面对征收方的这些招,强势救济助你取得公平房屋拆迁补偿!

导读:实践中,很多被征收人习惯于这样问律师:征收方给我下了什么什么文件、决定了,我能怎么办?法律我不懂,我就知道他们这么做是没道理、欺负人的!事实上,这里面最大的问题,就来自于被征收人那句“法律我是不懂”上。因为对于大多数征收方的“出招”,用法律手段怼回去都是被征收人的重要选择。一方面强调自己不懂法律,一方面又要怼回去,这等于给自己出了一道无解的难题。

 

拆迁律师首先要强调的一点是,“法律我反正不懂”这种话,能不说尽量不说,能不想尽量不这样想。因为客观地讲,这实在是太消极了。众所周知,法律是在征收拆迁中保障被征收人权益的最有力武器,这个“不懂”,等于把最有效的药给放弃了,病情恶化恐怕是难以避免的。

 

我们来梳理一下,法律赋予了被征收人哪些应对征收方出招救济的权利:

 

其一,房屋征收决定可复议可诉讼。

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《条例》”)第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。据此,房屋征收决定可复议可诉讼是被征收人不需要“懂法”也能知晓的事情,它是会直接依法公告的。

 

对征收决定发动救济无疑非常重要。一是因为它的位置处在整个房屋征收流程的前端,一旦因存在违法点而被司法审查,会给被征收人争取到相当大的维权协商空间;二是因为直接关系到被征收人补偿数额多寡的征收补偿方案是征收决定的必备附件之一,对它的救济可直接涉及补偿方案的公平、合理与否,这无疑对被征收人一方的诉求是极为有帮助的。

 

其二,房屋面积合法性认定可提起诉讼。

 

《条例》第24条规定,市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。拆迁律师之所以引述这里的第一款,目的在于强化广大被征收人的一种认知:违建认定、处置依法应是城乡规划部门或城市管理部门平日常态化开展的工作,而不是一种专门在拆迁来临时才轰轰烈烈启动的工作。“无拆迁不违建”的情形是不正常的,无证的房屋更不等同于违法建筑。据此,当被征收人的待拆迁房屋的部分面积,尤其是加盖出来的一层以上的面积因无证被认定为“违建”进而不予补偿时,被征收人切不可就此觉得“理屈词穷”,而要坚定信心采取最强有力的救济措施——针对违建认定、处罚文书提起行政诉讼。根据《行政强制法》第44条之规定,只要被征收人在6个月内及时起诉,就能有效阻滞行政拆迁的到来,为进一步协商、谈判赢得宝贵的时间和筹码。

 

而我们所接触的相当一部分当事人,都没有及时针对这类文书提起救济程序。一旦错过了维权期限,再想否定违建的认定结论就会困难重重。维权之关键,不在于有没有理,而在于有没有讲理的抓手。

 

其三,评估报告可复核可鉴定可申请查处。

 

《条例》第19条规定,(被征收人)对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《条例》第34条还规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

综上,我们可以总结出对评估流程不服的3大强力救济途径:一是申请原评估机构复核评估;二是申请当地的专家委员会进行鉴定;三是对其中涉嫌造假的恶意情形提请有关部门进行查处。需要注意的是,虽然评估报告由于其本身的高度专业性而不适合由法院来直接进行司法审查,即不具有可诉性,但上述救济方式在必要时却能灵活地转化成诉讼程序来实现一定的救济目的,其有效性仍是不容否认的。如对评估报告不服的,最终可以在诉征收补偿决定时予以反映;再比如对评估程序提起查处的,一旦有关部门不作为,那么被征收人就有权针对此查处不作为行为提起诉讼救济,也能收到很好的维权效果。

 

其四,征收补偿决定可复议可诉讼。

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条,是广大被征收人最需要牢牢铭记在心的征收法条,恐怕没有之一。原因就在于补偿决定对于最终的“结局”具有双重意义:一是它能够决定被征收人的补偿安置;二是它能够决定被征收房屋是否会被合法拆迁。可以说,征收补偿决定诉了,则维权尚有希望;补偿决定逾期没诉,则维权将陷入极度困难,案件将因这一节点的经过而被归入“疑难”之列。实践中,很多被征收人理直气壮的讲自己“不懂法”,或者对征收方依法送达的补偿决定视而不见,或者自以为是的认为只要自己拒绝接收这一决定它就不会对自己产生效力。如此鲁莽的结果,只能是司法拆迁的挖掘机推过,房屋被夷为平地……对此,北京律师事务所的青年律师韩海祥指出,补偿决定一旦露头,不是要不要诉的问题,而是咬着牙也要诉下去!我们希望被征收人能将这一忠告融入到灵魂、血液中去,不要在这一最关键的问题上再当糊涂人。

 

拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,尽管“懂”与“不懂”是一个涉及专业与非专业的问题,但我们仍然希望被征收人群体能多懂些。只需稍微读一读法条,仔细看一看公告、决定的文书内容,就不难发现其中明示的救济权利。不懂的东西,我们一定要想法把它弄懂,有道是“久病成良医”,该有的学习探究精神可谓是维权必备。

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