满意补偿的逆袭之路

关键词：上海市静安区房屋征收、公租房、自建房、司法强拆

主办律师：纪召兵

承办律所：北京诚略律师事务所

案情回顾：

“政府要强拆我们家房子，补偿标准极为不合理，我们走投无路了。”情绪激动的李女士，咨询时的情形。刚接通咨询电话时，通过无线电传来的哭泣声以及背后的无助。当案件转到纪召兵主任的手中时，情绪激动的李女士，思维很混乱，咨询的问题不清晰。纪律师明白，律师首要的任务是倾听，立即安抚其情绪。当李女士情绪慢慢平缓后，纪律师通过专业引导，询问不动产征收中的关键问题。通过系列询问，纪律师了解到李女士房子被征收了，补偿标准的情况，征收方态度很强硬，项目进展情况等关键信息。并通过专业的回答，让李女士的焦虑的情绪平静下来。

实地查勘之必要。因不动产征收业务极为复杂，不动产征收律师想维护被征收人的合法权益，必须全面、深入了解案件的事实。于咨询后的第二天，纪律师专程赶往上海市静安区李女士家中，现场查勘李女士房屋情况、项目进展情况、征收区域签约情况、李女士家庭成员情况等。细致察看之后，纪律师确信现有的补偿标准是不合理的，而且房屋登记的面积和实际的面积存在差距。另一重要的情况，是早些年的公房面积小，存在后期为满足居住生活加建的情形。纪律师分析认为，首先李女士要做的是放松心态，居住生活在房屋中。后续可通过诉讼手段介入案件，以增加协商谈判的主动性。

纪律师通过分析案情，李女士考虑自身的局限性和律师的专业性决定委托纪律师帮助维权。签订代理协议之后，纪律师迅速开展工作。

维权实景回顾：

非诉之初试和谈之路。

一、律师沟通函，明确被征收人权益。纪律师通过律师函表明，政府为了地方建设所作的贡献。同时也表示政府为了公共利益的需要实施征收，被征收人作为现代化建设的一份子，对征收项目是支持的。同时也表示被征收人的房屋被纳入征收范围后，政府应秉持公平公正，依法实施征收。若违法强拆，被征收人将通过法律途径，追究相关人员的责任。律师函的目的，一方面告知征收方，被征收人已经委托专业的律师帮助维权；另一方面也表示若征收方违法实施征收，被征收人将诉诸法院，维护自己合法权益。

二、信息公开，打开维权的大门。全面深入了解案件信息，是深入掌握全案的关键。在行政诉讼中，信息的不对称是普遍存在。作为普通的公民想了解更多的信息，毕竟渠道有限，和行政机关相比，公民所掌握的信息少之又少。专业征地拆迁律师通过分析被征收人手中所掌握的信息，分析目前被征收人缺少必要的信息，通过法律赋予的途径申请公开所需的政府信息。接受委托后，纪律师展开第二步维权的策略是申请政府信息公开，了解案件信息。这可以弥补被征收人的信息不对称，同时也可减少被征收人滥用政府信息公开赋予的权利，滥用申请权申请对案件无用的材料。

和谈之路被阻-补偿决定之诉，失败收场。

李女士收到补偿决定是2021年1月份，纪律师并未着急于起诉补偿决定书。在起诉期限内征收方和谈的欲望基本为零，不主动找李女士商谈补偿事宜。眼看即将超过起诉期限，纪律师认为如今对补偿决定提起诉讼，是必选之路。因征收方作出的补偿决定是生效的行政行为，被征收人有复议诉讼的权利。若放任补偿决定书超过起诉期，意味着补偿决定生效了。决定书中补偿标准必然生效，此时被征收人就失去了通过让司法审查介入审查补偿决定合法性的机会。

失利的一审，请求法院撤销补偿决定的案件很快进入庭审阶段。庭审之前，纪律师已经和李女士明确分析由于项目进程加快的原因，补偿决定一审败诉是必然的。庭审中纪律师从案件的事实层面、程序层面、合理性问题方面论述补偿决定书应被撤销的理由。庭审中李女士对纪律师发表的意见很认同。庭审后不久，一审法院作出判决书，认为上海市静安区人民政府作出的补偿决定事实清楚、程序合法、适用法律正确，维持补偿决定，驳回原告的诉讼请求。

