不是所有的房屋征收都适用征补条例——海城市人民政府征收决定违法案探讨

我国土地的所有权分为国家所有和集体所有,对于国有土地上建筑物的征收搬迁,《国有土地上房屋征收与补偿条例》有着较为明确的规定,而集体土地及其上建筑物亦或是种植物的搬迁改造,主要适用《土地管理法》的规定。

土地性质的不同,直接导致了房屋征收程序的差异性,被征收人所能采取的救济途径也大为不同,本篇文章主要是想帮助广大被征收人梳理清晰国有土地上房屋和集体土地上房屋征收的不同之处,以便大家面临房屋征收时,可以迅速高效的识别出政府的征收程序,从而达到少做无用功,精准维权的目的!

我们还是先从一个案例入手,方便大家如遇相同的情况,在实务中有所参照,理性精准维权!

基本案情

李先生和另外3户人家比邻而居,多年来一直安安静静的生活在东北的一个小村庄,村庄生活节奏舒缓,村民们淳朴善良,日出而作日落而息,平头小老百姓的生活就是这样简单而又幸福!然后,他们惬意的生活却被政府的一份《海城市人民政府关于海州管理区田水周边原集体土地区域房屋征收决定》(海政征字[2018]01号)所打破!平静的村庄不再平静,房子都要被征收了,家就要没有了,怎能不让这些小老百姓们焦躁呢?况且中国人历来安土重迁,让他们离开自己生活了大半辈子的家简直太恐怖了,想到要离开自己的家,每个人都很没有安全感!

征收单位给的补偿并不高,甚至没办法保障他们原有的生活水平,可是政府的工作人员每天都要来村里逛一圈,动员大家赶紧签补偿安置协议,弄得整个村里的氛围都很紧张。李先生四户对征收补偿标准非常不满,想要做点什么来保障自己的合法权益,于是他们来北京找到了周涛和陈晨律师

律师点睛

“征收决定”可谓是政府进行征收活动正式走出的奠基性的一步,其前期进行了大量的准备工作才能够进行到这一步。这一步是后续一切征收事宜的根基。所以“征收决定”的合法性与否至关重要!如果“征收决定”本身被否定,那么整个房屋征收事宜可谓是无源之水,无根之木,水上浮萍,毫无立足之地!而通过了解,李先生等人的房屋所在土地为集体土地,应当依据《土地管理法》中集体土地征收的程序进行征收,而不应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出房屋征收决定。所以,本所律师决定通过起诉《征收决定》来维护李先生等4户的合法权益。

法律规定

律师是法律世界的搬运工,离开了法律谈维权,那是不专业的!为委托人维权当然要有理有据,张弛有度,法律就是律师手中维权的利剑!

集体土地及地上房屋的征收

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十七条的规定:征收集体土地,必须报国务院或者省级人民政府批准。国家征收土地依照法定程序批准之后,由县级以上地方人民政府进行土地征收公告并组织实施。

征收集体土地房屋的补偿项目主要是土地补偿费,安置补助费和地上附着物补偿费(包括青苗补偿费)。其中房屋就是作为地上附着物被征收并获得补偿的。

国有土地上房屋的征收

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出征收决定(一)……”可知,在对国有土地进行征收时,无需经过国务院或者省级人民政府批准,可由市、县级人民政府直接作出征收决定,启动征收程序。由于国有土地上房屋征收有这样一部专门的行政法规进行规制,国有土地上房屋征收的程序更加的专业化、具体化,相关的程序规定的很明晰。对被征收人的知情权和参与权保障力度也相对集体土地征收保障力度较大。另外,上述《条例》规定的补偿标准是被征收房屋周边类似房地产的市场价格,也是对被征收人获取公平、合理的补偿结果较为有利的。

