【专业解读】

评估机构对征收不动产实施评估，评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。根据《资产评估法》第26条、《评估办法》第13条之规定，应当对评估方法进行适用性分析。在实施评估时，应当优先选择市场比较法，随着经济的发展、市场交易是活跃的，容易找到类似不动产交易案例，被征收人可以直观地作出类比。其次，可以选用收益法、假设开发法、成本法。选择评估方法的不同，会导致评估结果的差异。在实施评估时，应当采取二种评估方法进行评估测算，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。我们认为现实中，只要评估公司做到依法独立的操作，那么评估结果就会客观。【案例评析】

基本案情：2013年3月15日，镇江市政府作出镇房征字2013年第4号《国有土地上房屋征收决定书》，并发布征收公告。宋先生、徐女士共同所有的经营性门面房，并办理《房屋所有权证》，位于征收范围内。2013年2月6日，经被征收人多数投票确定江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司为该项目房屋征收评估机构。2015年8月6日，评估公司对涉案房屋进行了评估，并于次日将分户评估报告送达。评估报告显示，评估方法为收益法，参照周边营业房租金，资本化率7%。评估结果为负一层营业房单价12894元/平方米，一层营业房单价25815元/平方米，二层营业房单价15489元/平方米，共计房屋补偿款5289084元，装饰装修补偿款242595元。宋先生、徐女士于同月10日对评估结果提出复核，后经评估公司复核，评估结果未有变化，宋先生、徐女士在规定期限内未向评估专家委员会申请鉴定。2016年5月27日，镇江市政府作出镇房征补字2016年第1号《国有土地上房屋征收补偿决定》，决定书内容：若两被征收人选择货币补偿，按评估公司出具的评估结果，支付货币补偿总款5876746元；若两被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供镇江市朱方路243-2号商业网点房屋，并结算差价款。在一审审理期间，主审法官来到涉案房屋现场进行了查看。并在第2次庭审时，通知评估师到庭进行说明。庭审中，合议庭成员和双方当事人对评估师进行了询问，当庭合议庭要求评估机构于庭后补充提交有关材料，庭审后评估机构没有提交材料。

司法裁判：江苏省镇江市中级人民法院作出了（2016）苏11行初133号《行政判决书》，判决认为：依据《征收条例》第19条、第20条规定，本案中，评估机构具有合法的评估资格，评估报告经送达、复核，两原告未申请鉴定，评估机构的选择和评估程序并无不当。被征收房屋与周边新建大型商业综合体有一定区别，评估机构选择参照相关营业房租金，采取收益法进行评估，不违反法律规定，亦有事实依据。该单价能在该征收项目中统一适用。因此，评估确定的房屋单价并无不当。被告针对原告提出的相关问题，经现场勘察、复核，进行补充评估，并无不当。原告提出应收购空气置换系统、电动窗帘，由于相关设施不是常用设备，双方对于价格难以达成一致，故不能采取收购方案，被告提出的移位方案，并无不当。综上所述，被告对两原告作出的征收补偿决定，符合法律规定，应予实施。鉴于被告对被征收房屋进行了补充评估，并增加了补偿金额，故应就原补偿决定进行变更。两原告请求撤销补偿决定，没有法律和事实依据，本院不予支持。遂判决如下：1、变更被告作出镇房征补字2016年第1号《国有土地上房屋征收补偿决定》决定主文第2项为：若两被征收人选择货币补偿，房屋征收部门按江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司的房屋征收评估结果，支付两被征收人房屋各项补偿款5916706元（含房屋补偿款、室内装饰装修补偿款、搬迁费、停产停业损失补偿费、移位费、其他补贴费）；2、驳回原告其他诉讼请求；3、如原告在本判决生效之日起15日内未就镇房征补字2016年第1号《国有土地上房屋征收补偿决定》的安置方案进行选择，视为选择货币补偿方案。原告不服，捍起上诉。 江苏省高级人民法院作出了（2017）苏行终1038号《行政判决书》，判决认为：被上诉人将该评估报告作为补偿决定的依据亦无不当。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。上诉人不服，提起再审。 最高人民法院作出了（2018）最高法行申368号《行政裁定书》，裁定认为：本案的核心问题是补偿决定是否违法。由于被诉行政行为是被申请人作出的房屋征收补偿决定，故再审申请人关于涉案项目并非出于公共利益目的及征收补偿方案没有履行法定程序的主张不属于本案审查范围。被申请人采取多数决定的方式确定评估机构，于法有据，而评估机构的选定形成于4号《房屋征收决定》之前，程序有所不当，本院予以指正。但评估机构的选定过程与方式并未侵害再审申请人的实体合法权益。由于再审申请人对评估机构复核的评估结果未在规定的期限内向评估专家鉴定委员会申请鉴定，故被申请人将该评估报告作为补偿决定的依据并无不当。同时，涉案征收决定、补偿决定及相关安置补偿方案在征收项目推进过程中，再审申请人依法有多个环节和渠道提出意见和建议，其主张被申请人没有履行告知其陈述、申辩权利的正当程序的理由和依据不足，本院难以支持。对于空气置换系统、电动窗帘、广告牌等遗漏补偿部分的处理，一审法院基于上述物品不属于常用设备，认定选择移位方案并没有侵犯再审申请人的合法权益，该事实认定能够成立。由于朱方路243-2号的商业网点房屋系被申请人的成片规划安置房，并非仅针对再审申请人，被申请人提出的产权调换方案并无不当。因再审申请人屋顶95.9平方米的自建房屋没有合法建设手续，且被润州区未登记认定小组确定为不符合补偿条件，被申请人对该建筑不予补偿的决定亦无不当。因此，再审申请人申请再审的事实和理由难以成立，本院不予支持。遂裁定驳回申请人的再审申请。

