拦截强拆的最佳手段 ——灵活运用法律程序

 

委托人张女士是吉林省扶余县三岔河镇道西街居民,在镇上商业街有一套一百三十平米的两层楼房,日常生活开支来源于出租商业用房的租金,日子虽然算不上大富大贵,但也生活的有滋有味。然而二0一二年房屋拆迁的消息打破了张女士安逸的生活。七月初,扶余县德卡城市时代金街改造工程开始全面启动,张女士的二层楼房也被划入了拆迁范围。商品房被拆迁意味着失去了赖以生存的收入来源,平日美好的生活被蒙上了一层阴影,张女士感觉未来一片黑暗。

随着拆迁项目的启动,拆迁公司找到张女士,提出给予七十万元的拆迁补偿。这个数字乍一听还算不少,可事实上,早在二00三年张女士买下这套商品房时,当时的交易价格已经达到了五十二万。十年间经历了物价上涨、房价上涨后,拆迁公司竟然只给七十万元补偿金,这个价格连一套住宅型商品房都买不到,更别提处在繁华商业街的营业性用房了。于是,张女士果断拒绝了补偿协议。随后两个月时间里,拆迁公司多次上门骚扰,使尽各种逼迫、利诱手段。幸好有家人的支持,张女士才抵抗住拆迁公司的逼迫,坚持拒绝签订了补偿协议。

然而,只在信念上坚持抵抗是远远不够的,拆迁公司的逼迁手段层出不穷。九月中旬,开发商德卡房地产开发有限公司向扶余县住房和城乡建设局提出裁决申请书,申请对张女士的房屋作出行政裁决。扶余县住房和城乡建设局在收到开发商的裁决申请后,在十月初作出了扶住建拆裁字【2012】第219号《裁决书》,裁决决定给张女士一套六十三平米的回迁房并给予六万元补偿金。与此裁决书一同送达的,还有一份扶余县人民政府作出的扶政处字【2012】第002号《行政处理决定书》,决定将张女士合法取得的房产证予以撤销。

一百三十平的房子只给六十三平的回迁房,且房产证还要被吊销。面对这两份极不公平的政府文书,张女士茫然失措,她不知道现在该怎么做。不是接受拆迁公司的七十万补偿就是等着裁决书生效后被强制拆迁。可是哪一项张女士都不想屈从选择。就在张女士茫然失措的时候,隔壁商铺的李先生一家却顺利的解决了拆迁补偿问题。打探之下才知,原来李先生早就委托了北京的两位律师,平日里除了配合律师的指示与守好自己的房子,李先生根本没为拆迁奔波发愁过。张女士羡慕之下仔细打探,终于在李先生的引荐下找到了在全国拆迁律师界极具盛名的北京诚略律师事务所合伙人——纪召兵、周涛两位律师。纪律师、周律师从事专业拆迁维权多年,在全国拆迁地区享誉盛名,维权成果斐然,实践经验极其丰富。在聆听张女士的陈述之后,两位律师果断制定了本案的解决方案——灵活运用法律程序拦截强拆

拦截强拆第一步:行政复议申请书扭转不利局面

纪召兵、周涛两位律师认为,张女士拆迁维权面临的首要问题就是扶余县住房和城乡建设局做出的这份《裁决书》,裁决书已然生效,如果不采取手段只会让己方陷入更加被动的境况,因此第一步即为用法律程序手段扭转现在的不利局面。通过仔细研读案卷,两位律师发现扶余县住房和城乡建设局作出这份裁决书缺乏事实依据且违反了法定程序,裁决申请人德卡房地产开发有限公司不具备《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等规定的裁决法定条件。于是,在律师的指导下,张女士向松原市住房和城乡建设局提起了行政复议申请,申请依法撤销扶余县住房和城乡建设局作出的《裁决书》。

针对扶余县住房和城乡建设局的裁决书提起的行政复议申请受理之后,两位律师又起草另一份行政复议申请,针对扶余县人民政府作出的《行政处理决定书》同时提起了复议申请。张女士很是疑惑,为什么要提两份行政复议呢,反正自己手里有正规的房地产权证,解决裁决书的问题就行了吧。睿智的律师劝告张女士按照指示行动,并告诉她 “此处自有妙用”。

