“以拆违代拆迁”，被征收人该如何应对？
发布时间：2020-08-13
一、引言
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。但征收实践中，当征收进入尾声只有少数被征收人与征收人没有达成补偿安置协议时，一小部分征收部门为了保证项目工程进度，便动起了歪脑筋，采取试图运用规避法律程序的方式达成征收目的。这其中最为常见的“曲线救国”策略就是“以拆违代拆迁”：征收部门假借拆除违章建筑的名义，组织工作人员在未达成补偿安置协议的情况下强行拆除被征收人的房屋，从而达到征收的实际目的。当被征收人遇到“以拆违代拆迁”时，该如何应对呢？
二、案件概况
家住河南省郑州市的李先生几十年来一直居住在本村的自建房里，直到平静的生活被一纸《限期拆除决定书》打破。原来几年前，当地政府对李先生居住区域实施征收，但李先生与征收部门一直没有达成统一意见，征收的事便这么拖了下来。在2019年的年中，当地城市综合执法局根据李先生所在街道的街道办事处提供的相关资料，在现场检查后，以李先生“第四层建筑物无建设工程规划许可证等相关手续”为由，决定对李先生作出《责令改正通知书》，后续又陆续对李先生作出了《限期拆除告知书》《限期拆除听证告知书》等文件。2019年的下半年，当地城市综合执法局又依据《中华人民共和国城乡规划法》对李先生作出了《限期拆除决定书》，责令李先生“在收到决定书之日起15日内自行拆除……如逾期不履行，将依法报请区政府责成相关部门强制拆除”。村里乡亲们加盖房屋层数是普遍现象，别人家的房屋都安然无恙，为何只有自己家的房屋被综合执法局责令限期拆除了呢？突如其来的限期拆除决定让李先生不知如何是好。几经走访，李先生最终决定请北京诚略律师事务所行政征收领域专家纪召兵律师帮助自己维权。
三、案件分析：
接受李先生的委托后，纪律师迅速梳理案情，从法律角度对本案件进行了深入分析：
（一）李先生家第四层建筑物的合法性认定
李先生作为本村村民，当然享有居住和生存保障的权利。《中华人民共和国物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中，李先生的同村村民因为生活需要加建一层的现象十分普遍，所以李先生的加盖行为并不是个例。况且，村民们加盖房屋已经是多年前的旧事，加盖时本村的房屋还没有被征收，加盖的目的是为了提高自身的居住和生活条件，而不是为了获得拆迁补偿款才恶意抢建的。因此，李先生房屋的第四层没有办理建设工程规划许可证，实际上是历史遗留问题，与当时农村建房管理较松、政府管理不到位等问题息息相关。综合上述分析，对于李先生房屋加盖的历史遗留问题，征收部门应当在征收过程中本着执法为民的原则，结合行政法的“比例原则”，对被征收人公平、合法补偿。
（二）李先生家第四层建筑物拆除的必要性认定
根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，有关部门作出限期拆除决定需要符合两个要件：1、没有建设工程规划许可证；2、严重影响城乡规划实施，不能采取改正措施消除影响。本案中，当地城市综合执法局没有提供任何的证据证明，李先生家第四层建筑物严重影响规划实施且无法采取改正措施，也没有提交任何证据证明李先生的房屋到底属于以上哪种情形。因此，应当推定李先生的第四层房屋，可以通过采取改正措施来消除对规划的影响，不属于“不可采取改正措施”的情形，不是必须拆除的。
（三）《限期拆除决定》的法律适用
李先生家房屋建造于二十多年前，房屋建设早于《中华人民共和国城乡规划法》的实施，根据法不溯及既往原则，不适用《中华人民共和国城乡规划法》进行规范。因此，当地城市综合执法局依据《中华人民共和国城乡规划法》对李先生作出《限期拆除决定书》，违反法律规定。况且，当地城市综合执法局就算要适用《中华人民共和国城乡规划法》拆除李先生加盖的房屋，也应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，提供相关证据证明李先生的房屋已经严重影响了规划的实施并且无法通过改正措施弥补。
（四）本案政府作出《限期拆除决定书》的实质目的
追根溯源，本案实质是征收部门“以拆违代拆迁”，试图规避法定征收程序达到征收目的，因此本案应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法律规定。李先生房屋实际上是因为征收才被要求拆除的，因此按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条的规定，房屋征收部门应当先给予李先生补偿，而后实施搬迁，最后才能拆除李先生的房屋。由此可见，当地城市综合执法局依据《中华人民共和国城乡规划法》对李先生作出《限期拆除决定书》的行政行为缺乏法律依据。
四、法院裁判
听了纪律师从法律角度进行的专业解读后，李先生对案件的全貌有了清晰深刻的认识，心里也有了底。于是，李先生决定拿起法律武器维护自己的合法权益。在律师的帮助下，李先生向法院起诉，请求法院依法撤销当地城市综合执法局作出的《限期拆除决定书》。
法院依法受理本案并如期开庭，在庭审中原、被告双方进行了激烈的法庭辩论。最终，人民法院依法判决：撤销被告城市综合执法局作出的《限期拆除决定书》。李先生的诉讼请求得到了法院的支持，合法权益得到了保护。
拿着这份来之不易的胜诉判决，李先生感慨万千，也对运用法律维权有了更深刻的认识。
五、律师点睛
现实中，许多老房子由于年代久远，或多或少都存在房屋产权证与实际建筑面积不符、超出面积未办理建设工程规划许可证等问题。如果严格按照法律的规定，这些存在问题的老房子大概率会被认定为违章建筑。但历史遗留问题形成的原因是复杂的，与当时的农村建房管理制度、政府管理制度息息相关。平时各方相安无事，待到征收时，征收部门为达目的便极有可能从这些历史遗留问题入手，运用看似合理的理由，试图通过迂回策略达到征收房屋的目的。许多被征收人正是被这种“以拆违代拆迁”的手段所蒙蔽，被迫签署了征收补偿协议，最终遗憾不已。北京诚略律师提醒您：导致违法建筑形成的原因有很多，应结合具体问题具体分析，在征收过程中，并非违法建筑一概无法获得公平合法的补偿。
注：
为尊重委托人隐私，本案中人物姓名均为化名。