由于对一审判决结果的提前预判，收到判决书的一刻，李女士并未恐慌，认真听从纪律师的安排。后纪律师在上诉期内选择上诉，上诉至上海市高级人民法院。转眼2021年国庆节长假结束，秋意渐浓的10月底，走在满是落叶的马路上，李女士思考着案件的情况。仰头看向天空，秋高云淡。日有所思夜有所梦，于10月29日李女士收到上海市高级人民法院的二审判决书，二审法院未开庭径行作出终审判决。李女士看到判决书的一刻，无形的担忧包围着她。无论她多想摆脱，总是无能为力。结果虽然在意料之内，但真正看到时还是恐慌。很快反应过来，把判决扫描发给纪律师。纪律师告知其不要恐慌，正常居住生活即可。被征收人面对诉讼的失利，内心焦虑不安是肯定的。律师需关注被征收人情绪的变化，时刻调整维权策略。

案件经过一审、二审失利后，向最高院申请再审也是必须要继续走下的。很快李女士整理自己的情绪，坚信纪律师的专业能力。李女士深刻体会：能战方能止战，敢战才能言和。准备好再审材料后，马上进行了邮寄。

和谈的筹码在，满意补偿亦有可能。

案件至此，很多被征收人及部分律师当然的认为，补偿的标准应该变化不了。因为对补偿决定提起的诉讼，一审、二审都已失利。被征收人只能按照补偿决定书的标准获得补偿，被征收人已经没有选择了。

但是针对李女士的案件，纪律师从接受委托后，已经为李女士制定了维权的全局性战略目标，现在出现失利仅仅是战术手段而已，目标是为被征收人获得合理的补偿。

第一记重锤-执行裁定书：面对一审、二审的胜利，征收方很快进入角色，法院给李女士下发了非诉执行《行政裁定书》，并催告李女士限期履行腾房的义务，否则，将依法强制执行。针对非诉执行裁定书，纪律师制定权利救济方式，向法院申请复议，表达执行裁定的异议。法院收到后，政府也未协商谈判。案件似乎陷入僵局，作为被征收人难道只能等待政府强拆，如此想法是错的。

第二记重锤-强拆左邻右舍。政府很快启动第二步动作，强制拆除李女士的邻居的房屋，此时无形的压力，无时无刻不在你周边，预示着强拆迟早要来，下一次拆的就是你的房子。面对征收方两记重锤，您是否认为自己深陷黑暗，一丝微弱的光亮也即将消失。面对补偿决定诉讼的失利，加上征收方的两记重锤，相信不在少数被征收人会方寸大乱，找不到出路。但对李女士是幸运的，此事件一出，纪律师安排李女士注意观察情况，防止意外发生。此时李女士也明白，关键时刻有专业律师提前告知，并安排具体的应对策略。因为二审失利后，对接下来政府要走的策略，纪律师已经预判很清晰，也针对政府的策略，调整李女士维权安排，细致规划接下来每一步。

经过几轮的角力，征收方看出李女士的决心和力量，加之专业律师加持。政府很快主动踏上协商谈判之路，增加了协商谈判主动性。几轮谈判之下，李女士最终取得了满意的补偿。

话说至此，作为被征收人您是否也期待能与上海市的李女士同样的境遇。是否也在苦苦找寻专业的不动产征收律师。现实情况是被征收人很难挑选出专业律师，市场上天花乱坠的广告，无形中给被征收人选择专业律师增加了难度。作为北京诚略律师事务所的主任纪召兵，从事不动产征收业务14年，积累丰富的实务经验。纪律师常说：作为不动产征收的律师，第一要务是给被征收人创造价值。

专业是律师的生命线，纪律师一直在不动产征收实务中，践行其专业化追求。不动产征收体现了征收方与被征收人的角力。在这场博弈中，胜利不是一纸胜诉判决，当然胜利也不是败诉，真正的胜利是委托人在专业的律师真情的陪伴下，获得成长，最终获得合理的补偿。

当您的房子被征收时，恰好又需要专业的律师时，选择北京诚略律师事务所是不会让您失望。