新土地管理法四大亮点,任意征收的时代将一去不复返!
发布时间：2020-04-03
土地是财富之母，土地立法及政策的好坏，关乎国计民生的重大利益，也关乎国家的长治久安。
时隔15年，《土地管理法》于2019年8月26日修订，并于2020年1月1日起施行。2020年3月30日，自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施修订草案（修订草案）》（征求意见稿）（以下简称修订草案）发布公告，公开征求社会各界意见。
征收制度的改革
原土地管理法43条规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，必须依法申请使用国有土地。实践中，大量的房地产项目打着“泛公共利益”的名义，将农村集体所有的土地征收为国有土地后用于开发。一手卖家与二道贩子之间土地利益悬殊，使得旧式征收被深深诟病。
新法在45条（公共利益界定）、46条（征收审批权限）、47条（征收公告及实施）、48条（征收补偿）对集体土地征收制度予以完善。
界定“公共利益”
新法第45条，对“公共利益”以列举加兜底条款的形式写明军事和外交需要用地的、基础设施建设需要用地、公共事业需要用地的、安居工程建设需要用地的、经省政府批准的成片开发建设需要用地等可以依法实施征收的五种情形。
新法通过严格公共利益的限定，缩减征地范围，能有效限制政府滥用征地权，任意征收的时代也将一去不复返。仔细研读，不难发现“公共利益”界定中的前四项用地，其实质是符合《划拨用地目录》的用地，或是由政府财政投资项目的用地。商业地产商们恐怕只剩下第五种情形下的“成片开发”条款可以惦记下了。为避免像“公共利益”一样被泛化，此次的“成片开发”也做足了前车之鉴的防范，约定了严格的控制条件，“成片开发”被多重限定为：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。同时还应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划，并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。
缩小征地范围，减少非公益性用地划拨，也在客观上为集体经营性建设用地入市铺平了道路。真可谓上帝在这里关上了门，必将在别处开了窗。
完善征收补偿
新法明确土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。改变了过去以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，并至少每三年调整或者重新公布一次片区综合地价。另外在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗费三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
完善土地征收程序
把原来的批后公告改为了批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
新法要求政府在拟征收前开展土地状况调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等信息公示至少三十日，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，极大保护了农民利益。
集体经营性建设用地入市
这次修法取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，破除了农村集体建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价的问题，完善了现有建设用地的土地供应的格局。新法删除了原法第43条中任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，更是在新法的63条对原法的63条进行了大刀阔斧的改革，明确了集体经营性建设用地入市的条件、程序以及在二级市场流转的方法，能够为农民直接增加财产性收入，切实保障农民的合法权益。
入市的条件及程序
1、要符合土地利用总体规划、城乡规划；
2、土地用途应确定为工业、商业等经营性用途：
3、入市的土地需依法登记；
4、入市的方式为出让、出租等方式；
5、入市的土地应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之一以上村民代表的同意。
允许二次流转
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
宅基地管理
农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地“ 一户一宅”、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33 个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。新法吸纳了33个试点地区的成功经验，完善了农村宅基地制度，在原来“一户一宅”的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对“ 一户一宅”制度的重大补充和完善。
考虑到农民变成城市居民真正实现城市化是一个漫长的历史过程，新法规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。
国土空间规划
自然资源部2019年5月28日发布《关于全面开展国土空间规划工作的通知》要求各地不再新编和报批，主体功能区划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市（镇）总体规划海洋功能区划，今后的工作中主体功能区划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市（镇）总体规划海洋功能区划等统称为“国土空间规划。”
新法第18条规定国家建立国土空间规划体系，实行多规合一。明确经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。
新法四大亮点在修订草案中的衔接规定
土地征收
修订草案以维护农民权益为核心对土地征收程序进行细化。明确土地现状调查、社会稳定风险评估、公告、听证、补偿登记和签订协议等法定程序的具体实施要求，主要包括：发布土地征收启动公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；组织编制征地补偿安置方案，包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容，多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应当组织听证；签订征地补偿安置协议，对少数不同意补偿安置协议的农民作出征地补偿安置决定；明确征地补偿费用的构成与预存制度，申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存，未足额预存的，不得申请土地征收。
集体经营性建设用地入市
修订草案在新法的基础上，进一步明确集体经营性建设用地入市交易的要求和程序。修订草案明确使用集体经营性建设用地必须遵循节约集约的原则，优先使用存量建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。允许乡（镇）人民政府和农村集体经济组织采取土地整治等方式进行区位调整，合理利用集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市必须符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,必须产权明晰、已依法办理土地所有权登记,具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。此外，修订草案还规定了入市方案编制和审查要求。土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农村集体经济组织决议情况报县（市）人民政府审查。符合规定的，由县（市）人民政府纳入年度建设用地供应计划。
宅基地的管理
修订草案保障农村村民的宅基地权益。修订草案要求在市县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划中，科学划定宅基地范围。明确了宅基地申请的程序。规定了宅基地有偿退出和盘活利用：允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，农村集体经济组织应当将退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。
专章规定国土空间规划
修订草案明确国土空间规划的效力和内容，规定国土空间规划应当统筹布局生态、农业、城镇等功能空间，划定落实生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界。其中涉及土地管理方面的主要内容应当包括国土空间格局、规划用地布局和用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求。
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