湖南违章拆迁案例:街道办是否有权责令“拆违”?

 

问题提示:房屋拆迁过程中,在补偿问题出现较大分歧时,无证房屋往往面临“拆违代拆迁”的命运,如何甄别“拆违”行政主体的合法性?街道办是否有权责令“拆违”?

【要点提示】

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和第六十五条的规定,针对城市和农村的违法建筑,有权责令限期拆除乃至强制拆除的行政主体分别是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门和乡、镇人民政府。街道办虽然在行政级别上与乡、镇人民政府相似,但属于城市地区的行政区划,其管辖区域内的违法建筑拆除问题应当适用《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,相关房屋的合法问题认定及处理权限应当是属于县级以上地方人民政府城乡规划主管部门,街道办无权责令“拆违”。

【案例索引】

湖南省长沙市岳麓区人民政府岳行复决[2015]XXX号行政复议决定

【案情】

申请人:艾女士

被申请人:湖南省长沙市岳麓区天顶街道办事处(以下简称街道办)

艾女士是湖南省长沙市岳麓区天顶街道某村的居民,在该村拥有合法房屋。由于当地进行项目拆迁,艾女士的房屋被列入拆迁范围,但拆迁双方在补偿安置问题上存在较大差距,迟迟未能达成补偿协议。为了维护自身合法权益,艾女士决定通过法律手段解决这起拆迁纠纷。经过多方寻找,艾女士聘请了拆迁律师团队代理维权。团队介入本案后,指派库建辉律师、崔凤荣律师担任艾女士的委托代理人,负责全权处理其拆迁补偿维权事宜。

2015年3月31日,街道办以艾女士的房屋未办理报建手续为由,向其作出《违法建(构)筑物拆除告知书》,告知艾女士的房屋是违法建设工程,并限其于2015年4月2日之前自行拆除,逾期将强制拆除。律师随即起草了《行政复议申请书》,协助艾女士于2015年4月1日将街道办复议到湖南省长沙市岳麓区人民政府。就在复议的过程中,2015年4月2日,艾女士的房屋被强制拆除。

【审理】

湖南省长沙市岳麓区人民政府经审理认为:根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,责令拆除违法建(构)筑物的行政主体应是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门。本案中,街道办未经法律法规授权,作出《违法建(构)筑物拆除告知书》限令行政相对人拆除违法建(构)筑物,设置行政相对人的义务,违反相关法律规定。艾女士及律师认为街道办作出《违法建(构)筑物拆除告知书》违反程序的理由成立,应予支持。2015年6月25日,湖南省长沙市岳麓区人民政府作出岳行复决[2015]XXX号行政复议决定,确认街道办作出的《违法建(构)筑物拆除告知书》违法。

拆迁官司胜诉
 

拆迁律师评析】

在征收拆迁的过程中,当拆迁双方就补偿安置问题无法达成一致时,如果被拆迁的房屋恰好没有房产证,拆迁方往往会利用这一点,以“拆违代拆迁”的方式来实现快速拆迁的目标。众所周知,由于历史原因等因素,在我国的许多地区尤其是农村地区,为数不少的房屋都没有房产证,过去一些农村地区甚至不存在建房审批一说,因此,很难仅仅因此就将这些房屋划入违法范畴;实际上,许多这样的房屋在存续期间往往并未遭到任何政府部门的质疑,也只是因为面临拆迁时,拆迁方为了实现低成本拆迁,一夜之间给它们扣上违法建筑的帽子。面对这种情况,缺乏法律知识的老百姓大多有理说不清。

从法律的角度,一方面应当对这种“拆违代拆迁”的变相强拆手段予以否定,另一方面,即便是“拆违”,法律上也规定了严格的程序,在维权过程中值得被拆迁户和拆迁律师善加利用。具体而言,《中华人民共和国城乡规划法》中涉及违法建筑拆除的规定主要是以下两条:

第六十四条:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

第六十五条:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。”

从上述两条规定来看,针对城市和农村的违法建筑,有权责令限期拆除乃至强制拆除的行政主体分别是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门和乡、镇人民政府。本案中,街道办在行政级别上与乡、镇人民政府相似,实际上,该地区是在2012年才撤销天顶乡设立天顶街道;然而,这一转变也就意味着本案所在区域的性质已经由农村过渡为城市,不再适用《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定,而应适用该法第六十四条的规定,也就是说,艾女士房屋的合法问题认定及处理权限应当是属于县级以上地方人民政府城乡规划主管部门,而此时街道办作出《违法建(构)筑物拆除告知书》,显然已经超越权限,其实施强拆行为的违法性更是不言自明。法律问题失之毫厘,谬以千里,而拆迁律师的作用就是精确甄别拆迁过程中的法律问题,从而及时有效地与违法行为作斗争。

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