广州工业厂房征收如何补偿

广州工业厂房征收怎么补偿

一、房屋、建筑物补偿

广州工业厂房征收如何补偿

应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。低于城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算。并依照有关补偿口径,计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

二、设备重置补偿

《拆迁管理条例》中规定,设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,按照当地有关规定计算,无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。

三、拆迁费用补偿

1、停产停业损失

《房屋拆迁补偿管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准,何为“适当”、其计算依据、计算方法,何种情况下是“可以”补偿,何种情况下是“不可以”补偿,该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定,针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估,才能确保公平的实现,当然具体数额可由拆迁当事人协商确定。

2、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋,拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:(一)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言,设备搬迁和安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人依照政府指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。

征收流程

一、建设用地预审

市国土资源局根据《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令,2004年12月1日起施行),对征地项目进行建设用地预审。审查项目用地是否符合土地利用总体规划,是否符合国家供地政策,是否符合用地标准和土地利用年度计划指标等情况,自受理预审申请之日起20日内出具预审意见。

二、发布征地通告

开发商征地流程根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确要求,在征地依法报批前,国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地项目预审通过的,市国土资源局发布征地通告,将预征收土地用途、面积、补偿标准和安置途径等告知被征地村和村民,维护被征地农民的知情权。通告后,在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿范围。

三、开展征地调查

开展征地调查是征地前的重要基础性工作。市国土资源部门(征地拆迁工作机构)会同被征收土地的所有权人和有关部门深入被征地村、被征地地块,对拟征收土地的四至边界、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等情况进行全面调查核实,对征地拆迁范围内的被征地拆迂户用地面积逐户勘测核实,对房屋面积、结构及其他地上附着物等情况认真搞好登记。将调查资料、数据整理成册,掌握第一手资料,做好拟定征地报批 “一书两方案”的准备工作。

四、确认征地调查结果

征地调查结果与被征地村、村民和地上附着物产权人共同确认。

五、组织征地听证

2004 年1月9日,国土资源部发布《国土资源听证规定》(国土资源部22号令,2004年5月1日起施行)。要求各地在征地依法报批前,国土资源部门送达《听证告知书》,告知被征地村、村民和其他权利人对拟征收土地补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,庄当在告知后5个工作日内向市国土资源局提出书面申请。

六、征地组卷报批

市国土资源局按省、市有关报件要求,组织申报材料,上报营口市国土资源局和省国土资源厅。省国土资源厅在14个工作日内办结,下达经省政府批准的《实施规划用地批复》。

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