白石洲位于深南大道边，是深圳最大的几个城中村之一，它拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。近日，白石洲拆迁补偿初步方案公布。

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

去年流传颇为广泛的一份设计方案当中，白石洲（沙河五村城市更新单元）重建后，总建筑面积将达到550万平方米，回迁房100万平方米，含多栋超高层建筑，包括了1座600米、8座350米、10座250米。

据2012年的官方数据显示，白石洲0.6平方公里的土地上，有出租屋2477栋，约15万居住群体。无论是对白石洲有记忆的深圳人、业主或是租户，群体庞大，一举一动都牵动人心。

有人的地方，就有江湖，更何况如此大规模综合体的拆迁重建，涉及的利益更是无数。

“当时村民一穷二白，只有分到手上的宅基地，我们帮建房，按照三七或四六分成比例，我们分大头，村民拿小头。当时建筑方是出资方，建好后我们精装交付，另外一次性给10万给村民。”

陈叔1989年来深圳，留下不少类似因合作建房城中村物业，主要集中在华侨城与白石洲一带，均属于白石洲旧改范围。

陈先生表示自己属于外来业主，现有的物业都是当时与村民合作建房时留下，拥有村委盖章与当时合作建房的报建合同。

“就算是4万/平也不会卖，留给子女，他们这一代就比我们幸福多了。关于拆迁，我们是小数，听从多数，对这些方案，我们是没有什么异议，但总有钉子户，看样子没个五年十年都完不成。”

△周边二手房挂盘均价，乐有家

据外来业主童先生分享，2014年，白石洲农民房从9000元/平方米涨到13000元/平方米，2014-2015横盘，2016-2017已经3.5万元/平，2018年3月，有业主放盘表示4万元/平方米才愿意出手。“现在一般都是去村委改名，收集买卖合同，律师见证书、股份的卫生收费单等。”

资深房产投资客张先生表示，“这些现在都没有用，村委一般不会承认，资料也不会轻易也给你更名，万一到时候村民赖帐想要回来，你也是只能要回当初付出的总价。”

盈科信荣（全国）房地产律师团队领头律师张茂荣认为：

“

一、根据律规定，只有取得红本产权证的商品房才能上市交易，合报建的农民房不属于商品房，不能办理过户手续，不能上市交易，买家购买后只有一纸合同，权益无保障；

二、深圳很多农民房都存在违加建的情况，如购买的农民房中包含加建违建筑，该部分权益本身不受律保护，购买后即便将来拆迁，也不可能像合建筑一样获得补偿；（480米红线）

三、因农民房买卖合同转让违反律强制性规定，合同存在无效的可能，存在卖家反悔的风险，而将来旧改拆迁，开发商认的也是原村民，买家可能无获得拆迁补偿；

四、购买农民楼还有一个潜在风险就是卖后，卖方（原村民）对外负债，因仍登记在卖家名下，债权人仍旧有权起诉查封执行，可能导致买家楼款两空；

五、信荣团队之前已经接到过购买若干年后被卖家找人强行抢回农民楼，而买家却无打赢官司的情况，建议慎重购买。

”

沙河五村城市更新单元，也就是白石洲旧改进程：

2014年，纳入深圳市城市更新单元计划名列前茅批计划中。

2015年，白石洲股份获得更新主体申报的合身份。

2016年，白石洲五村土地确权基本完成。

2017年，华润成立白石洲南区旧改办公室。

其中，白石洲北区的规划已于去年6月公示，彼时草案规划图显示，该旧改项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区，用地面积48万平方米，拆除用地面积45.9万平方米，开发建设用地面积30.3万平方米，计容积率建面约为347.9万平方米，容积率达11.5。