城市房屋拆迁7大新规,2019年快到了你还不知道吗?

导读:即将到来的2019年将是《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行的第8个年头。而针对2018年该领域频频出现的一些普遍性很强的问题(如“切割式、挖沟式逼迁”“公告贴上拍完照就撕下来”“先行搬迁拆除协议替代征收决定”等),一批重要规定将有望在接下来的一年中令这些问题得到遏制。那么,这都是些什么样的规定呢?广大被征收人又该注意哪些问题呢?

 

规定一:先行搬迁拆除协议或遭否定

 

先行搬迁拆除协议无疑是令老百姓深恶痛绝的拆迁发明之一:在房屋征收决定尚未作出之前就一户一户上门催着签协议,实质上是以协议替代征收决定,是不折不扣的“协议征收”,无任何法律依据。律师代理的在最高法赢得胜诉的许水云案件中就出现了这样的闹剧。

 

然而情况已经在发生转变。《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条明确指出,因旧城区改建(含棚户区改造)需要征收房屋,区人民政府决定采用征询方式的,房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。

 

在征收补偿方案确定的签约期限内达到签约比例的,补偿协议生效;未达到签约比例的,补偿协议不生效,区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告,自公告之日起房屋征收决定终止执行。签约比例不得低于80%。

 

据此,所谓“预签补偿协议”必须在房屋征收决定作出的基础上实施,而不得出现一些地方常见的“以协议替代决定”的违法情形。事实上,上海市早在2011年就有类似的规定。目前来看,各地相继出台的同类规定事实上构成了对先行搬迁拆除协议合理性的否定,有利于维护被征收人的合法权益。

 

简单地讲,无征收决定,拒签任何协议。

 

规定二:“公房承租”与“公租房”不是一回事儿

 

律师曾多次纠正这一问题上一些人的认识混淆,但仍不断有朋友分不清这两个截然不同的概念。

 

大约是这二者在简称上太容易弄混了,《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第43条干脆作了个专门的区分:本规定所称公有房屋,是指执行市人民政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋,不包括公共租赁住房等保障性住房。

 

即除了房屋所有权人,可能在补偿款上分得一杯羹的就只有三种情形:其一,直管公房的承租人;其二,单位自管公房的承租人;其三,房屋承租人的停产停业损失。这些显然都与公租房这一较新的事物八竿子打不着,大家可千万别再弄混了。

 

规定三:居民委员会在征收中到底能干嘛?

 

城市中的居委会虽然和农村的村委会基本“平级”,但在权力上可是相去十万八千里。毕竟后者能管“地”,而前者则几乎啥实权都没有。

 

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,房屋征收范围内的社区居民委员会可以组织被征收人、公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织,向房屋征收部门反映有关房屋征收的意见、建议,监督房屋征收活动。

 

这项规定无疑是比较有新意的,也终于给居委会找了一个比较实际的活儿。

 

规定四:“切割式”“围挡式”逼迁遭禁止

 

律师马丽芬曾在一次所内业务培训中提到,“解危排险”的确是当下比较令人头疼的一种拆除房屋方式。人为地将不危的楼房切成“危险”的,实属恶劣。而这类做法竟在法治的首善之区也不能完全杜绝,足可见其危害之严重。

 

终于,我们看到了福音:《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第38条规定,征收期间,房屋征收部门……不得拆除影响被征收人、房屋承租人房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。

 

据此,“切割式”和“挖沟式”逼迁被明令禁止,老百姓或许可以在维权的同时睡个相对安稳的觉了。

 

同样被禁止的还有更为普遍的“高墙围困”式逼迁:该条规定,征收期间,房屋征收部门不得改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件。“不得改变”这个提法相较于以往的“中断”道路通行而言无疑要先进一些,那么类似“高墙围困”这样的下三滥逼迁手段就可以被囊括其中了。

 

规定五:院落、空地应予补偿

 

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第45条规定,被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的,征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。据此,合法的院落、空地面积是应当给予补偿的,这一点得到了明确。

 

值得一提的是,该条第一款还明确了市场比较法的适用,这对于老百姓审查房屋评估报告也是很有帮助的。市场比较法必有的东西就是比照对象的选择和描述,被征收人一定要仔细审查评估报告中是否有这些内容,据以对补偿数额的公平合理与否作出判断。

 

规定六:张贴公告不能贴上拍完照立马撕下来

 

这种近乎于演戏的公告方式着实令基层群众深感愤慨,是赤裸裸的欺骗被征收人的做法。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第51条明文规定,本条例规定在拟征收范围内或者征收范围内公布、公告、公示相关事项的,采用张贴方式的,张贴期限不得少于5日。据此,那种贴上后只为拍照,拍完照立马就撕下来的不当做法已被否定。

 

规定七:征收房屋不造成被征收人生活权益受损

 

以往,一些老百姓之所以反对搬迁,原因之一是为了子女上学问题和其他看似鸡毛蒜皮实则对其权利影响巨大的“琐事”。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第39条规定,被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的,有关单位应当提供便利。在征收范围内的义务教育阶段学生,可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。

 

拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,征收法律法规的不断完善、进步是显而易见的。590号令就像是火车头,带起来了后面一节一节的车厢。大家一定要在征收维权中充分运用这些法规、规章赋予我们的权利,积极争取和行使知情权、参与权、监督权,才能最终收获公平、满意的征收补偿。各地方的规定虽有所不同,但相互对照比较着学习、分析仍有其积极意义。

 

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