2018年2月27日——3月1日，2018亚布力论坛召开，改革开放40周年之际，众企业家共聚亚布力。
2018年1月初，毛振华在亚布力雪地伸冤，痛心疾首指控当地管委会强占他土地。一句“投资不过山海关”，重新回到人民的视野。
2017年1月30日上午，最高人民法院召开充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例（第一批）新闻通气会。许水云诉婺城区政府行政强制及行政赔偿一案”【（2017）最高法行再101号】，更是因彰显保护被征收人产权、促进政府依法行政而风靡各大媒体。
春节期间，聚会小酌，谈到对于库房或厂房应该购买还是租赁的问题，三巡之后，认为租赁风险较小，更合乎实际。
也即，租赁更合乎一般人的做法。
那遇到征收时，承租人又该如何保护自己的利益呢？
从历史深处走来
在2001年的《城市房屋拆迁管理》条例中，房屋承租人可以和拆迁人签订房屋补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补偿费和临时补助费，可以取得停产营业补偿等。其在程序上保障了承租人在征收补偿合同中的主体地位，对其权利与义务有明确规定。
但2011年1月21日，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式生效实施。其第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
由此，2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再如《城市房屋拆迁管理条例》一样属于独立于被征收人之外的补偿对象，不再是此次行政立法保护的对象。
但根据2012年4月10日施行的最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条的规定， 申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：……（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；……
很显然，房租承租人是《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条中所称的利害关系人。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》放弃承租人征收补偿合同主体资格后，最高院的文件还对承租人留下了一丝生机。
承租人的补偿项目
虽然《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》对房屋承租人没有涉及，但根据《宪法》、《民法总则》、《物权法》等法律关于“谁损失谁受偿”的一般规定，参照拆迁中的补偿标准与法律关系，在拆迁中承租人可以争取的补偿项目包括：
1、自行建设房屋等地上附着物补偿费；
2、经营性房屋涉及的停产停业损失；
3、房屋装饰装潢涉及的装饰装修损失；
4、搬迁造成的搬迁补助费、提前搬迁奖励、搬迁过渡费；
5、 无法恢复使用设备的重置费用、设备安装调配费用；
6、员工解聘治安费；
7、无形资产补偿费；
8、 替代土地租金差额损失等。
以上各种补偿项目，在实际案例中，根据实际情况，在法律一般原则、现行法律框架之下，可能有所增减。
承租人的权益如何维护
实践中，现行法律规定上的薄弱或缺失，征地拆迁部门又想简化征拆中的法律关系，实现快速征拆的目的。征拆部门，往往在被征收人未与承租人解除租赁关系、未与承租人达成补偿安置协议、承租人缺位的情况下，与被拆迁人即所谓的房东就房屋拆迁补偿、搬迁补偿、停产停业损失等一系列补偿项目达成安置补偿协议。
此时，房东不了解企业的经营状况，承租人又受到拆迁部门和房东的蒙蔽，房东取得房屋拆迁补偿款、搬迁补助、停产停业损失等一系列补偿之后，往往拒绝支付或少支付给承租人，甚至上演拆迁部门以安置补偿款为饵，诱使房东逼迁承租人的借刀杀人、二桃杀三士的大戏。此番种种，承租人的权益都难以保障。
因此，在征地拆迁案件中，承租人的利益又该如何保障呢？
也许你会对以下建议，葆有120分兴趣。
1、签订租赁合同时，对拆迁补偿条款进行特别约定
为使承租人，在承租房屋被拆迁时获得的补偿有约可依，建议承租人在签订《承租合同》时，对在租赁期内遇到政府征收时，双方如何解除合同、如何补偿进行详细约定。
同时，对出租人拒不支付补偿的行为，约定相应违约责任。
如此，对拆迁补偿事宜有了详细的约定，出现拆迁补偿情形时，双方既可按约分偿，不至于不知何为，也可在发生纠纷后，通过民事纠纷解决。
就比如，春节期间审核关于以土地经营权流转抵债的债务重组合同，我就毫不客气的添加了一条拆迁补偿条款，万一遇到征收了呢！
也许你会说，既然来找拆迁律师了，肯定是在合同上没把这个风险给防住。现在，《租赁合同》上，没有拆迁补偿条款，那我们该怎么办呢？
别担心，既然没防住，我们就由防转攻，在攻击中解决问题。
2、承租人应积极介入拆迁，行使自己的权利
虽然《国有土地上房屋与补偿条例》中，承租人不享有被征收人的地位，但作为被拆迁房屋的实际使用人，其有权就拆迁补偿事宜与拆迁部门、被拆迁人进行协商。
在拆迁部门发布征收公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应作为独立的主体，积极就补偿事宜与拆迁部门进行协商，避免被拆迁部门和房东蒙蔽。
如经协商，不能达成安置补偿协议的，也应在房屋灭失之前启动相应法律程序。
3、 及时保存证据
承租人在拆迁开始后，要保存相应的权属资料，如租赁合同、租金交纳证、企业的相关证照原件等，并在房屋灭失之前对租赁房屋即装饰装修、附属物设施情况，通过照片、视频予以固定证据。
由此，在接下来的复议或者诉讼中，方可使得己方主张，有理有据，不至于使自己因为举证不能，而损失了本可以争取的利益。
4、及时交纳租金，在企业经营中依法照章纳税，免除后顾之忧
在出租方与承租方签订的《租赁合同》中，一般都会有对租金支付方式和时间的约定，比如每月10日之前支付租金，超过三个月未支付的，出租方有权解除租赁合同等类似的约定。
同时，根据《合同法》相关规定，承租方只要在合同约定期限内未支付租金的，出租方可单方解除租赁合同。
所以，为了避免在征收过程中被出租房和拆迁部门，以不交租金解除合同为由而将承租人排除在征收法律关系之外，建议承租人按约交纳租金，并保存好相关证据。
关于照章纳税，拆迁部门在拆迁过程中，也可能会以各种理由，比如偷税漏税、违法经营等为由，逼迫承租人接受低价补偿。为避免此种情况的发生，建议在经营中，依法经营，照章纳税，不要贻人口实。
6、民事、行政、刑事多重组合拳，全面出击
王宝强的案子，何处最精彩？私以为是，跳出出轨的民事法律关系的常态思维模式，让宋喆和《刑法》中的职务侵占罪做了一亲密接触。
而当承租人面临房屋被征收时，常常可以突破行政征收法律关系，在民事法律关系甚至刑事法律关系中都可能有很大的发回空间。
法律值得玩味之处，恰恰在于其可以利用多种、多重法律关系的碰撞与交叉，为现实中的问题提供优质的法律解决方案。
就像争议解决，不仅仅是仲裁和诉讼，保护拆迁中的承租人利益，更需要民事、行政等多重组合拳，全面出击。
总之，拆迁案件中的法律关系复杂，案件往往瞬息万变，只有熟悉相应的解决技巧，把握好时机，才能掌握先机，更好的维护己方的合法权益。
亚布力企业家论坛，也将在今日结束。
在改革开放40周年之际，希望毛振华式的伸冤不再。
希望在最高人民法院召开充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例（第一批）新闻通气会召开之后
在许水云诉婺城区政府行政强制及行政赔偿一案风靡之后，拆迁中承租人的利益，可以得到保障。
