戳穿流转协议无效的征收手段

关键词：成都市房屋征收、集体土地、协议效力

主办律师：纪召兵

承办律所：北京诚略律师事务所

案情回顾：

当有多种途径可以达成目标时，选择权就意味着主动权。本身处于弱势的一方，在对方拥有绝对话语权的谈判中，弱势方是屈服听从，还是奋力一争。那么处于强势一方，在众多的路径中，会选择什么样方式呢？从效率角度，快狠准最直接最有效率。征收拆迁中，征收方是处于绝对优势的一方，被征收方处于弱势的一方。

1994年3月，素有天府之国称号的四川省，迎来促进经济发展的大动作，由四川省委、省政府发布《中共四川省委、四川省人民政府关于加快小城镇建设试点问题的通知》，通知内容以吸引群众投资开发建设小城镇，并且把双流县通江镇等列入100个小城镇建设试点镇。在此政策的号召下，省内许多群众，积极响应，寻找改变的机会，在各个试点地方，涌进了大量人群与当地的村委会签订《占地建房协议》，并缴纳相应的费用，在此进行安营扎寨。

话说爱拼才会赢。当初鼓足勇气踏出一步，获得发展先机。在经济迅速的发展中，这批人获得发展机会。最先吃螃蟹的人，也在此次的抉择中，为家人幸福生活、为社会发展贡献着自己的一份力量。许多年后，从初来乍到的陌生感、恐慌感，早已消失不见，取而代之的是以主人公的姿态悠闲自在的生活。经济发展迅速，城市大阔步的前进，城市原本发展规模受限，扩展是必由之路。当城市建设的触角，逐渐延伸而来，对安居乐业的他们，也面临着挑战。

此文的主人公陈女士，是一位敢于面对挑战的女性。紧随时代浪潮，跨越百余公里，从资阳来到成都这个陌生的城市打拼，并于2001年与机投居委会签订《建房占地协议》，缴纳约定的费用之后，在购买的土地上建设房屋用于商业和居住，之后生活越来越富足，平静的生活，平淡的幸福。任谁也无法预料的是平静的生活，被人民法院的一纸传票打破。普通的老百姓一辈子打过官司少之又少，更别说被诉之法院。陈女士面对传票，忧心忡忡，居委会为何状告自己？咱不是法律专业人士，也不懂传票的内容啊！收到的诉状写明居委会是要撤销当初签的协议，陈女士担心一旦协议被撤销，那么自己多年努力付出拥有的一切，要将付之东流，平静的生活终将不复存在。自收到传票后陈女士的状态是茶饭不香，整日忧心，谁又能帮助陈女士拨开云雾，见到月明呢？

异像背后，恐有“奇人”

拨开云雾的人，何处寻找呢？既然居委会把自己告上法院，那咱们能应对的方法只能寻找懂法律之人协助，寻找律师之路说容易也难。对于本身处于律师行业的人而言是件简单的事，对从未接触过此行业的人而言，只能是对比选择，接下来的日子，陈女士过着循环往复的日子，咨询律所约见律师商谈，但随着律师会面次数增多之后，选择变得很困难。一次偶然的机会，陈女士初识北京诚略律师事务所律师纪召兵。远水如何能解近渴呢，抱着试试的态度，陈女士通过电话进行了简短咨询，听陈女士描述情况后加之有针对性的询问，纪律师判断居委会作为民事主体，不可能无缘无故起诉确认购地协议无效。多年从事征地拆迁业务的经验，纪律师敏锐察觉到这其中极有可能涉及征地拆迁。详细询问后，纪律师确认居委会的行为无非就是打着确认协议无效的幌子，为减少征地成本，实施的击溃被征收人内心的策略。纪律师专程飞往成都，查看了陈女土房屋及周边，并详细询问有关情况，确认这就是政府实施征收拆迁行为。经纪律师耐心的分析讲解，考虑征地拆迁业务的复杂程度及纪律师极高地专业水准，陈女士当即委托纪律师帮助其维权。

迎难而上，决胜于纵观全局

时间匆匆而过，2016年7月8日迎来了开庭时间。庭前纪律师和陈女士确认案件的事实问题，仔细与陈女士核实有关证据材料。当陈女士和纪律师走进法院大门时，还在不停地感慨，老百姓平凡的一生谁都不愿意招惹官司，谁知反倒让自己遇上了。

庭审之上，居委会认为双方签订的协议实质上是将集体土地使用权转让，违反《土地管理法》的禁止性规定，故双方签署的协议无效。纪律师针对原告意见，认为协议是双方真实意思表示，不违反《土地管理法》的规定，涉案土地早已征收，实为地方政府对案涉土地进行的征收搬迁改造，应依照征收的法定程序进行。

原被告双方通过庭审中的举证、质证、辩论等阶段，法官宣布休庭。纪律师预料这次的庭审结果极大可能是不如意的。合议庭研究之后，当庭宣判，确认居委会与陈女士签订的协议无效。

