导读：拆迁中，老百姓经常会收到拆迁方发布的一些文件。在接到这些文件时，老百姓往往不知该如何应对。

 

一、拆迁中常见的“红头”文件

 

1.建设项目用地批准文件及申报材料

 

建设项目“一书两证”（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）

 

2.征地批文及申报材料

 

“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案）、征地调查确认表、土地利用总体规划图、土地利用现状图、勘测定界技术报告书和勘测定界图、征地红线图等。

 

3.决定及方案

 

拟征地公告、征收土地公告、征收决定及补偿方案、补偿决定，征地补偿安置方案。

 

4.拆迁方可能发出的限期拆除通知书、决定书，断水断电通知等等

 

需要指出的是，拆迁方并不会主动公开拆迁涉及的上述所有文件，有些文件需要通过申请政府信息公开来获取。征地批文及申报材料等阶段性文件不具有可诉性，其它的规划许可证、房屋征收决定、征收补偿决定、限期拆除通知书、决定书等一般均具有可诉性。在拆迁案件中，可提起的程序之多，被拆迁人可维权方式之多，经常会超出人们想象。鉴于篇幅有限，我们今天主要谈征收决定、补偿决定、补偿安置方案的可诉性及维权点。

二、房屋征收决定的可诉性

 

毫无疑问，房屋征收决定是所有拆迁文件中的重头戏，对此可提起复议或诉讼。

 

1.重要事情说三遍：法定期间内提起很重要

 

房屋征收决定的最后一条一般也会作出说明，如不服本决定可在60日内复议、6个月内诉讼。故，对房屋征收决定提起复议或诉讼时要注意时间的把握。

 

2.必须坚持的几个原则

 

如有违下述几个原则，都会影响征收决定的合法性。

 

（1）公平补偿原则

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。如补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，则该征收决定会被确认违法。

 

（2）程序正当原则

 

征收决定应当遵循决策民主、程序正当、结果公开原则，在房屋征收过程中，行政机关不仅要做到实体合法，也必须做到程序正当。

 

以征收国有土地上房屋的合法程序为例，发布征收决定应经过下列程序：（1）经过建设项目立项；（2）建设用地规划许可；（3）国有土地使用权批准；（4）建设工程规划许可；（5）拟定征收补偿方案；（6）组织对征收补偿方案进行论证和征求被征收人意见；（7）公布征求征收补偿方案的意见情况和修改情况；（8）社会稳定风险评估；（9）政府常务会议讨论；（10）拨付征收补偿费用；（11）发布房屋征收决定公告。

 

如征收决定作出前少了些许步骤或顺序颠倒（注意各文件的审核、批准时间），都将造成征收决定违法，都有可能成为被征收人据以维权的重要抓手。

 

三、征收补偿决定的可诉性

 

在针对房屋征收补偿决定进行维权时，主要关注点为被征收房屋的性质、被征收人及房屋价值评估报告。

 

1.房屋的性质

 

被征收房屋性质不同，则适用的补偿标准也不同。实践中，老百姓最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”。房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置。房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当其他补偿。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，这时需要提供营业执照、税务登记证明等其他相关证据佐证，才有可能促使法院酌定不同补偿标准。故此，对房屋性质、用途的认定，是征收补偿决定中的重要内容。

 

2.被征收人的认定

 

补偿决定认定的被征收人必须适格。被征收人一般是合法权属登记人即私有房屋的所有权人，公有房屋的管理人，被征收房屋的代管人。如果征收方对此认定有误，会导致征收补偿决定违法。实践中，遗漏被征收人的情况是时有发生的。

 

3.房屋价值评估报告

 

评估报告确定涉案房屋、装饰装潢、附属物的价值，并据此确定补偿金额。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一。在评估机构的选择、评估报告作出的时间、评估的方法、评估报告的送达、评估人员是否入户查勘、是否有真实有效的签字等方面容易存在违法点。例如，征收决定作出前已确定了评估机构，评估报告的作出时间早于征收决定的时间；再如评估报告没按照法定程序向被拆迁人送达。诸如此类，都可导致评估报告被撤销，而评估报告系征收补偿决定的依据，此时，征收补偿决定亦可能被确认违法或撤销。

 

四、补偿安置方案的可诉性分析

 

补偿安置方案较多被作为征收决定或补偿决定的阶段性行为，在提起征收决定或补偿决定之诉时，可请求一并审查其合法及合理性。但实践中经常会碰到只有补偿安置方案，而征收决定、征收补偿决定已被认定有效从而无法撤销、确认违法的情况。那么是否可以针对补偿安置方案单独提起复议或诉讼呢？

 

可以明确的是，作为具体行政行为的一种，被拆迁人有权就补偿安置方案向上级地方政府申请复议，法律依据是《国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知》（国法〔2011〕35号）。最高人民法院在审理茹新来等诉陕西省人民政府复议案（2017）最高法行申7410号案件中，就如何解决此问题亦给出了指引。现总结如下：

 

补偿安置方案必须先提复议，复议维持后，可以提起行政诉讼。但只有在被征地农民个人对依据征地补偿安置方案作出的补偿行为产生争议的情况下，才能对征地补偿安置方案申请复议，而不能在无补偿争议的情况下，单独对征地补偿安置方案申请行政复议。

 

拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，在面对征收拆迁时，我们不仅要拿到合理的补偿款，更要挺直腰板、理直气壮地拿到。要达到理想效果，法律途径是你必然的选择。理性、科学的选择复议、诉讼对象，那么政府作出的红头文件也就是我们获取公平补偿的钥匙。