实践中，笔者接触到了众多以所谓腾退方式进行拆迁的案例。由于以腾退方式进行的拆迁既不是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》也不是按照土地管理法及其实施条例等规范集体土地征收的法律法规，因此造成腾退过程中存在众多的违法现象。总体来说，腾退方式进行拆迁是彻头彻尾的违法行为，但是实践中这种违法方式却一再被拿来使用，究其原因，与腾退拆迁中所涉及的土地或者房屋的权属性质有关。下面笔者就分别针对集体土地和国有土地两种情况进行说明： 集体土地上的腾退拆迁往往是通过所谓村民自治的方式得以实现。腾退前，村委会往往都…

在我国，土地实行严格的行政管理制度，先批后占是项目用地的基本原则。任何项目建设原则上应当依法申请国有建设用地，涉及占用农用地的，应当符合土地总体规划、土地利用年度计划并办理相应的农用地转用及土地征收行政审批。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征收为国有建设用地后，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。 先行用地作为中央经济宏观调控的产物，是先征后占的一种例外行为。先行用地最早的依据来…

笔者接触到这样一个案例：当事人是某村村民，在该村承包土地。2007年因高速公路工程建设用地需要，所承包土地被征收，此时还在合同承包期内，建设方在征用村土地进行高速项目建设过程中，存在非法用地等严重违法问题。当事人向国土局提交了书面的《请求查处申请书》，要求国土局履行查处违法用地的行政职责。国土局收到当事人的申请以后，进行了调查核实，并送达当事人《举报事项答复意见》。答复意见中虽明确说明了违法用地实施存在，但是国土局却不查处，于是当事人起诉国土局查处不作为。 本案中当事人的原告资格是毋庸置疑的，因…

国有土地使用权的收回方式主要有三种：一种是行政处罚性“收回”。如果土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，那么市县人民政府可以依照法律法规的规定决定收回土地使用权。该方式的法律依据是：《土地管理法》第37条第1款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款等。一种是土地使用权使用期满“收回”。政府在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。对此…

2011年，随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，国有土地上房屋的征收进入了一个新的阶段，现在笔者就针对新老条例的不同之处，以及这种变化在拆迁实务中产生的影响尝试做出准确分析。 首先，新条例最重要也是从根本上变更征收制度的一点就是将政府作为征收行为的主体直接推到前台。过去，作为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。在新条例下，征收主体变成立政府，这就会使得征收行为更加规范化，也就使得拆迁领域中的矛盾大量减少。…

征收决定是对征收范围内房屋进行征收的合法性依据，是一切征收活动的前提。那么做出征收决定前，地方政府及项目建设单位都需要取得哪些前置性文件呢？笔者查阅《国有土地上房屋征收与补偿条例》后发现，其中并没有关于前置性文件的具体规定，但是结合各地制定的国有土地上房屋征收实施细则及土地管理法、城乡规划法可以看出，做出征收决定的前置性文件有建设项目立项批复、规划许可文件、土地预审文件这三大类。 《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》三：为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区县人民政府提出…

文/张明亮 在笔者接触到的拆迁案件中，有许多当事人面临被强拆的情形。这其中既有因为当事人的疏忽，既不复议也不诉讼造成的合法的司法强拆，也有地方政府假借认定违法建筑等名义通过行政权力达到强拆的目的以节约拆迁成本，还有接法院之手通过先予执行等手段达到强拆的目的。这些强拆手段可以说是披着合法外衣的非法手段。 最为常见的就是通过将当事人的房屋认定为违法建筑的方式来达到强拆的目的。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，”未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上…

文/张明亮 笔者在与当事人的不断接触中，经常会被问到这样一个问题：我的房屋应当按照什么价格来补偿，多少钱一平米才算合理。其实，这个问题回答起来还是比较复杂的，涉及到许多法律规定。 需要明确的是，对于集体土地及其上房屋的补偿，国家有一个中心的思想，那就是保证被拆迁人生产生活水平不降低。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电(2010)15号）中明确规定：征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民…

在律师接受委托人委托后，首先进行的工作就是搜集、整理、汇总案件的有关信息，为接下来的维权工作做好“战前准备”。而在涉及房屋、土地征收等行政案件中，与案件相关的信息与证据材料，往往掌握在各政府部门里。为了获取这部分与委托人利益直接挂钩，但却由于各方面原因未取得的证据材料，律师通常需要帮助委托人采取申请政府信息公开的方式，及时从有关主管部门获得相应的材料，以展开有针对性的应对策略。 根据《中华人民共和国政府信息公开条例》（以下简称条例），公民、法人可以向各级地方人民政府相关部门申请自身生活、生产所需…

随着我国新型城镇化进程的不断推进，以房地产行业、基础建设行业，以及各类工业园区为代表的土地需求大户，在地方政府与土地管理部门的积极鼓励下，以棚户区改造项目、新型园区建设项目等名义，展开了对城区“热门”地块的围猎。随着地价的水涨船高，土地出让收入已经成为了地方财政的支柱，成为地方经济发展名副其实的“兵家必争之地”。从农村到城镇，各种征地公告、房屋征收公告、补偿安置公告成为了城镇化改革的透镜，而通过这面透镜，我们可以一窥我国土地、房屋征收中所存在的种种问题。此类问题中，最值得被征收人（也即土地使用权…

在房屋、土地征收维权活动中，政府信息公开的重要价值不言而喻：首先，政府信息公开是获取具体行政行为有关信息的重要来源。对于非公开政府信息，例如各类规划许可证、土地出让合同、各类政府报批文件与批复文件等。作出这些许可证、合同、文件的行为，便是符合《行政诉讼法》所规定的可诉、具体的行政行为。律师需要通过展开政府信息公开程序，才能获得此类具体行政行为的具体信息，对症下药，进一步展开诉讼程序；其次，政府信息公开是计算起诉期限的起始点。因此，申请政府信息公开能够起到重新计算起诉期限的作用，可以帮助委托人使本…

在行政诉讼中，对于被告行政部门所作出的明显违法的负担性行政行为，法院经常判决撤销该行政行为，来保护此行政行为所指向的原告行政相对人的合法利益。按照一般性的推论，以征收决定、征收补偿决定为代表的土地、房屋征收补偿相关行政行为，其所指向的行政相对人是特定区域内的特定自然人或法人；若行政诉讼导致征收决定、征收补偿决定发生撤销的法律效果，其效力理应及于征收决定、征收补偿决定所指向的所有行政相对人。 基于以上推论，在起诉征收决定、征收补偿决定案件时，涉诉行政行为若被法院生效判决予以撤销，将极大的影响地方政…