不可不知!旧城改造项目这些程序必须有!

导读:正在全国范围内如火如荼开展的旧城改造征收项目的最大特点,莫过于其相较于一般征收项目的特殊程序,譬如意愿征询、预签模拟拆迁补偿协议、预评估等等。但凡事有变化就有不变,这类项目同样有其万变不离其宗的部分,广大被征收人对此也需要准确理解和把握。那么,一个合法开展的旧改项目中究竟要有哪些法定程序呢?

必经程序一:拟定征收补偿方案的公开求意见

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。据此,征收补偿方案的公开征求意见是590号令所规定的必经程序,为的是确保被征收人的知情权、参与权和监督权,同时将可能出现的补偿安置矛盾化解在前期。当多数被征收人不同意涉案方案时,市县政府就需要组织召开听证会,并根据听证会情况修改方案。

 

实践中,一些地方拿过一本《补偿安置服务手册》来就要求被征收人坚决配合执行,这是于法无据的。广大被征收人可通过举报等方式主张自己的上述权利。

 

必经程序二:房屋征收决定

 

根据《条例》第13条之规定,没下房屋征收决定涉案征收项目就无法合法启动,征收方也就无权拆除被征收人的房屋。即使补偿安置足额到位了,也不能取代这一步骤的落实。而在旧城改造类项目中,没有正式的房屋征收决定就先行拆除房屋的情形比比皆是。浙江金华的许水云案便是如此。

 

必经程序三:依法入户评估

 

无论是正常的房屋征收评估还是所谓“预评估”,由经合法选定的评估机构入户实施评估并出具评估报告这一程序是不能省略的。评估环节因具有较强的专业性而很容易在实践中出现各种漏洞、问题,可以说是被征收人积极捕捉征收方违法点的最重要步骤之一。

 

必经程序四:依法确定补偿方式

 

旧城改造项目允许选择回迁安置是广大被征收人需要牢记的重要权利,如果没有就涉嫌违法。尽管实践中基于“房地产去库存”政策的需要,财政部、住房和城乡建设部曾于2016年联合发文明确鼓励地方政府引导被征收人优先选择货币补偿方式以消解房地产市场库存,但“鼓励”“引导”并不具有强制性,不能就此否定590号令所做的原则性规定。诸如购房券、纯货币补偿、房票之类补偿方式,均不得剥夺被征收人选择房屋产权调换的权利。

 

必经程序五:依法下达征收补偿决定或签订补偿安置协议

 

实践中,仍存在未下补偿决定就直接强制拆除房屋的情形。若被征收人始终拒绝签订补偿安置协议,那么通过补偿决定来申请法院强制执行是此类项目实现拆迁的必由之路,也是唯一合法的道路。而对于补偿安置协议,被征收人要注意签约方应是房屋征收部门,而不应是参与项目的市场一方。

 

律师需要特别补充的是,征收方若要合法的避开征收补偿决定这条路,就可能通过“以拆违促拆迁”“以拆危促拆迁”等非法方式进行逼迁。故对于未经登记建筑的认定、处理也是旧城改造项目中的重要步骤。被征收人需要明确的一点是,无证绝不等于违建,当房产证上的面积与实际面积不符时,当然要以测绘机构实际测量的结果为准,而不能简单粗暴的按证载面积计算补偿。

 

拆迁律师最后想提示大家的是,鉴于旧城改造类项目的复杂性,被征收人务必要学会“两条腿走路”:既要坚持590号令的原则性规定不动摇,坚决捍卫自己的法定权利;又要充分审查理解涉案项目的具体补偿实施方案及当地旧改、棚改的相关实施意见,准确把握其特殊规定。将“个别”和“一般”的关系掌握住,灵活地调整自己的维权目的,譬如将“就近地段回迁安置”的诉求适时调整为增加货币补偿或者购房券,也是被征收人在此类项目中获取满意补偿的关键所在。

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