【专业解读】

根据《征收条例》之规定，在签约期限内，征收双方当事人达不成补偿协议的，由有权机关作出征收补偿决定。而作出征收补偿决定重要事实依据之一，就是评估报告。评估对象即评估客体，指评估的具体标的。评估对象包括房地产价值、土地使用权价值、建筑物、附属物的重置价格、停产停业损失、搬迁安装费用、临时安置费用等。 房地产的价值是房屋所有权与土地使用权结合一体的市场价值。是根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来确定的。根据《征收条例》规定，对于产权调换房屋也需要评估市场价格，以相互结算差价。 土地使用权价值是指单纯对土地使用权市场价值的评估。土地使用权一般不会单独评估，但对于以成本法进行评估不动产市场价格，或对较大的场地院落，要对土地使用权独立进行评估。实践中，在对土地使用权价值评估中，会出现而土地的基准价格。我们认为，土地基准价格是计划经济时期的产物，与市场价格有很大差距；同时，行政机关对土地基准价格的制定，关涉行政相对人等重大权益，应当履行正当行政程序。 建筑物、附属物的价格，是指用成本法对不动产进行评估时，评估建筑物、附属物的重置价格。主要在对集体土地上不动产进行征收时，对被征收人进行宅基地进行安置时，评估征收不动产的重置价格。 停产停业损失，是指对经营性不动产进行征收时，要对其因征收停产造成损失的补偿。征收双方当事人对停产停业损失补偿数额协商不成时，要根据征收前的经营效益以及停产停业期限等因素进行的评估。实践中，地方政府在制定征收补偿方案时，一般会制定停产停业损失的补助方案。 搬迁费用是指被征收人对物品搬迁而支付的费用，对于企业搬迁，还包括对设备的拆装调试所支付的费用。 临时安置费用指对被征收人进行产权调换时，因被征收人临时安置而支付的租赁费用。

【案例评析】

基本案情：杜先生在山西省方山县大武镇大武三村拥有房屋一处，并持有大武三村字第35号《房屋所有权证》、方集建（2001）字第300810341号《集体土地建设用地使用证》。证载建筑面积为160平方米，用地面积为80平方米，房屋用途为商业。2012年，吕梁市政府启动吕梁新城建设，并发布了《吕梁新城建设房屋征收与补偿方案》。2013年，山西省政府批准了吕梁市城市总体规划，要求加快北部新区建设。2013年4月至2014年7月，山西省政府批复同意对方山县涉及吕梁新城建设的集体土地进行征收。2016年6月5日，方山县政府对杜先生作出方政房征决【151】号《房屋征收决定书》，决定征收杜先生的房屋。同年6月10日，方山县政府作出方政房征决【151】《征收补偿决定书》。补偿决定内容为：根据《征收条例》与《吕梁新城建设房屋征收与补偿方案》规定，决定采取产权调换的补偿方式，具体补偿标准如下：1、正房按1:1.1,偏房按1：1的标准置换；2、搬迁费6880元，临时安置费61920元，附属物评估128749元,共补偿金额197549元。作出决定后，被征收人如自愿搬迁房屋的，可另加拆迁奖励；3、如被征收人自愿选择一次货币补偿方式，可向房屋征管部门提出申请，按一次性补偿标准执行，重新计算补偿金额。杜先生不服此征收补偿决定提起行政诉讼，请求撤销该决定。

司法裁判：晋中市中级人民法院作出了（2016）晋07行初167号《行政判决书》，判决认为：根据《征收条例》第19条、第20条、第25条第1款、第26条第2款的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价值评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点、面积，搬迁费、临时安置费或者周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项。本案中，被告提供的证据不能证明其选择了具有相应资质的评估机构对原告房屋价值进行了评估，制作了相应的评估报告，并将评估报告送达给原告，违反了上述规定。原告的被征收房屋用途为营业用房，但没有停产停业损失的补偿。关于产权调换事项，没有明确用于产权调换的地点和面积。综上，涉诉房屋征收补偿决定认定事实不清，且缺少法规规定的必要事项，产权调换事项不明确，货币补偿金额不明确、不具有操作性。遂判决撤销方政房征决【151】《征收补偿决定书》。一审判决后，被告不服提起上诉。 山西省高级人民法院作出了（2017）晋行终316号《行政判决书》，判决认为：上诉人参照《征收条例》之标准解决征收土地补偿问题，能达到解决被征收人补偿问题的目的，但补偿决定没有给予当事人货币补偿的选择权利；产权调换方案，没有置换房屋的地点和面积；对商业用房没有给予停业补偿。原判决认定其事实不清并予以撤销正确。但补偿协议撤销后，被上诉人的补偿问题没有得到解决，上诉人应当继续给予补偿。遂判决维持一审判决撤销方政房征决【151】《征收补偿决定书》，判令上诉人依法对被上诉人作出补偿。

简要评析：本案中，地方政府作出的征收补偿决定，并没有决定货币补偿，只是决定了产权调换。客观上，没有对涉案被征收房地产的价值进行评估，没有对调换安置房进行评估，没有对附属物进行评估，以及没有对停产停业损失进行评估等。也就是说，没有对应该评估的评估对象进行评估，征收补偿决定缺乏事实依据。

【实务应对】

在目前征收活动实践中，评估是征收的法定程序，也是地方政府的征收手段，对被征收人来说，可能会是陷阱。评估公司极易受到地方政府的干预，往往并不能独立、客观、公正的进行评估。而且在当前法律制度下，被征收人难以对评估结果进行有效救济。我们也注意个别省出台的不动产征收的地方性法规，作出了很好的调整。如：《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。”周边新建普通商品房的价格，被征收人容易知悉，此规定有利于被征收人的维权。

【法规链接】

《资产评估法》 

第2条　本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 《征收条例》 第19条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第22条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 第23条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 

《评估办法》 

第2条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第14条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第29条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。