征地拆迁陷阱深,入坑悔一生!别怪我没提醒你!

导读:征地拆迁中涉及的往往是大额甚至巨额补偿。所谓“利”旁边一把刀,在巨额利益面前,最不缺少的就是各种陷阱,有人房子拆了,补偿没拿到;有了补偿到手了,却比隔壁老王拿到的少了许多,各种圈套不一而足。想到顺利拿到合理足额的拆迁补偿,你未必需要成为一个“专业人士”,但至少要了解以下5个陷阱。

 

你的房子值多少?这是一个问题。

 

你的房子被拆了能拿到多少补偿?这是个天大的问题。

 

这么说不是为了吓唬你,而是真心为了提醒你。要知道,相比于拆迁逼拆那种真刀真枪,房屋价格评估才真的是暗箭难防。实践中,房屋价格评估具有极强的专业性,一般人看不懂也搞不明白,极具迷惑性。那些藏在专业名词和数据背后的“猫腻”,保管让你“赔了夫人又折兵”。

 

实践中,评估中存在的问题有很多,比如程序不合法,该入户没入户,该签字的没签字,或是伪造了部分材料,又如实体方法选择错误,这些都有可能导致评估出来的结果明显偏低。

 

注意,要划重点了!如何避免入坑?

 

有一个最实用的方法,我们称之为市场比较法。而市场比较法,也是法定的房屋征收中价值评估的“必选”评估方法,其他方法只能作为辅助、补充性质加以运用,而不得取代市场比较法的绝对统治地位。

 

具体来说就一点,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。更通俗点的说法,就是你的补偿,不能比隔壁老王的少,你的房屋的价格,和周边、隔壁类似面积、性质的房屋的价格应当是相类似的,如果差得太远,那就很可能不正常了。

 

最后,面对拆迁这么大的事,必须要长点心。被征收人要及时收集好评估过程中的证据,一旦发现有哪不对劲,就要立即咨询专业人士,以为日后维权奠定基础。

 

逼迁(签)陷阱

 

逼迁这种事,今天不见明天见。

 

就实践而言,我们很遗憾的告诉你,基本上任何一个被征收人,只要你对征收补偿方案中提出的补偿标准、数额不满而拒绝在一开始就配合征收尽早签约,那么逼迁就是你必然要面对的。所以逼迁在这里用“陷阱”两个字来形容或许不太恰当,因为逼迁更多时候是躲不过去的“坎”。

 

发动逼迁的主动权牢牢掌握在征收方手上,被征收人只能处于“下风”位置去一个一个应付。而逼迁又大致可分为两种形式:一是“刚性”的,譬如老百姓所熟悉的断水、断电、断路,砸门窗,骚扰恐吓;二是“柔性”的,譬如臭名昭著的“株连式”,以及各种花样繁多的“处罚程序”(最为匪夷所思的当属计划生育问题居然都会在此时被拿出来做文章)。

 

无论哪种,被征收人原则上有一步是必须走的:运用法律武器怼回去!兵来将挡,水来土掩;你有来言,我有去语。实践中太多的被征收人在刚一与这些招数“短兵相接”时就不行了,乖乖的选择去签订不公平的补偿协议。

 

如果你觉得胳膊拧不过大腿,不想劳神费力,吃点亏也行,那你迁了也就迁了,毕竟有钱难买你高兴不是。如果你的维权意识非常强烈,那就不要怂,也不要闹,拿起法律武器。因为不管是“刚性”还是“柔性”的逼迁方式,在法律面前都是纸老虎。记住一点,能笑到最后的人,一定是最坚定的人。

 

补偿协议陷阱

 

当你越过山和大海,跨过圈套和深坑。终于要签征收补偿协议了,恭喜你,又一个陷阱来了。

 

不是跟你过不去,而是现实的残酷让我们不得不在这里郑重提醒你。实践中,征收补偿协议陷阱,是广大被征收人最为深恶痛绝的一类。对于一些被征收人而言,经历了前面漫长、曲折的协商、博弈过程,到签协议时已是精疲力竭,见着协议就跟见着钱和房一样的激动。

 

这一“激动”,便正中征收方下怀。当你大笔一挥,不管签名字体好不好看,合同就算达成了,而回过头来你会发现,所签下的协议与所看到的协议完全不是一个概念。“空白协议”、“阴阳合同”、“不留底”、“约定不明确”……坊间留下的一个又一个“传说”,都是被拆迁人掉过的“深坑”。

