从贵州安顺公交车坠湖事件谈公房拆迁中承租人的权益保护
发布时间：2020-07-24
7月12日下午，贵州安顺警方通报了公交车坠湖致21死案：司机张某钢因拆迁问题心生不满，酒后蓄意驾车冲进水库，已死亡。公交车并无机械性故障。
“因自管公房拆迁问题心生不满”，如此13个字引起诚略律师特别关注。
北京诚略律师事务所是专业从事征收拆迁业务的专业团队，对于承办征收拆迁业务的每位律师，尤为理解如此短短一句话的重量。
让人痛心并警醒的是：维护自己的合法权益应该依法进行，过激行为是不可取的，更不能因自己过激行为殃及无辜人的生命。那么，公房拆迁中承租人的权益有哪些呢？本文中诚略律师将从专业角度进行分析。
一、自管公房定义
公房是20世纪我国计划经济体制的产物。公房依据管理主体的不同分为直管公房和自管公房。公有房屋的产生有两种途径:一种是在建国初期国家采用没收或赎买的方式将私人所有的房屋转变为公有房屋，后再将房屋出租给没有住房的居民。这类房屋主要分布在城区内的平房区;另一种是用国有资产建造的公有房屋，包括单位的平房以及后建设的楼房。公有房屋作为国家财产，按管理主体不同分为两个类型，一种类型是由各级房管部门直接进行管理的公房，称为“直管公房”;另一种类型是由国家机关、社会团体、国有企事业单位出资建造，由该单位自行管理的公房，称为“自管公房”。承租公房是20世纪人们获得住房的主要来源。直管公房的租赁一般由承租人提出申请，经房屋管理部门批准后按照国家政策进行分屋并签署公房承租合同。自管公房一般由申请人提出申请，由申请人所在单位按照国家及单位制定的相应政策进行分配，双方签订公房承租合同。
贵州公交车坠湖司机张某的拆迁房屋，就是其在酿造机械厂工作时分得的一套自管公房，由张某原单位出资建造的，如果后期没有进行产权购买自管公房的所有权仍属于单位所有，居住使用权归张某，而具体的管理单位为机械厂。
二、自管公房的拆迁，房屋使用人可获得补偿有哪些
诚略律师据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条内容规定精神出发认为，作出自管公房的承租人享有以下拆迁权益：1、被征收房屋价值的补偿;2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
自管公房产权归单位所有，但承租人享有居住使用权。拆迁利益应该全部或者绝大部分归承租人所有。当然不在少数承租人以为公房的补偿和私有产权房屋的补偿差距必定很大，实质上并没有差别。自管公房承租人遭遇拆迁同样可获得房屋价值的补偿以及搬迁、临时安置的补偿。诚略律师提示，如果在棚户区改造项目中的公房承租人遭遇拆迁，征收方仅仅给予必要搬迁、临时安置补偿是明显不妥的，也与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的内容相违背，更与保持被拆迁人原有生活水平不降低的基本原则相背道而驰。
三、公房承租人签订补偿协议，是否可以直接实施强拆
1、公房承租人对协议不服该如何处理
《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予被征收人救济的权利，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。诚略律师建议，作为公房承租人对具体的补偿搬迁协议约定的内容不满，可明确不签署协议；即使征收部门作出补偿决定，公房承租人对具体补偿决定不服的，也可申请行政复议，或提起行政诉讼，这是法定的权利救济途径。
2、自管公房的承租人签订搬迁补偿协议后，对协议约定的内容不满意是否可反悔呢？
诚略律师认为实施拆迁行为时，拆迁人和被拆迁人应当就补偿方式，补偿金额、安置面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议，法律性质上属于行政合同范畴，也应遵循《民法通则》和《合同法》的相关规定。若该协议具有欺诈、胁迫、显失公平或无权处分等法定撤销或无效事由，可通过向人民法院提起撤销或确认无效之诉；若协议约定内容没有法定的可撤销和无效事由，则属于有效合同，双方应按照协议的约定履行，一方不履行，也不起诉撤销的，另一方可向人民法院提起履约之诉。
3、如果公房承租人签订搬迁补偿协议后反悔，可直接强拆吗？
如果公房承租人签订搬迁补偿协议后反悔，可通过法定途径解除，此后征收部门应该按照法定程序作出征收补偿决定，责令被征收人限期搬迁。若被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，才可由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
四、律师建议
诚略律师认为，任何征收项目包括公房征收都必须履行法定征收程序，按照现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）的相关规定，法定的征收必须严格遵守以下六点：
1政府是公共利益征收唯一补偿主体。1999年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而2011年《征收补偿条例》的出台，将拆迁许可证的拆迁方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可申请行政复议，也可以提起行政诉讼。从立法的态度上可知，加重了政府的责任。一旦征收中出现问题，责任主体明确。反而有利于促进政府谨慎地对待房屋征收与补偿工作。如此，从制度层面上保证征收、补偿工作的规范化。
2明确界定公共利益的范围。市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。征收城市房屋必须基于公共利益的需要，就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。
3征收过程的程序化，强调尊重被征收人意愿。《征收补偿条例》强调民众的参与，其中征收和补偿涉及到诸多环节，作出征收决定及要不要实施征收；在作出征收决定后，就补偿具体标准、补偿方式，以及补偿中被征收人能不能参与等问题，《征收补偿条例》都作出清晰具体的程序规定。
4明确征收补偿标准。房屋征收中补偿多少，是被征收人最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。需要特别注意的是，《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是被征收人最为关心的问题。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
5被征收人协商选评估机构。《征收补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。如此规定打破了以往“仅此一家”的评估局面，竭力转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
6征收房屋应先补偿后搬迁。《拆迁条例》没有明确规定"先补偿，后搬迁"的原则，而《征收补偿条例》则明确了"实施房屋征收应当先补偿、后搬迁"。并进一步明确"作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用"。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不负责任的情况，《征收补偿条例》明确由政府替代建设单位，政府也需保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
国家在制定《征收补偿条例》之时，从六个层面上综合保护被征收人的权益，也赋予被征收人的权利救济途径。当自管公房遭遇征收之时，如果对征收补偿不满意，公房承租人可以选择拿起法律所赋予的权利救济。即便自身法律知识储备不足，也可及时咨询或者选择委托专业律师帮助维权，而不能因自己对征收不满，即恣意践踏自己或者别人的生命。
北京诚略律师事务所主任纪召兵律师提示：“生命只有一次，当被拆迁人遭遇拆迁时，理性应对是王道。过激情绪及行为反而不利于自身利益的维护。对于贵州公交车坠湖事件的发生，不仅给予被拆迁人警示作用，过激的行为，轻则可触及行政处罚；重则可触犯刑法及犯罪。而同样作为征收方的地方政府也应反思，在积极履行自身职责的同时必须保证拆迁在法律法规的框架之内实施合法征收。政府应严格秉承法律精神角度出发，合法征收，保障被拆迁人的利益，为实现我国的法治建设，依法依规履行行政职责。”