两份行政复议申请书揭开了张女士主动维权之路的序幕,使得张女士掌握了房屋拆迁维权之战的主动权,更为日后法律程序的依次展开提供了有利的先决条件。

拦截强拆第二步:中止裁决申请书拖延对方战线

在第一份针对扶余县住房和城乡建设局的行政复议受理后,两位律师凭借着专业的法律知识及高超的维权技巧,通过法律意见书的形式言之凿凿的指出了扶余县住房和城乡建设局和开发商的违法点。证据确凿之下,松原市住房和城乡建设局做出行政复议决定书,撤销了《裁决书》。撤销裁决的胜利让张女士踌躇满志,但纪召兵、周涛两位律师告诉她,现在还不是高兴的时候,拆迁单位必有后招。果然不出律师所料,几天之后,开发商在补齐材料后,又一次提起了裁决申请。面对开发商的无耻行径,张女士怒火中烧,真是一波未平一波又起,对方已经把违法之处修补改正了,这次怎么阻拦拆迁裁决呢?两位律师不慌不忙的拿出一份《中止裁决申请书》,告诉张女士,当初提起的第二次行政复议就是我们的秘密武器。

根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条之规定:“有下列情形之一的,中止裁决并书面告知当事人:(一)发现新的需要查证的事实;(二)裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的;(三)作为自然人的申请人死亡,需等待其近亲属表明是否参加裁决的;(四)因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。”张女士针对《行政处理决定书》提起的复议申请就是中止拆迁裁决的秘密武器,因为扶余县人民政府行政处理决定的合法与否,直接影响到行政裁决所适用的依据是否合法,因此,必须等到针对《行政处理决定书》提起的行政复议作出复议决定之后,开发商再次申请的拆迁裁决才能恢复裁决。针对《行政处理决定书》的行政复议决定最快也要一个月才能作出,于是,张女士的拆迁维权之战不仅占据了主动权,而且顺利拖延了对方的战线。

拦截强拆第三步:抓住对方致命点强势终结强拆

拖延对方拆迁程序并不是两位金牌律师的终极目的,在纪、周两位律师看来,只有双方成功协商谈判才能终结强拆、圆满维权。之后,纪召兵、周涛律师陆续发给扶余县政府机关、征收实施单位几份法律意见书表达了我方维权的决心与谈判的愿望。二0一三年二月,扶余县住房与城乡建设局重新作出了扶住建拆裁字【2013】第006号《裁决书》,裁决决定仍给予张女士一套六十三平米的回迁房,只是补偿金额稍微有所提高。对此结果,张女士并不满意。在得知张女士继续维权的决定后,两位律师针对新裁决又一次提起了行政复议,要求撤销扶余县住房和城乡建设局作出的新《裁决书》。在行政复议受理、答辩、听证期间,纪召兵、周涛律师积极收集材料,仔细研究案情,终于抓住了开发商的把柄——开发商的拆迁人主体资格有重大问题。面临整个建设项目都将倾颓的风险,开发商终于顶不住压力,私下约谈张女士。最终,在两位律师的帮助下,张女士于取得原址一百三十平米商品房回迁的优渥条件下,又额外获得了八万元货币补偿。

本案顺利解决的关键在于合理安排法律程序。在拦截强拆的过程中,大量的法律程序是必须提起的,但提起这些法律手段也需要统筹安排,并非一次性提起四五个程序就是解决之道,那样可能会打乱维权步伐甚至让己方陷入僵局。正确的方法是系统化、循序渐进、在恰当的时机提起最恰当的法律程序。把握好这一点,将会给维权进程带来意想不到的效果。

另外一点需要指出的,是维权人在拆迁维权过程中一定要紧密配合律师的工作。对于维权人而言,律师不仅是他法律程序上的老师,更是他维权战役中的伙伴。维权人有想法、有意见都要与律师交流,要充分信任律师。只有双方的密切交流与配合,才能使维权手段发挥事半功倍的效果,才能加快维权谈判进程,才能促使房屋拆迁维权圆满结束。

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