补偿项目

【专业解读】

根据《征收条例》之规定，征收补偿方式分为货币补偿产权调换两种，对此，被征收人有选择的权利。

关于不动产征收中的产权调换，现实中存在着不少问题。如有的被征收人不能实现原地或就近安置；安置房的用地性质是划拨土地，影响着以后安置房的市场交易价值；被征收房屋与安置房的建筑面积调换比例，降低了被征收人原有的使用面积等。货币补偿项目有不动产的市场价值、附属物及临时建筑的重置价值、停产停业损失、搬迁费、临时安置费、奖励补助等。以上补偿项目，一般在地方政府制定的征收补偿安置方案中明确，或通过依法评估来确定。当然，被征收人对地方政府所制定的补偿安置方案以及评估报告，要有一个清醒的认识。

【案例评析】

基本案情

2011年10月29日，某市某区政府发布《房屋征收决定公告》，决定某处旧城改造项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。同日，某区政府发布《银川路东地块房屋征收补偿方案》，何某位于某市某区的房屋在上述征收范围内。经评估，何某被征收房屋住宅部分评估单价为3901元/平方米，经营性用房评估单价为15600元/平方米。在征收补偿商谈过程中，何某向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点面积未能达成协议。2012年6月14日，某区政府依征收部门申请作出《房屋征收补偿决定书》，主要内容：何某被征收房屋建筑面积59.04平方米，设计用途为商住。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，某区政府作出征收补偿决定：1.被征收人货币补偿款总计607027.15元；2.被征收人何某在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。何某不服，向某市政府申请行政复议，后某市政府复议维持本案征收补偿决定。何某仍不服，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销某区政府对其作出的征收补偿决定。

司法裁判

某市某区人民法院判决认为，本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何某的补偿方式选择权。根据《征收条例》第21条第1款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。通过对本案证据的分析，可以认定何某选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何某的补偿选择权，遂判决撤销被诉补偿决定的判决。

简要评述

《征收条例》赋予了被征收人对货币补偿与产权调换的选择权，行政机关作出的征收补偿决定，应当确定两种补偿方式，以供被征收人选择。

【实务应对】

在不动产征收改造中，征收双方当事人达不成征收补偿协议的，在被征收人没有明确选择某一种补偿方式的情况下，有权机关作出的征收补偿决定书中，应当作出两种征收补偿安置方式，由被征收人选择。我们认为，被征收人这种自主选择权，应延续到双方签订征收补偿协议时。

【法规链接】

《物权法》

第42条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第121条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。

第132条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。

第148条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

《土地管理法》

第47条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第2款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

《征收条例》

第17条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿

包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第18条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第19条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第20条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第21条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第22条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。