企业的征收补偿

【专业解读】

在不动产征收改造中，从对征收补偿安置的规制上看，法律侧重于对被征收人居住条件的保障。或者说，目前进行的城镇化建设，大多数涉及”城中村””棚户区”的搬迁改造，不动产一般为住宅，也有部分的沿街门面或住改非房屋的征收。而对于企业的征收改造补偿，法律上并没有特别作出规定。直到《强执司法解释》的出台，才补充明确了对于企业的征收改造补偿，要保障其生产经营条件。应该说，征收改造对一个企业的影响是比较大的，故特别要强调保障企业的生存、生产及发展。地方政府要出台有关政策措施，甚至要制定相关的法律法规，来进一步规范保障企业获取公平的征收补偿安置权益。当然，在此我们指的是民营企业的征收补偿。

实践中，企业的搬迁改造，如果处理得不好，往往会造成企业无法生存，更不用说发展。根据《征收条例》的规定，对于企业的征收补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收企业如选择以土地置换进行补偿安置，一定要与地方政府就调换土地的具体位置、用地面积、用地性质、用地规划、用地方式、土地出让金的支付、办理不动产登记税费的交纳、周边配套的基础设施建设，建设手续的办理，以及相应违约责任等，进行详尽地协商约定，以保障补偿安置协议的顺利履行及企业的重建。如选择货币补偿的，则需要考虑不动产的市场价值、附属物的重置价值、搬迁安装费用以及停产停业损失等。同时，对于企业来讲，征收改造会造成其他的无形损失，如相关许可手续的重新办理、市场客户及技术人员流失等无形损失。对于无形损失的补偿，被征收企业可以与地方政府协商，争取得到补偿。

【案例评析】

基本案情

某市政府于2011年8月11日作出《房屋征收决定》，并发布公告。某印务公司及某印刷厂在征收范围内共有房屋七处，均办有《房屋所有权证》，一处房屋登记用途为办公，二处房屋登记用途为仓库，其他四处房屋登记用途为工业，建筑面积共计2139.94平方米。在征收决定确定的期限内，某印务公司、某印刷厂与征收部门未达成补偿协议。2011年5月27日，某市西安区房屋征收实施中心组织相关单位及人员，举行评估机构选定抽签仪式。抽签选定两家房地产评估有限公司为3号棚户区的估价单位。前述一家房地产评估有限公司于2015年7月27日对某印务公司及某印刷厂的七处房屋分别作出《房屋征收补偿估价分户报告单》，被征收房屋价值评估时点为2011年8月11日，七处房屋评估价共计604.4436万元。2017年5月15日，某市政府作出《房屋征收补偿决定书》。内容为：如选择货币补偿，给予被征收房屋价值的补偿604.4436万元；附属物（铁大门）补偿960元；停产停业损失38.5189万元；搬迁费10.6997万元；以上各项共计653.7582万元。如选择产权调换，产权调换房屋为某处仓储用房，总建筑面积为658.35平方米，承诺每平方米价格为10160元，总价668.8836万元。某印务公司、某印刷厂需补交差价64.4400万元；附属物（铁大门）补偿960元；搬迁费10.6997万元。某印务公司、某印刷厂对此不服，向法院提起诉讼，请求撤销此补偿决定书。

司法裁判

黑龙江省农垦中级人民法院判决认为：涉案《房屋征收决定》的合法性，已经被生效的黑龙江省高级法院《行政判决书》所确认。为公共利益和项目顺利进行，保护其他被征收人的合法权益，根据《征收条例》第26条、《某市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第46条的有关规定，按照《3号棚户区的改造项目房屋征收补偿方案》和某市房屋征收办公室委托抽签选取的、具备相应资质的某房地产评估有限公司的评估结果，作出的征收补偿决定，证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，应予支持，遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。黑龙江省高级人民法院判决认为：

1.房屋征收评估机构选定程序不合法。根据《征收条例》第20条、《评估办法》第4条、《某市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第23条规定，经本院查明，某市西安区房屋征收实施中心组织3号棚户区被征收人代表抽签的时间在代表产生之前，且参与抽签的代表与推选出来的代表不一致，故房屋征收评估机构的选定程序违法。