 

为什么会掉坑?是对手的狡猾,也是被征收人的不小心。但归根结底,都是在征收巨额补偿的面前,被征收人失去了足够的理性与辨识能力。这个结论很扎心,但值得每一个经历过或者即将经历拆迁的人牢记。

 

如何避免掉坑?简单的说,有一点建议是绝对有效的:就补偿协议的文本,不要在见着的第一时间就同意签字。而是要设法将与征收方谈话的内容进行录音,保留好就补偿安置事宜进行协商的证据,将协议文本内容先搞到手,拿去咨询“局外人”或者专业征收维权律师,或者至少自己冷静下来想一想再做决定。当局者迷,旁观者清,永远是真理;太快做决定,也往往容易很快后悔。前往记住一点:大意失荆州,小心才能驶得万年船。

 

违建陷阱

 

“你这棚子是违建,扣你补偿款。”

 

“你这阳台是违建,扣你补偿款。”

 

征收方颐指气使很过瘾,被征收方心里不爽却只能打碎牙往肚里咽。这不是段子,而是真实的事例。

 

说实话,违建这个问题在我国属于历史遗留问题,各地都有,城市乡下都有,一旦房屋面临征收,一个划片之中合法的、违法的建筑都混杂在一起,想分清绝不是那么容易的。混乱地带往往有利可图,傻傻分不清的违建,就给征收方加以“运作”创造了条件。

 

从严格意义上讲,“以拆违促拆迁”也是逼迁的一种形式,而且属于“刚柔并济”型:既有相当的强制力,又有依法查处违法行为的合法外衣。不过,违建陷阱也不是无解的难题,被征收人至少可以从三个方面加以应对。

 

第一,在合法合规的情况下,抓紧把证件补齐。房证、地证都有,如果你手里连最新换发的不动产权属登记证书都有,房、地合成一个证,什么也不怕,征收方说破天也不能拿违建的事找你茬。

 

第二,辨识拆除违建行为的性质,明辨拆违的时间节点。如果早不拆违,晚不拆违,就在征收项目启动前后才开始拆违的,就具有“以拆违促拆迁”的外部特点,那么被征收人就要认真考虑依法维权了。因为此时的拆违损失的是被征收人的补偿权益,其影响要比一般的违建查处严重得多。

 

第三,盯住拆违程序,尤其是“责令限期拆除决定书”这类的行政处罚决定。实践中,这类带“责令”二字的文书存在程序问题的可能性是很大的,被征收人一定要牢牢把握住。只要维权期限未错过,那么机会就是很多的。

 

拆迁陷阱

 

拆迁,是围绕补偿款这一核心矛盾所产生的最极端的情形。

 

违法暴力拆迁,是征收中的“杀手锏”式的手段。拆迁的最大危害,并不是房子没了、露宿街头、无家可归,而是房子没了的同时,钱还没拿到。

 

虽然近年来违法暴力拆迁的现象呈明显下降的趋势,但实践中这种情况并没有杜绝,每发生一起,都会对被拆迁对象造成难以抹去的伤害,是广大被征收人心头之痛。

 

面对拆迁怎么办?被征收人必须把握两点:一是要尽力守房,否则会使协商筹码锐减;二是即使房屋遭违法拆迁,维权仍有希望取得成果。如果是房子拆了,拆迁协议却没签的情况下,维权尚有希望。此时被征收人要抓住拆迁行为违法这个关键点,进而在提起的程序中寻求协商平台或获取国家赔偿。

 

此外,值得注意的是,目前暴力拆迁的情况少了,更多的地方政府选择了通过法律途径来下达“征收补偿决定”或者“责令交出土地决定”,进而申请人民法院强制执行。而若要应对强制执行的拆迁,被拆迁人就必须要把功夫下上述两类关键的“决定”上,将维权时点前提。

 

最后想提示广大被征收人的是,把握事物的主要矛盾,那么其他“细枝末节”的边缘性问题自然不会成为阻碍我们获取公平、合理补偿的“拦路虎”。上述5个坑,说来简单,但也有办法“见招拆招”,一个一个用的智慧与法律来填平它,获得公平合理补偿后的幸福生活,也就在向我们招手了。

 

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