房屋拆迁中的拆迁评估报告真的不能诉吗?你可以这样做!

导读:估价报告是确定被征收人获得补偿高低的尚方宝剑。对于被征收人来说,应该是既熟悉又陌生,既渴望又无奈的。熟悉的是估价报告大家都看过,而且评估的是自己的房子;陌生的是,即使对于估价报告不服,除了流于形式的复核、重新评估,好像别无他法。渴望的是估价机构能够公正、公平评估,让自己获得合理补偿;无奈的是估价的结果往往不尽如人意……

 

一、评估报告不具有行政可诉性

 

最高法已经认定房地产价格评估机构,既非国家行政机关,亦非法律、法规、规章授权的组织,其接受房屋征收部门的委托对被征收房屋的价值进行评估,但其所作的分户评估结果报告、复核评估回复系基于其专业知识所形成的专业意见,并非行使行政职权的行为,不属于行政行为。

 

在我国涉及拆迁、征收的案件中,如果被拆迁人对房屋评估报告不服,一般的处理原则是对拆迁行政裁决提起诉讼(2011年以前启动的城市拆迁项目);如果被征收人对房屋评估报告不服,一般的救济原则是对征收补偿决定提起诉讼。

 

二、估价机构的违法行为具有民事可诉性

 

国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“新条例”)及《房地产估价机构管理办法》明确了房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告的行政、民事及刑事责任,尤其是规定了评估机构的民事赔偿责任,这对于维护被征收人的利益是有进步意义的。

 

首先,新条例赋予当事人民事索赔的权利,建立相应的追责机制,不仅有利于维护评估机构评估的独立性,还可以使评估报告的客观性、真实性得以全面体现。

 

其次,有利于保护被征收人的合法权益。房屋评估机构是按照当事人或者利害关系人的委托,对其房地产市场价格进行评估作出估价报告。如果评估机构或者房地产评估师出具虚假或有重大差误的评估报告,且已经或者可能对当事人或者利害关系人造成不利后果,应该赋予当事人或者利害关系人要求撤销评估报告的权利,如果造成实际损害了,还可以追诉其赔偿责任。

 

最后,畅通了被征收人对评估报告不服时的救济途径。新条例第三十四条明确规定房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

三、对估价报告提起民事诉讼时应适用举证责任倒置原则

 

按照《民事诉讼法》第64条“谁主张、谁举证”的规定,被征收人提起民事诉讼要求评估机构承担赔偿责任时,应当提交证实如下事实的证据:评估机构出具的评估报告存在虚假或者重大差错、评估机构或者评估师存在主观过错、给被征收人造成了损害,且损害事实和前述过错行为存在因果关系。笔者认为,评估报告专业性极强,被征收人想看懂都很难,更不要说举证证明评估报告存在问题了。如果把举证责任归到被征收人身上,无疑增加了被征收人维权的难度。因此举证责任应该由评估机构承担。具体理由如下:

 

1. 举证责任倒置是实现《民事诉讼法》任务的体现

 

证明责任的分配要服务于《民事诉讼法》所规定的任务。“保护当事人行使诉讼权利”是《民事诉讼法》第二条规定的首要和核心任务。因此,在评估报告之诉中通过举证责任倒置的证据分配方式可以使法院更好、更快的查明案件事实;也可以使处于弱势地位的原告一方的权利能得到及时的保护;更有利于被告加强自我监督,对其在工作中的缺陷和不足自觉加以纠正。

 

2. 举证责任倒置能够实现当事人诉讼地位实质的平等

 

在现实社会中,在部分特殊案件中,一些当事人无论在经济条件,还是在收集证据的能力上都处于弱势地位。此时,如果法律强加给他们与可能的加害方相等的举证责任,势必与平等保护当事人合法权益的立法宗旨相背离。在评估报告之诉中,评估机构无论从专业角度还是经济角度上都处于相对的强势地位,完全具有收集证据的能力,因此,适用举证责任倒置有利于保护当事人诉讼地位实质的平等。

 

3. 评估机构具有举证优势,举证能力强于被征收人,应该承担举证责任

 

最高院发布的《证据解释》第7条规定,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。被诉评估机构是具有专业知识者,其举证能力更大一些。在针对评估报告的诉讼中,被诉的加害人比提出诉讼的受害人要更加了解评估报告,或者说更有条件与可能予以判定。因此,让有举证优势的一方负举证责任,不仅公平,而且还更加有效率,更加节省举证成本,举证不能的机率也大大减少。

 

后想指出的是,评估报告是征收过程中很重要的一个环节,只有评估报告实现了科学性、合法性、客观真实性,才能真正的保护征收当事人尤其是被征收人的合法补偿权益,也才能保证建设项目顺利的进行。故针对评估报告的维权救济措施,是一个需要被征收人重点关注并了解学习的法律点

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