我的房子我做主,代签协议不可以!——产权人拒签补偿协议,征收单位与共同居住人签订补偿协议被人民法院确认无效

房屋征收拆迁过程中,在补偿标准不合理的情况下,征收单位往往很难与被征收人达成补偿安置协议,这时,征收单位通常以房屋产权人的共同居住人为切入点,避重就轻地介绍补偿方案,有些共同居住人因为并非直接利害关系人,对方案并不了解,会在理解偏差的情况下签订补偿协议,或者迫于其他压力,违背产权人的意志签订补偿协议。

【基本案情】

产权人拒签协议,征收单位以利益相诱,与产权人儿媳签订补偿协议。

今年来,高校外迁至市郊或县级市已成为趋势。浙江师范大学行知学院便将校址选在浙江省兰溪市,欲建新校区,则必须征占土地。

委托人龚某林在兰溪市上华街道某村的房屋便位于行知学院建设用地范围内。该房屋一直由委托人龚某林与二儿子龚某洪一家共同居住,该房屋的土地证上登记的是委托人龚某林的名字。2014年12月,因建设浙师大行知学院的需要,上华街道办事处与龚某林协商房屋征收补偿安置事宜,因补偿标准过低,不能保证委托人的居住条件和生活水平不下降,龚某林拒绝了征收单位提出的补偿条件,同时要求征收单位出示征收拆迁的手续。征收单位的工作人员吃了几次闭门羹,便不再与龚某林协商,转而与龚某林的二儿子及儿媳协商。

征收单位软硬兼施,龚某林的儿媳受不了征收单位的压力,同时鉴于补偿安置标准可以满足自己的居住要求,对于龚某林的利益,却未作周全考虑,便与兰溪市上华街道办事处签订了补偿安置协议,协议上签的是龚某林二儿子龚某洪的名字,却是由其妻子也就是龚某林的二儿媳代签。协议约定了具体补偿方式和补偿标准。签订协议后,上华街道按补偿协议的约定陆续将补偿款177594元打入委托人二儿媳的银行账户。龚某林得知该情况后,认为自己的房子被儿子和儿媳擅自处分,合法权利收到了侵害,决定用法律武器维权,几经辗转,最终经朋友推荐,找到北京诚略律师事务所周涛律师咨询相关法律问题,并决定委托周涛律师帮助其维权。接受咨询时,周涛律师已经了解到,龚某林的儿媳所签订的补偿安置协议中约定的补偿条件确实不合理,仅能保证龚某洪一家的居住条件,而龚某林的权利却未得到保障,龚某林委托律师维权的初衷和诉求合法、合理,遂接受委托。

【办案经过】

1.直接向法院起诉要求确认协议无效

周涛律师分析案情后,认为本案存在两个切入点,第一,龚某洪与其妻子均不是房屋的产权人,二人均无权就涉案房屋与征收单位签订补偿协议,签订协议的行为系无权处分,房屋产权人拒绝追认,该协议应当确认无效;第二,上华街道办事处在实施征收行为时并未出具过任何征收审批文件,在未取得征地批文的情况下签订补偿安置协议,违反法律强制性规定,协议也应当确认无效。经过上述分析,周涛律师指导委托人向兰溪市人民法院提起行政诉讼,要求确认房屋征收部门与龚某洪签订的征收房屋补偿协议无效。但该案进行得并没有想象的顺利,兰溪市人民法院在明明有法可依的情况下不依法作出公正判决,其依据农村房屋现状认定,本案中的委托人的二儿子龚某洪也对涉案房屋享有合法产权,是否登记不影响其产权的享有,并以委托人二儿媳妇签订补偿协议的时间与委托人提起行政诉讼的时间间隔近二年为由,认为委托人对其二儿子及儿媳妇签订补偿协议一事是知晓且同意的。最终,兰溪市人民法院认定委托人的诉讼请求没有法律及事实依据,判决驳回委托人的诉讼请求。

2.二审陈述更全面,金华中院支持上诉请求

面对一审的败诉,周涛律师在全面分析整个案情及一审判决内容后,帮助委托人起草了行政上诉状。二审中,周涛律师将本案基本案情与相应的法律法规结合起来分析:首先,在上述补偿协议签订时,委托人房屋所占土地性质仍为集体土地,故涉案补偿协议违反《土地管理法》的相关规定。其次,委托人虽已七十多岁,但其身体健康,具有完全民事行为能力,其可以从事各种民事行为,未经授权任何人无权代替其签订补偿协议。最后,根据委托人二儿子龚某洪述称,上述补偿协议是其妻子在其不在现场的情况下一人签订的,该房屋一直属于本案委托人的个人房产,其与委托人在2003年已分户,委托人也从未口头委托过自己签订补偿协议。经过周律师的仔细分析研究以及庭审中据理力争,本案在二审中也是朝着对当事人有利的方向发展。

最终,浙江省金华市中级人民法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十四条规定,《中华人民共和国合同法》 第四十八条第一款规定作出(2017)浙07行终165号判决:认为上华街道未提交充分的证据证明第三人龚某洪(通过其妻子)代理委托人签订的涉案补偿协议已得到上诉人龚如林的委托授权,且在本案审理中上诉人龚如林坚持认为上述补偿协议无效,故应依法确认第三人龚某洪与上华街道签订的本案补偿协议无效。委托人龚某林的合法权益得到维护。

【律师说法】

被征收人要谨防征收单位对自己“身边人”下手

与本案类似的情况周涛律师在办案过程中也经常遇到,当房屋被征收时,房屋的共同居住人越多,情况就越复杂,产权人一定要守住自己的房子,“看好”自己的权利,谨防征收单位与其他居住人签订补偿协议。同时也建议各位产权人不要轻易委托他人代为处分自己的房屋等不动产,毕竟房屋和土地是最基本最重要的生产生活资料,任何处分行为一定要确保出于产权人的真实意思表示。

二审法院的胜诉判决充分体现了行政诉讼案件与民事法律规范的不可分离性,为了更好的维护被征收人的合法权益,周涛律师也建议,律师在代理有关征地拆迁的行政案件时,也不要忘记适用民事法律规范。

 

周涛律师简介

北京诚略律师事务所主任律师,不动产征收及行政诉讼业务领域资深专业律师。

执业以来,周涛律师以其兢兢业业的工作态度和专业娴熟的业务能力深得委托人的认可和信赖,并保持十几年来“零投诉”、“零差评”的记录,在征地拆迁以及行政诉讼业务领域享有盛誉。

周涛律师代理的浙江金华许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及赔偿案,被最高人民法院评为2018年“第一批保护产权和企业家合法权益典型案例”、“2018年推动法治进程十大案件”、“2018年度人民法院十大民事行政案件”,周涛律师代理的中南大学湘雅三医院江凤林医生与长沙市人民政府、长沙市公安局岳麓分局行政处罚及行政复议纠纷一案,该案作为全国首例“医告官”案,受到中央人民广播电台、三湘都市报等官方媒体的广泛关注和报道,也引起全社会对“暴力伤医”问题的关注和探讨,为促进法治建设及保护医务工作者的合法权益起到重要推动作用…周涛律师代理的征地拆迁、行政处罚等行政诉讼案件已经覆盖全国28个省、自治区、直辖市,为全国各地数百名委托人争取到合法权益。

 

判决书:浙江省金华市中级人民法院判决书

 

 

 

相关新闻

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注