量权,酌定闫成方、蒋晴补偿张福义该部分损失30000元并无不当。2、停产停业补助费。张福义该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。作为承租人,张福义因租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在,亦应得到救济。闫成方、蒋晴否认涉案房屋用于经营,但其提供的不动产产权登记情况的证明及张艳的营业执照查询原件,均无法推翻涉案房屋用于宾馆经营的事实。张福义的损失系因合同终止导致,而合同终止的目的是配合出租房屋征收,闫成方、蒋晴并因此获得征收补偿,故尽管租赁合同被提前终止非因闫成方、蒋晴违约,但闫成方、蒋晴仍应对张福义的损失加以分担。由于张福义并未提供证据证明其经营损失,综合考虑张福义所需的适当的恢复经营期,闫成方、蒋晴本身也存在的租金损失,及闫成方、蒋晴实际获得的补偿款范围等因素,本院认为一审法院酌定闫成方、蒋晴补偿张福义停产停业损失36991元并无明显失当,本院不作调整。

3、搬迁补助费。张福义该主张针对的是搬迁实际产生的费用,由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁,确实会产生一定的搬迁费用,且出租人因房屋征收已获得了补偿,故出租人应对张福义进行补偿。由于张福义并未提供证据证明其实际花费的搬迁费用,一审法院酌定闫成方、蒋晴补偿张福义搬迁补助费2041.5元并无不当。4.搬迁奖励、临时安置补偿费、误工费。(1)搬迁奖励系因被征收人配合搬迁所应获得的奖励。张福义作为承租人,根据合同约定有无条件配合闫成方、蒋晴及时收回房屋的义务,张福义及时搬迁是履行其合同义务,双方签订的租赁合同并未约定张福义因此享有任何合同权利。张福义该主张无合同和法律依据;(2)临时安置补偿费系因被征收人选择产权调换而应当获得的安置费用。张福义已经诉请要求闫成方、蒋晴退还了租金,闫成方、蒋晴对其不再有提供安置场所的义务,张福义该主张亦无合同和法律依据。(3)误工费系征收补偿关系中的补偿项目,在房屋租赁合同法律关系中,要求误工费赔偿没有法律依据。综上,张福义主张拆迁安置补偿没有事实和法律依据,本院不予支持。但其因涉案租赁合同终止而受到的损失应当由闫成方、蒋晴在获得的征收补偿范围内加以补偿。具体补偿范围和金额根据租赁合同的约定及相关规定进行判断。一审法院适用法律错误,本院予以纠正,但判决结果并无不当,本院予以维持。上诉人张福义、上诉人闫成方及蒋晴的上诉请求均无事实及法律依据,本院依法不予支持。遂判决驳回上诉,维持原判。

析:

在本案中,承租人获得了征收补偿款,但出现了一、二审法院之判决适用法律出现了不一致。因地方政府征收活动,影响了承租人的生产经营,地方政府应当补偿承租人的损失。在征收实践中,地方政府、出租人、承租人三方之间会存在利益的博弈,所以,对于了承租人的补偿,承租人应当直接与地方政府协商达成征收补偿协议。或者由地方政府、出租人、承租人三方之间进行协商,以达成征收补偿协议。因不动产征收利益博弈的现实复杂性,如果承租人不直接参与征收补偿的协商,而仅从出租人与地方政府签订的补偿协议中,来主张有关补偿权利的话,是对承租人的合法权益保护是不利的。

实务应对

在不动产租赁活动中,支付租金是承租人的主要合同义务。承租人一定要及时地按约定支付租金,防止出租人以此为由解除双方签订的租赁合同,以造成承租人征收补偿维权的被动。

在征收活动中,地方政府作出的不动产征收决定,承租人作为利害关系人,可以对征收决定提起行政诉讼。如承租人与征收部门达不成征收补偿协议的,地方政府应参照《征收条例》的规定,对承租人作出征收补偿决定书,承租人可以对征收补偿决定书提起行政复议或诉讼。

在征收活动中,对于涉及承租人的征收补偿,可以由出租人与承租人达成补偿协议,也可以由承租人与地方政府达成征收补偿协议,或地方政府、出租人、承租人三方达成征收补偿协议。

【法规链接】

《物权法》

第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第117条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。

第121条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。

《合同法》

第93条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第 94条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第96条 当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第97条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第214条 租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

第215条 租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

第223条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第224条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《征收条例》

第2条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第17条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第22条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第25条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第26条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第27条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

《拆迁条例》

第13条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第15条 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第16条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

第27条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第31条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第33条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

北京诚略律师事务所   纪召兵律师

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