简要评析：因《征收条例》、《评估办法》所规定了被征收人对评估报告不服，可以提起复核、鉴定的救济渠道。在司法实践中，法院对征收补偿决定合法性进行审查时，对于评估报告的审查大多只限于评估的程序，重点对于评估机构的选定、评估报告的送达等程序进行审查。而在现实中，评估报告大多低于或远低于真正的市场价格，在当前国情和法治现状下，被征收人对评估报告进行复核、鉴定，很难有效地进行救济。笔者认为，为有效维护被征收人的合法权益，法院不应只对评估的程序进行审查，而应对评估方法、依据等涉及评估价格的实体问题进行审查。本案中，送达给原告的评估报告就没有评估技术报告，无法让被征收人知悉具体价格如何评估计算出来的。根据《评估办法》第13条规定精神，应当优先选用市场比较法，并且涉案地块类似房地产交易相当活跃。不用市场比较法进行评估，是没有正当理由的。即使适用收益法进行评估，一审法院在庭审中，也责令出庭评估师向法院提交如下文件材料：两办文件、《镇江市房地产估价专家委员会会议纪要》、岗子下片区旧城改造房屋征收指挥部有关《会议纪要》、估价技术报告、测算年纯收益所需的房屋租赁合同、运营费用依据材料、资本化率依据材料、二层楼房为一层楼房价格60%的事实依据、装修及附属设施价格依据。以上材料，庭后评估公司均没有提交，故即便以收益法进行评估，也缺乏事实依据，但一审、二审、再审法院的裁判均没有提及上述问题。

【实务应对】

实践中，不少征收部门送达给被征收人的评估报告不完整，特别是不提交估价技术报告。我们认为估价技术报告是评估报告中最核心的材料，能够让被征收人清楚地知悉评估结果是如何测算出来的。评估机构应当向被征收人提供评估技术报告。被征收人可以向评估公司索要技术报告，或者在诉讼中，申请法院调取。 在被征收人对征收补偿决定提起的行政诉讼中，评估报告是一份重要的事实证据，但其又具有较强的专业性。为了有效审查评估报告，被征收人根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第47条之规定，申请评估师出庭，或者法院依职权通知评估人员到庭。因为只有评估人员，才能就评估方法、交易案例、具体参数、材料依据等问题进行说明解释，能够充分了解评估涉及的专业问题，帮助法官作出判断，也有利于被征收人补偿安置实体问题的协调解决。

【法规链接】

《资产评估法》 

第26条　评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。 评估机构应当对评估报告进行内部审核。 

《评估办法》 

第11条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 第13条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 第14条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第25条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 第30条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

《房地产估价规范》

4估价方法4.1估价方法选用4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。4.1.2估价方法的选用，应符合下列规定：1估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2 估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收人的，应选用收益法。3 估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收人时，应选用成本法。4 估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法迸行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报吿中说明并陈述理由。4.2比较法4.2.1运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：.1 捜集交易实例；2 选取可比实例；3 建立比较基础；4 进行交易情况修正；5 进行市场状况调整；6 进行房地产状况调整；7 计算比较价值。4.3收益法4.3.1运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1选择具体估价方法；2 测算收益期或持有期3 测算未来收益；4 确定报酬率或资本化率、收益乘数；5 计算收益价值。4.4成本法4.4.1运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1 选择具体估价路径；2 测算重置成本或重建成本;3 测算折旧；4 计算成本价值。 4.5假设开发法4.5.1运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1 选择具体估价方法；2 选择估价前提；3 选择最佳开发经营方式；4 测算后续开发经营期；5 测算后续开发的必要支出；6 测算开发完成后的价值；7 确定折现率或测算后续开发的应得利润；8 计算开发价值。