2019年,棚户区改造补偿安置,你是选货币还是选住房?

导读:征收补偿究竟是选房还是选钱?这个话题律师已为大家分析过多次,可以说是自由选择但各有利弊。然而具体到棚户区改造这类略显特殊的征收项目中,被征收人还势必要考虑一下瞬息万变的政策背景:2016年时尚鼓励“货币化安置”,到了2018年就来了个风云突变。那么,对于即将到来的2019年,棚户区改造项目的补偿安置又该怎么选才最划算呢?

 

【2019年棚改大趋势:不会叫停,补偿安置方式不“一刀切”】

 

2018年即将结束,新的一年即将到来,距住建部等7部委联合印发《关于做好棚户区调查摸底和2018-2020年改造计划的通知》已有一年多的时间,距离《通知》要求基本完成棚改任务的期限也仅剩一年。2019年,作为国家宏观层面上棚改项目承前启后的关键一年,对已经面临或者即将面临棚改的被征收人而言,能否守住已有财富同时又把握棚改这一社会再分配机会,成为了决定被征收人今后生活水平的重要因素。

 

近日,一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开。据悉,会议透露出部分棚改动向。本次座谈会由住建部主持召开,安徽、江西、山东、四川、贵州5省和各省1个城市代表参会。国家发改委、财政部、中国人民银行也出席了这次会议。针对2019年的棚改政策,本次会议明确了四方面内容:一是新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡;二是棚改货币化不搞一刀切;三是政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;四是融资以发行棚改专项债为主。

 

【被征收人如何选择安置方式?】

 

通过国家宏观政策的调整可以看出,此前几年棚改鼓励货币化安置对“房地产去库存”产生了一定的积极影响,但另一方面也导致了三四线城市的房价疯涨,特别是部分城市房地产泡沫日益严重,加剧了潜在的金融风险,不利于调控房价。

 

对被征收人而言,面对棚改征收项目,首先是应当享有选择安置方式的权利,即选择货币补偿或者房屋产权调换的权利。在此前棚改货币化及中央去库存的大背景下,许多地方的棚改项目采用一刀切的货币化安置政策,或是通过奖励金等各种名义强行鼓励被征收人“选择”纯货币补偿或者不太好使的“购房券”。这首先是剥夺了被征收人选择补偿安置方式的权利,其次,由于多方面的原因,相同情况下被征收人获得的补偿款并不能满足其购置同等条件的住房需求。这种情况下,等于是在迫使被征收人加杠杆帮助地方政府去库存,导致被征收人的生活水平因棚改征收而降低,这显然是与国家征收政策背道而驰的。

 

当然,也有地方政府会为被征收人提供安置方式的选择,或者直接进行房屋产权调换的安置,但这样的安置在实践中同样存在问题。首先是安置房的交付问题,这又分为两种,一种是回迁项目,因为拆迁工作进行不彻底,导致回迁房屋迟迟无法动工,安置房的交付一拖就是几年甚至更长时间,一些被征收人干脆没能“熬住”,在周转过渡中就去世了;

 

二是开发商方面的问题,由于资金链断裂或者其他原因导致开放商跑路,政府也无力承担相关费用,因此安置房屋迟迟无法交付,甚至部分地方还出现了领取了房本但房屋没有动工的现实版的“空中楼阁”现象。

 

其次,是安置房质量问题,许多安置房交付时并未达到交付条件,无任何配套设施可言,根本无法入住。

 

最后还有增加面积的费用支付问题,许多进行房屋产权调换的项目最终都要求按照市场价补齐差价,但被征收人根本无力支付相关费用,同时溢价部分还需要缴纳税款,对被征收人而言其原有的社会财富并没有因为拆迁而增加,反而处于相对减少的状态。

 

北京律师事务所律师团队认为,大家首先是要有前瞻意识。被征收人要学会了解、学习国家的宏观政策,对来年的政策形势有一个明确的判断;其次就是要结合当地的实际情况,理性分析当时房地产的市场价格,学会取舍。简单地讲,如果您家不缺房,那么选择货币补偿安置是比较便利而低风险的;如果需要选房而原有房屋又处于共同共有状态,或者家庭成员人口较多而房子不够住,则可以优先考虑入住风险较低的外迁安置,这样可以多换到至少一套房屋(如北京市某棚户区改造项目,原有房屋系70多平方米的“老三居”,外迁至大兴区后则可获得两套150平方米面积的三居室,居住条件不可谓不改善);如果故土难离而坚持选择回迁,则要考虑自己的身体状况和经济实力能因素,为过渡安置找好出路做好准备。

 

最后,想要提醒广大被征收人的是,拆迁是社会多方利益掺杂的活动,既要结合当地情况选择合适的安置方式,又要运用多种手段尽可能争取最大权益,而作为拆迁各利益方中最为弱势的被征收人,法律手段是能够为被征收人掌握、最为有效且成本最低的维权手段了。学会运用法律手段争取合法权益,是当今经济形势变化下被征收人能够作出的最优选项。

 

 

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