房产纠纷之“格子铺”法律问题浅析

文/刘海青

前言：机缘巧合，在我们的免费咨询中，有一些购买了“格子铺”的业主找到我们，了解案情后，为了帮助更多的购买“格子铺”受损的业主，写下本文，目的在于帮助更多的购买了“格子铺”业主朋友们了解分割拆零、售后返租。

咨询案情介绍：购买商铺的业主来自全国各地，在不同的时间分别与**房地产开发集团有限公司、**商业管理有限公司签订《**市商品房买卖合同》及补充协议、《委托管理协议》。其中，《委托管理协议》明确约定，租金先半年一返，第三年到第七年一年一返。现状是，有的业主拿到了租金，也有业主没有拿到过租金，总之，业主没有足额收到租金。

由于近年来互联网购物的兴起及近三年的疫情影响，类似上述案件在全国已经遍地开花，更多的业主意识到这就是一个商业骗局。为什么我们会说他是一个商业骗局，下文为大家从事实和法律两个部分进行分析。

开发商或者是销售人员误导我们“格子铺”=商铺，“低价买商铺”、“一铺养三代”，实际上低价买到所谓“格子铺”并不等于商铺。

“格子铺”是个外来名词，指的是产权分割商铺，是一种所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时与投资者签订委托经营或返租协议，承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或委托第三方管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营。大家买到的所谓的商铺不是指那种商业街，一整条的步行街，临街的商铺，而是指大型商场、综合商业体内部，以虚拟分割形式销售的“商铺”。为什么说这种是虚拟的商铺？因为它没有四墙和天花板，一般是利用油漆划线定位，讲究点的会嵌入金属线来定位的商铺。产权式商铺是房地产证券化的产物，来个比喻，大家可以想想能看到你持股票的实体吗？

大家买到的商铺面积一般是十几平方米，其实说白了，大家买的只是一个摊位，即使大家拿到产权证的，产权也并不完全独立，物理形态上无法与其他摊位分割开。这种商铺的特征就是——有证无证都只能出租，无法转让。

“格子铺”的销售实际上是开发商融资的一种手段，这一做法在于开发商想要集资，明显又违反了法律法规关于集资问题的规定，以这种方式出售房屋，被集资方也就是大家和集资方仅仅是一种债权关系，而不是房地产产权关系。实际上，是开发商拿了大家的钱建了其他项目，拿了大家的钱去挣钱，又不用担心会涉嫌刑事犯罪，涉嫌非法集资，很好地规避了法律风险。

这样的商业模式，在国外早就存在，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年在中国一些发达城市开始出现，开发商利用销售的时候夸张宣传，借助大的品牌效应，和当地政府的支持，比如会跟大家明确是能办到产权证的，会承诺售后包租，大家在家坐收租金，不用操心，无数的投资者被深度套牢，亏损严重。因为售后包租，即所谓的“无忧做房东”听起来是真的很省心，基于当时开发商的一个个夸张地宣传被打动也是人之常情，大家在买房子那会谁也没想到有天会被套牢，遭受亏损。但是反过来想一想，在市场经济的时代，一个开发商给予的一个十年的承诺能算数吗？作为一个商业主体，他随时有运营不善、资不抵债，破产的风险，怎么能保证兑现给大家的承诺呢？但是这个套路不容易在最初的时候被大家所察觉，是因为在售后返租兴起的这几年里，全国各地很多类似商铺很多，也是有一些商铺运营得比较好的，也在正常返还租金的，确实是带给业主一些回报的。

那我们现在说他的套路主要体现在容易被大家忽视的几个方面：第一，存在的问题就是商铺用于出租这个投资回报周期是很长的，在目前一个实体店不景气的情况下，想着商铺租赁价格大幅度上涨，那是不太现实的。第二，如果大家想要自己管理自己出租，由于是分割拆零式的销售，咱们业主只能跟其他的商铺一起打包出租，那样的话就需要业主们一条心，团结出来整体出租。但是对于大家来说是很难实现的，大家来自不同的地方，互不认识，碰着任性一点的业主他不一定愿意跟其他业主打包一起出租，这就是现实的困难。这些都是开发商提前就设计好的。第三，类似商铺的销售利用夸张宣传和购买人的“稀缺心态”，促成了这样冲动不理智的消费。

以上，咱们是从事实上来讲的，现在从法律上我们来看看。

从法律角度分析，一套住宅，在我们的常见观念上视为“一物”，根据“一物一权”的原则，只能作为整体销售，不能分割拆零销售，所以，分割拆零销售与售后返租都是违法的。

在我们的《商品房销售管理办法》有明确的规定，不允许分割拆零销售，不允许售后返租。在《商品房销售管理办法》第四十五条第三款更是明确了分割拆零销售的定义的，法律上的分割销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别销售给买受人的方式销售商品住宅的行为。在更为细致一点的规定中也能找到相关规定，比如建设部《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》。

知道了是套路，那么又有人会疑惑：明知是违法的，开发商为什么还敢这么做？

开发商之所以会在实际实务中选择这种商业模式，是经过了设计的，本身他的商业目的根本就不是为了咱们业主享受高收益的租金，而是希望用准业主的钱来建房子。

对于开发商来说，好处太多了：1、开发商通过分割销售的形式，化整为零，迅速实现了资金回笼；2、管理公司通过租赁协议对所有已经销售的商铺实现了绝对的控制权。3、业主通过少量的投资，锁定了固定的、长期的回报，并且增加了自身持有的不动产。4、违约成本低。

开发商思考的是怎样可以快速地销售他的商铺快速地回笼资金，又可以用业主的钱来盖房子。业主买完了商铺，但是由于委托经营管理合同的存在，商铺的实际控制权又在开发商手里，如果未来他不按照合同去给业主高租金回报的时候，按照合同约定，“逾期支付应支付收益，自逾期之日起至支付之日止每日按应支付未支付收益的万分之一向甲方支付违约金。”仅此而已。

现实中，分割拆零销售售后返租，它往往是两个主体，开发商建房，托管公司托管。当托管公司没有办法去履行高租金回报的时候，托管公司是承担一个有限责任的，以其出资额去承担一个有限责任，往往托管公司的注册资本金是很低的，像咨询案件中**集团注册资本金七亿七千万，而**商业管理有限公司注册资本金仅仅只有500万元。

通过以上分析，希望在日常生活中大家时刻擦亮自己的眼睛，以严谨投资的态度来对待各项投资，提前咨询律师可以最大限度地避免损失，一旦出现问题及时请专业律师介入以减少损失。