实施国有土地上房屋征收的前提是为了满足公共利益的需要，排除了商业需要及商业征收行为。然而，实践中存在着不少打着“公共利益”的幌子进行的商业征收。 举个例子来看：某区政府征收部门以道路改建及旧城改建为由，将道路周边片区的大量住宅予以征收。委托人的房屋在征收范围之内。律师在代理该案件后经调查发现，在项目立项审批时，确实为旧城改建，但规划后的情况为征收面积的25%用于道路改建和旧城区改建项目，其余75%用于商业开发。该征收真的是为了“公共利益的需要”吗？ “公共利益的需要”到底说的是什么？ 公共利益的需要包括： (1)国防和外交的需要； (2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； (4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； (5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； (6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 （一）国防和外交的需要 该条包括国防和外交两个方面，国防需要主要是指因国防设施建设的需要而使用国有土地的情形，及直接用于军事目的的设施用地，主要有国防工程设施、基地仓库设施、营房工程设施、国防及军事设施等用地。一般情况下的企业化工厂设施用地，列编农场、部队农场、部队自办农场用地，军马厂用地，生产经营用地等非军事设施用地不能认定为国防需要，不宜通过征收方式实现。 外交是一个国家在国际关系方面的活动。这里的外交需要用地主要是指经我国外事机构批准、按照对等原则用于外国政府及国际组织的驻华使领馆、办事处等建设需要的用地。 （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 基础设施是指为了社会生活和居民生活提供公共服务的工程设施，包括能源、交通、水利等基础设施。基础设施建设必须是基于政府组织实施的，政府组织实施的项目不限于政府直接实施或者独立投资的项目，也包括了政府主导、市场化运作的项目。企业、事业单位等非政府组织基于自身利益实施的能源、交通、水利等基础设施建设，不应认定为公共利益的需要。 （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要 公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标，直接或间接提供公共服务的社会活动，具体指：科学、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等。根据《公益事业捐赠法》第三条的规定，公益事业是指非营利性的救助灾害、救济贫困、辅助残疾人等困难的社会群体和个人的活动，其比公共事业范围要宽泛，因此二者不能等同。 （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 保障性安居工程主要是指政府在对中低收入家庭实施分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。依据《国务院办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，保障性安居工程大致包括三大类：第一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造；第二类是廉租房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁房屋等；第三类是农村危房改造。 （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 根据《城乡规划法》第三十一条规定，旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。根据该条规定，由政府依法组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要属于公共利益的需要。 （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要 本项属于兜底条款，即法律或者行政法规也可以规定特定的用地情形为公共利益需要，以补充的方式对该条进行了周延化处理。