《违法建设限期拆除通知书》本身违法，你注意到了吗？
发布时间：2020-10-14
引言：《违法建设限期拆除通知书》本身合法吗？
在我国，许多建筑由于建设年代久远、管理部门工作疏漏等历史遗留问题，存在证载面积与实际面积不符的权利瑕疵。这种隐患在日常生活中对房屋所有人来说影响不大。但当房屋面临行政征收，特别是被征收人与征收部门无法通过协商就补偿安置事宜达成协议时，房证面积不符的瑕疵就有可能成为房屋被认定为“违法建筑”的依据。面对行政机关作出的《违法建设限期拆除通知书》和责令限期拆除房屋的压力，被征收人在不知所措时，却往往忽视了一个重要问题：《违法建设限期拆除通知书》本身合法吗？
案情回顾：协商不成收到《违法建设限期拆除通知书》。
江苏徐州的张先生在村里有一处宅基地并建有房屋。在1986年、1998年和2004年，张先生先后取得了宅基地证、房屋所有权证和建设工程规划许可证。但每次登记，房屋建筑面积都不同。在张先生2004年取得的建设工程规划许可证中，记载“建筑面积204平方米”，可实际上张先生的住房面积已经达到了390平方米。
随着徐州市轨道交通一号线项目的建设，张先生的房屋被纳入征收拆迁范围之内。由于证载面积与实际面积相差较大，张先生与征收部门无法达成一致意见，最终张先生没有与征收部门达成补偿安置协议。不久，当地镇政府将张先生建造的房屋认定为违法建设，并以“房屋未经规划部门审批，擅自建设，违反《江苏省城乡规划条例》第四十一条、第四十二条规定”为由，向张先生作出《违法建设限期拆除通知书》，限张先生在接到通知之日起五日内自行拆除建造的房屋，逾期不拆除，将依法强制拆除。突如其来的《违法建设限期拆除通知书》打了张先生个措手不及，不知该如何应对。
案情解读：追根溯源，分析《违法建设限期拆除通知书》的合法性。
为摆脱困局，张先生咨询了北京诚略律师事务所行政征收领域专家纪召兵律师，在充分了解案情后律师决定帮助张先生维权。为了让张先生更清晰的了解案件事实，律师从法律角度对本案进行了分析：
由于《违法建设限期拆除通知书》已经直接影响了张先生的权益，故而想改变被动局面，应当以《违法建设限期拆除通知书》的合法性作为突破口，从作出机关、作出程序、法律依据三个角度对《违法建设限期拆除通知书》的合法性进行审查。
（一）镇政府无权作出《违法建设限期拆除通知书》。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第3条第二款规定：“在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区的乡、村庄建设应当符合规划要求”，第65条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”
跟据上述规定可知，要认定乡村建设是否是违法建设，首先应当确认该建设是否在乡、村规划区内。这不仅是乡镇政府拆违的职权依据，而且是认定乡村违法建设的必要条件。
本案中，镇政府无法确认张先生建造的房屋是否在乡、村庄规划区内，因此向张先生作出《违法建设限期拆除通知书》缺少职权依据。
（二）镇政府作出《违法建设限期拆除通知书》所依据的事实不清、程序违法。
《中华人民共和国行政强制法》第35条规定，“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务”；第37条规定，“经催告后，当事人仍不履行行政决定的，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定”；第44条规定，“对违法建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”。
根据以上法律规定可知，违法建设限期拆除通知是行政处理决定、行政强制执行决定和行政强制执行行为的基础，确定了行政强制执行的内容，故违法建设限期拆除通知书的标的物应明确、具体。
本案中，镇政府作出的《违法建设限期拆除通知书》，在认定张先生违法建设时既没有全面、客观、公正地调查和收集相关证据，也没有告知张先生违法建设的四至以及违法建设的面积，没有在张先生所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，没有告知张先生依法所享有的陈述和申辩权利以及行政复议和行政诉讼的权利。因此，镇政府对张先生作出的《违法建设限期拆除通知书》认定事实不清，程序违法。
（三）镇政府作出《违法建设限期拆除通知书》适用法律、法规错误。
《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》规定了建设单位和个人在城市、镇规划区和在乡、村庄规划区进行建设以及农村村民在城市、镇规划区和在乡、村庄规划区农村集体土地上自建住房办理建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证的不同法律适用。《江苏省城乡规划条例》第62条规定，适用的是建设单位和个人在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设以及农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房，未取得建设工程规划许可证，而应当依法责令停止建设；限期改正，并处罚款；无法改正的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处罚款的情形。而不适用于建设单位和个人在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施建设和公益事业建设以及农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房，未取得乡村建设规划许可证，而责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除的情形。
本案中镇政府对张先生所建房屋，既未界定属于城市、镇规划区，也未界定属于乡、村规划区，即适用《江苏省城乡规划条例》第62条的规定向张先生作出《违法建设限期拆除通知书》，是适用法律、法规错误。
裁判结果：判决撤销《违法建设限期拆除通知书》。
经过对案情的分析梳理，律师认为镇政府对张先生作出《违法建设限期拆除通知书》，认定事实不清，违反法定程序，适用法律、法规错误，建议张先生起诉维权。
在律师的帮助下张先生向法院提起诉讼，请求法院依法撤销《违法建设限期拆除通知书》。法院结合案件事实和双方的辩论意见，最终依法判决撤销镇政府向张先生作出的《违法建设限期拆除通知书》。看到诉讼请求被法院支持，合法权益得到维护，张先生一直悬着的心也终于落了地。
法理点睛：
随着全面推进依法治国，加快建设社会主义法治国家，行政机关也更加重视依法行使职权。但现实中仍然存在违法行政的现象。尽管导致违法行政的原因各不相同，但实践表明，在行政征收过程中往往比较容易出现行政违法行为。在此，北京诚略律师提醒您应当注意以下两点：
（一）造成房证不符的原因是多样的，故而并非所有的此类房屋都是违法建设。切勿因房证不符而自乱阵脚，以免造成不必要的损失；
（二）当收到《违法建设限期拆除通知书》后要思路清晰，注意核实行政机关是否有权作出此通知、作出通知的程序是否符合法定程序、通知所依据法律法规是否正确等问题。