集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收的区别与联系

集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收存在很大的差异性。不仅是征收的报批手续存在不同,其中最重要的是批准机关不同,集体土地及地上房屋的征收,应当由省级以上人民政府批准,这在一定程度上决定了集体土地上房屋征收严于也难于国有土地上房屋征收。另,虽然集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收是两个完全不同的概念,但在补偿标准上也有相通之处。比如,法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款明确规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”即最高院认可了纳入城市规划区的集体土地上房屋具有与国有土地上房屋同等价值的观点。

司法裁判

辽宁省鞍山市中级人民法院判决:

集体土地征收和国有土地上房屋征收是两个完全不同的征收及补偿程序,被告海城市人民政府应当按照《土地管理法》的相关规定,对征收的土地、地上附着物等进行公平补偿。其作出涉案的《房屋征收决定书》没有法律依据,违反法定程序。因大部分被征收人已经达成协议且房屋被拆除,涉案土地已不具有恢复原状的可能性,如果撤销征收决定将会给社会公共利益造成重大损失,所以确认该《房屋征收决定》违法。

律师小贴士

本案《房屋征收决定书》完全是按照国有土地上房屋征收程序对李先生等4户进行房屋征收,其混淆了集体土地和国有土地征收的实质。国有土地上房屋征收主要是对地上房屋进行补偿,而集体土地主要是对土地进行补偿,因为土地性质经由征收会直接从集体所有性质转变为国家所有。集体土地房屋征收和国有土地上房屋征收,补偿项目,补偿方式完全不同,海州市人民政府错误的将国有土地房屋征收程序生硬的套到集体土地征收上,当然会被法院确认违法!

 

周涛律师简介

周涛律师
周涛律师

北京诚略律师事务所主任律师,不动产征收及行政诉讼业务领域资深专业律师。

执业以来,周涛律师以其兢兢业业的工作态度和专业娴熟的业务能力深得委托人的认可和信赖,并保持十几年来“零投诉”、“零差评”的记录,在征地拆迁以及行政诉讼业务领域享有盛誉。

周涛律师代理的浙江金华许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及赔偿案,被最高人民法院评为2018年“第一批保护产权和企业家合法权益典型案例”、“2018年推动法治进程十大案件”、“2018年度人民法院十大民事行政案件”,周涛律师代理的中南大学湘雅三医院江凤林医生与长沙市人民政府、长沙市公安局岳麓分局行政处罚及行政复议纠纷一案,该案作为全国首例“医告官”案,受到中央人民广播电台、三湘都市报等官方媒体的广泛关注和报道,也引起全社会对“暴力伤医”问题的关注和探讨,为促进法治建设及保护医务工作者的合法权益起到重要推动作用…周涛律师代理的征地拆迁、行政处罚等行政诉讼案件已经覆盖全国28个省、自治区、直辖市,为全国各地数百名委托人争取到合法权益。

 

陈晨律师简介

陈晨律师
陈晨律师

北京诚略律师事务所主办律师,曾就职于北京在明律师事务所,不动产征收及行政诉讼业务领域专业律师。执业以来,陈晨律师以专业的业务能力和严谨的工作态度受到委托人的好评。

陈晨律师协助周涛律师代理的浙江金华许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及赔偿案,被最高人民法院评为2018年“第一批保护产权和企业家合法权益典型案例”、“2018年推动法治进程十大案件”、“2018年度人民法院十大民事行政案件”;作为周涛律师团队成员,参与济南市历城区华山片区暴力强拆引发的行政诉讼案件,接受华山片区40余户被拆迁人的委托。该案办理时间长达五年之久,暴力强拆案件性质恶劣,影响广泛,并引发全国关注的“杨玉波案”。陈晨律师在办案过程中受到威胁、恐吓,但是不畏强权,依法积极为委托人争取合法权益,并多次义务帮助委托人到最高院立案,受到委托人的一致认可和好评。此外,陈晨律师在北京、上海、辽宁、山东、浙江、贵州、广西、陕西等20多个省、自治区、直辖市代理不动产征收行政诉讼案件,为委托人争取到合法权益。

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