2.对房屋价值的补偿不合理。《征收条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《评估办法》第10条第1款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，评估公司以作出征收决定之日作为价值时点进行评估，符合上述规定。但本院注意到，2011年8月10日某市政府就已对案涉房屋征收项目作出房屋征收决定，征收补偿方案确定的签约期限为该征收决定发布之日起30日内。如房屋征收部门与上诉人未在上述期限内签订补偿协议，被上诉人应当依法及时作出征收补偿决定，给予上诉人公平补偿。但某市政府未及时依法履职，直到2017年5月15日才作出征收补偿决定，且仍依据评估机构以征收决定颁发之日即2011年8月11日作为价值时点作出评估，对上诉人被征收房屋的价值予以补偿，未能考虑到作出征收补偿决定时点的类似房地产价格已经比征收决定公告之日时点的类似房地产市场价格有了较大上涨，无法使上诉人得到公平合理的补偿。本院认为，征收主体怠于履行法定职责的不利后果，不应由被征收人承担。对上诉人房屋价值的补偿，被上诉人在重新作出征收补偿决定时，不应机械地依据《征收条例》第19条所规定的房屋征收决定公告之B被征收房屋类似房地产的市场价格为基准确定，而应按照有利于保障被征收人房屋价值得到充分合理补偿的原则，以某市政府在本判决生效后重新作出征收补偿决定为时点的案涉房屋类似房地产的市场价格为基准确定。

3.对选择货币补偿的停产停业损失补偿标准不符合规定。根据《征收条例》第23条、《某市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第36条以及《3号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定，本案某市政府未与上诉人进行协商，在未查清上诉人能否提供上年度应缴纳税所得额和向社会保障部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资等证明的情况下，直接按每平方米30元的标准补偿停产停业损失，违反了上述规定。

4.对选择产权调换方式的补偿漏项。根据《征收条例》第17条以及《3号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》规定，本案中，某市政府对上诉人给予了两种补偿方式可供选择。但在产权调换补偿部分未对停产停业损失予以补偿，理由是用于产权调换的房屋是现房。对此本院认为，即使产权调换房屋是现房，搬迁期间以及机器设备安装调式期间也是不能生产经营的，必然存在停产停业损失。故某市政府未对选择产权调换方式给予停产停业损失的补偿，既不符合上述法规及征收补偿方案的规定，亦未考虑征收搬迁的实际情况。另外，上诉人称，其在拆迁范围内除七处房屋及附属物铁大门外，还有围墙、动力电等其他附属物，某市政府对其补偿不全面。对此，某市政府在重新作出征收补偿决定时，应认真查清事实，正确理解并适用法律法规，按照法定程序，对上诉人作出公平合理全面的征收补偿决定。

综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。遂判决：1.撤销黑龙江省农垦中级法院作出的《行政判决书》；2.撤销《房屋征收补偿决定书》；3.责令某市政府于本判决生效之日起60日内重新作出征收补偿决定。

简要评述

本案中，涉案地块的搬迁改造，是为进行商品房建设项目的需要。即使地方政府可以实施征收改造，也要本着平等协商的原则，要保障企业的生产经营条件，并填补其他经济损失。本案二审判决书的一个亮点是，法院并没有机械地适用《征收条例》第19条所规定的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而是结合行政机关履行法定职责以及房地产价格变化的实际情况，作出了很好的裁判。另外，征收补偿决定的产权调换房屋是住宅楼房的一层29个车库，对于这样的场所，能够进行生产经营吗？这显然是不行的。在征收改造活动中，地方政府一定要关注民营企业的补偿安置的诉求，并给予公平、合理、全面、及时的补偿安置。

【实务应对】

在地方政府实施的征收改造中，对于企业来讲，涉及其不动产价值的标的大，征收补偿项目多。如果处理不好，将对企业的生存、发展产生重大影响，甚至是使得企业主多年心血付诸东流。实践中，有的地方政府追求行政效率，特别是基于对降低征收成本的考虑，而动用税务、环保、安全、质检、工商、公安、规划、国土等部门，对企业各个方面实施查处，以强迫企业接受并不公平合理的补偿条件。在当前国情和法治现状下，征收改造是一场激烈的利益博弈，被征收企业要敢于拿起法律武器，以争取合法、公平、合理的补偿。

【法规链接】

《民法总则》

第117条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

《城市房地产管理法》

第6条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

《物权法》

第42条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第121条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。

《征收条例》

第17条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿

包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第19条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第21条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第22条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第23条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第25条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第26条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的答约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第25条第1款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

《强执司法解释》

第6条 征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。