听到法官的宣判，纪律师的思绪回到2012年2月距离成都1600多公里远的江西省赣州市章贡区人民法院，类似的事情发生在一位饶先生身上，饶先生同样也委托纪律师作为代理人。纪律师接收委托后，曾通过卫生院的种种行为结合政府近期动向，分析确认诉讼启动源于政府以协议无效为幌子的重压，通过诉讼击溃饶先生的心理防线，达到降低征收的成本的目的。远在千里之外的饶先生2003年与卫生院签署土地使用权转让协议，饶先生依据协议支付相关费用，卫生院把土地使用权转让给饶先生使用。双方履行协议后，自2003年起至2012年，饶先生一直使用该宗土地用于经营电子厂。2012年卫生院一纸诉状把饶先生告上法庭，同样的案由是确认双方签订《关于转让某某卫生院场地使用权协议》无效。案件一审结果也是法院判决确认协议无效，在上诉期内，纪律师提交上诉状于赣州市中院。赣州市中院经审理作出裁定书，撤销一审判决，案件发回一审法院重新审理。

重新审理，正义的天平会如何倾斜？

2013年章贡区人民法院重新审理的庭审中，纪律师认为该案争议焦点问题是房屋所占土地的性质及《转让协议书》的效力问题。围绕两个焦点问题，卫生院代理人和纪律师展开激烈争论，纪律师认为当地政府为了招商引资，双方协商一致签订案涉协议书，况且协议书也不违反法律强制性规定，基于诚信的原则，双方应继续履行下去。本案实际上起源于对案涉厂房的政府拆迁，双方应积极依据相关征收的法律、法规进行友好协商，而非利用诉讼手段，剥夺饶先生作为被征收人应享有的权利等等。

最终章贡区人民法院判决驳回卫生院的诉讼请求。后卫生院不服，提起上诉，经赣州市中院审理作出判决，驳回上诉，维持一审判决。

发生在四川省成都市陈女士身上的事件，也面临同样的境况，纪律师果断选择提出上诉。成都市中级人民法院经审理于2016年11月4日作出裁定书，撤销武侯区人民法院的一审判决，案件发回武侯区人民法院重新审理。陈女士心情随着诉讼的进程，犹如过山车，忽上忽下。时时被诉讼牵着鼻子走，因诉讼影响生活和工作。对于普通老百姓，愿意争讼的人少之又少，一旦陷入诉讼，又整日不得安宁。征地拆迁律师的作用不仅体现在诉讼能力上，还体现于安抚、稳固委托人信心之上。

陈女士的心情变得平和，在后续的征收中协商谈判中，加之诉讼中陈女士信心的提升，最终在多次协商谈判中，取得了满意地补偿。

诉讼背后的矛和盾

无论是陈女士或饶先生的诉讼，都是因与当地居委会或卫生院签署协议使用土地，后因政府征收需要收回土地使用权而产生的争讼。征收本身有明确的法律、法规依据，为何不在少数的征收方，会选择本文案例中上述的诉讼手段，去确认签订十多年都正常履行的合同无效，看到上述案例，征收方是何目的，相信大家必然清楚。在政府实施征收活动中，如想取得合理补偿，就需要了解自己的矛和盾在何处？

矛和盾相辅相成：矛，使用恰当，可以击退“敌人”；盾，提前预谋，可以“保全”自身。上述两个案例的诉讼的背后，矛和盾存在何处呢！前有委托人法治意识的提升为基础，深知诉讼维权时自己能力的有限性，不擅自启动无谓诉讼或明知自己不懂法的基础上，擅自自己应对诉讼。后有委托人积极咨询委托律师，在专业律师综合全案现有资料的基础上，分析案件焦点问题，深挖案件被启动的实质。积极运用综合法律知识应对诉讼。

本文被征收人最重要的盾，即专业征地拆迁律师的参与，如若没有委托律师参与案件，结局可想而知；如仅仅委托不懂征地拆迁的律师，能否分析出案件本质助委托人获胜是未知数，极有可能仅仅作为普通的民事案件代理，而不能纵观全案分析出案件被启动是源于政府征收行为。在纪律师研判案件后，据多年实务经验的判断，为陈女士和饶先生后续的征收协商谈判攒足“筹码”。当征收方企图动用诉讼手段进攻时，纪律师运用专业法律知识和征收实务的经验，为委托人赢得“矛”的稳定。

纪律师常说，征收中作为被征收人需要了解自身协商谈判的筹码，也即矛和盾在何处。狼的伪装，是源于其抓住猎物的目标。 征收名义如何变幻莫测，源于政府实施征收目的。以上述方式确认协议无效的诉讼手段，被部分地方政府延续使用，不远的将来会有其他新型的征收名义，但请认清其本质。当然作为被征收人，想要同时拥有矛和盾，也需在经验丰富的征地拆迁律师指导下，构建对自身最有利的矛和盾。