不动产面积认定

【专业解读】

不动产面积指不动产占用范围内的土地使用权面积以及建筑物、附着物的建筑面积。不动产面积与区位是构成不动产价值的两大支柱。

对于不动产面积认定，一般以不动产登记簿、不动产权证书为准。实际中，有的产权登记面积与实际不符，有的没有办理不动产登记，这需要在征收活动中进行调查认定。产权登记面积与实际不符的，一般应以实测面积为准。除非，建筑物所占用的土地使用权没有合法来源。当然，对于不动产面积的确认，也可以由征收双方当事人协商来确定。

对于房屋面积，一般有房屋建筑面积、套内使用面积、套内建筑面积的分类。建筑面积指房屋等不动产外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分，但要求具备上盖，结构牢固，层高大于2.20m的建筑。套内使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。公摊建筑面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占用面积的总和。套内建筑面积则包括套内使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三个部分。

【案例评析】

基本案情

曾先生是赣州经济技术开发区某村村民，在该村组内拥有一处宅基地，并建造了房屋。包括曾先生在内的村民均没有办理土地及房屋产权登记。2003年9月23日，江西省政府批准赣州市黄金开发区2003年度第6批城市建设用地，将曾先生所在村集体土地征收为国有。2002年赣州市黄金开发区管委会下发市开政发[2002]7号《黄金开发区房屋拆迁补偿安置暂行规定》。2006年赣州经济技术开发区下发赣开政发[2006]23号《赣州经济技术开发区管理委员会关于房屋拆迁安置的补充规定》。2009年赣州开发区下发赣开办发[2009]34号《赣州经济技术开发区管委会关于某村全征地、全拆迁、全迁坟工作实施方案的通知》。2009年9月15日，政府发布征地公告。因城市建设需要，地方政府对其房屋实施征收搬迁，因补偿标准不合理，曾先生没有与征收实施单位达成补偿安置协议。2016年6月21日和7月20日，赣州经济技术开发区房产测绘大队两次对曾先生房屋进行测量，赣州市赣南公证处对此进行了公证。2016年8月19日，赣州市国土资源局开发区分局对曾先生作出《补偿安置决定书》。同月26日，赣州市国土资源局开发区分局对曾先生作出《责令交出土地决定书》。决定书内容：因贵和项目建设需要征收你户位于赣州经开区某村门前土地及房屋。2016年5月17日，我局与赣州经开区黄金岭街道办事处委托了赣南公证处，并邀请了你及你所在的村干部到场，对你户房屋进行公证丈量，测得房屋总面积794.89平方米。其中：混合结构房屋面积517.79平方米砖木结构房屋面积93.98平方米土木结构房屋面积137.64平方米砖木结构厕所、猪栏面积45.48平方米。2016年7月24日，向你户送达了赣南公证处出具的《公证书》，你户未在告知时间期限内提出书面异议。2016年8月19日，我局对你户作出《补偿安置决定书》。根据《土地管理法实施条例》第45条规定，现责令你户收到本决定书3日内交出土地。曾先生不服《责令交出土地决定书》，提起诉讼，请求法院依法予以撤销。

司法裁判

江西省赣州经济技术开发区人民法院作出了《行政判决书》，判决认为：根据《城乡规划法》第64条规定，被告对原告房屋进行认定属超越职权。被告认定原告违章房屋面积511.81平方米缺少证据证明，被告没有提交任何证据证明原告违章房屋在何时建造，违章建筑的类型是什么，违章建筑面积如何计算。被告对原告作出的补偿决定所适用的补偿标准显失公平。某村土地征收在2003年获省政府批准，被告于2016年8月19日才对原告作出补偿决定书，时间相隔13年，被告对原告的补偿标准适用的却是市开政发[2002]7号、赣开政发[2006]23号、赣开办发[2009]34号文件规定的补偿标准。根据《集体土地行政案件司法解释》第12条规定，原告房屋现已纳入城乡规划区，故被告对原告的补偿显失公平。被告依据应当予以撤销的《补偿安置决定书》要求原告交出土地，没有事实和法律依据。遂依照《行政诉讼法》之规定，判决撤销被告作出的《责令交出土地决定书》。

简要评述

本案中原告的房屋及用地被征收，由于没有办理过房产及土地登记，在实施征收中，行政机关聘请有专业资质的测绘机构连同征收实施单位、基层组织、公证人员、原告一起对房屋及土地面积进行测绘，以准确认定被征收人的不动产面积。在征收实践中，即便被征收人办理了不动产登记，也可能会与实际面积不一致，这样也需要聘请专业测绘机构进行测绘。实际在本案中，赣州经济技术开发区房产测绘大队同时对原告房前屋后土地面积进行了测绘，并出具了赣南公证处出具的《公证书》，确认原告房前屋后用地面积为1708.28平方米。被告作出的交地决定应当列明并责令原告交出土地的具体面积。

【实务应对】

在不动产征收活动中，被征收不动产的面积问题往往是征收双方争议较大的问题。在对不动产面积等进行调查时，被征收人应当配合征收部门工作人员进行的调查工作，如提供有关的材料等。根据《行政诉讼法司法解释》第45条规定：“被告有证据证明其在行政程序中依照法定程序要求原告或者第三人提供证据，原告或者第三人依法应当提供而没有提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳”。如被征收人不配合调查，则容易出现不动产面积的认定错误，将会出现被征收人举证不能的不利后果。同时，被征收人应注意征收部门发布的不动产权面积的调查结果公告，发现面积错误后，应及时向征收部门提出异议，征收部门工作人员进行复核后确认。

有的地方政府在实施不动产征收中，并不依照法定程序实施，没有对被征收人不动产面积进行调查测绘，就对被征收人不动产进行了强制拆除。在被征收人提起的行政强制及赔偿诉讼中，行政机关不认可被征收人对于不动产建筑面积的主张。那么，根据正当行政程序所赋予政府必然的举证责任以及《行政诉讼法》第38条之规定，地方政府对不动产建筑面积负有举证责任，如举证不能，则应推定被征收人的主张成立。

在不动产征收活动中，产权人可注意，除了产权人专有部分不动产面积外，还可对共有的不动产面积主张获得征收补偿的权利。

【法规链接】

《行政诉讼法》

第38条 在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外：

（一）被告应当依职权主动履行法定职责的；

（二）原告因正当理由不能提供证据的。

在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。

《行政诉讼法司法解释》

第45条 被告有证据证明其在行政程序中依照法定程序要求原告或者第三人提供证据，原告或者第三人依法应当提供而没有提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。

《征收条例》

第15条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《评估办法》

第9条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

《不动产登记暂行条例》

第8条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。