千平别墅遭遇强拆，赔偿时点怎么算？
发布时间：2020-07-24
案件简介：
2018年11月30甘肃高院召开全省法院行政审判十大典型案例新闻发布会，公布全省法院行政审判十大典型案例，其中一起引起广泛关注的案件是王义贵诉兰州市城市管理综合行政执法局兰州高新技术产业开发区分局行政赔偿案。甘肃兰州市民王先生的三栋别墅，被城管执法分局以违建名义全部予以拆除。随着兰州市房价越涨越高，几经商议城管分局推脱各种理由不予赔偿，经四次庭审历时6年之久，最后甘肃高院一锤定音赔偿千万。
现今诚略律师以案说法，长久以来被拆迁人对房屋被征收时，评估时间点的选择尤为关注，原因是评估时点选择的不同对具体的补偿数额将产生巨大的影响。下面诚略律师讲述为房屋被征收时房屋价值的评估时点如何确定的问题，将有助于您理解拆迁补偿中评估时点。
一、合法购买有证别墅却遭-以违建名义拆除
2005年王先生购买了兰州市城关区某处的12栋别墅，面积共计3085.22平方米，共花费800万元有余。王先生依据协议约定如期付款并取得了上述12栋别墅房屋所有权证。
王先生的别墅拥有合法产权，依据常理王先生的房屋在无论是在程序上、实体上没有任何瑕疵。可事与愿违，2012年兰州市高新区城管执法分局（以下简称城管分局）在未履行告知义务以及未经王先生同意的情况下，擅自将王先生名下的3幢别墅以违建名义强制拆除了。
对于强制拆除别墅行为王先生表示不服，起诉至城关区法院请求确认城管分局强拆行为违法同时申请赔偿强制拆除其3栋别墅的损失。案件经一、二审法院庭审，终判决确认城管分局对王先生合法拥有的3幢别墅实施的强制拆除行为违法。
二、 “拆错别墅”依据什么标准赔偿？
强制拆除王先生别墅行为违法已是不争的事实，但庭审中城管分局对事实的抗辩却让人啼笑皆非，城管分局认为在拆除3栋别墅房屋时，由于王先生的部分别墅房屋内外墙体均未粉刷，没有安装下水及暖气等配套设施，并非整体完工的建筑物，其拆除的并不属于价值千万的“豪华别墅”而是“烂尾的半成品”，评估更是应该以3幢别墅被拆除时的实际状态为据进行评估和赔偿。
合法产权别墅被强制拆除后一夕间变成一片废墟，如何能不让人惋惜和痛心。最令人愤慨的是以违法建筑的名义拆除的，更甚者被称为“半成品、烂尾楼”，城管分局如此行径定然是违法的，王先生选择以法律武器维护自身的合法权益。
基于以上案情，在此诚略律师要告诉广大被拆迁人，别被征收方“烂尾楼”称呼给蒙骗了。被征收房屋的价值，一般由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
该案中，王先生有权申请法院委托评估机构进行了房屋价值评估，评估公司经过实地考证以及别墅以前的照片进行评估。委托评估对象不同评估时点的市场价值分别为：（1）2012年6月15日，即强拆行为发生时的市场单价为5600元/平方米，市场总价为845.09万元；（2）2016年11月16日，即拆除房屋行为被确认违法时的市场单价为8098元/平方米，市场总价为1222.06万元；（3）2017年4月26日的市场单价为8700元/平方米，市场总价为1312.91万元。王先生别墅价值多少不言而喻。
三、评估时点不同如何选择
一审法院经审理认为，自王先生涉案别墅被拆除以来，历经6年之久兰州市房地产价格有较大幅度的升高，故以强拆行为发生的时间为估价时点对王先生而言明显不具有合理性。选取拆除房屋行为被确认违法时作为估价时点来计算损失是最为合适的。判决被告城管分局向王先生赔偿房屋权益损失，合计人民币1222.06万元。城管分局不服判决提起上诉，二审法院甘肃高院一锤定音，以拆除房屋行为被确认违法时作为估价时点，该赔多少就赔多少！判决驳回上诉，维持原判。
四、诚略律师专业解读
诚略律师表示，房屋价格是不断波动的，因此估价时点不同房屋的价值就会有很大不同，具体到房屋的补偿就会发生明显变化。在计算房屋被强制拆除后赔偿金额时，应综合考虑拆迁户合法财产权益受侵害时间的因素、房屋市场价值发生较大波动的现实状况等。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。另据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定 ，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。依据以上规定可知，征收公告之日作为评估时点或者补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其目的在于保障拆迁户的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。
本案的裁判符合我国国家赔偿法的立法原则和宗旨，突出了权利救济和实质公平的理念，保护了当事人实体权益。本案的处理深入贯彻了《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》的精神，体现了“有权必有责、用权受监督、违法受追究、侵权须赔偿”的理念，对人民法院处理同类案件具有示范指导意义，对行政机关违法行使职权也具有警示教育意义。
实践中，如果征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长，因市场中房屋的价值变动较大，依据征收决定公告时的市场价格予以赔偿对拆迁户是不公平的，此时房屋价值可能早已发生巨大变化，如遭遇上述类似情况，建议及时咨询专业征地拆迁律师，及时听取专业法律建议，助您合法维权。
