被否认承租人身份后，反获满意补偿

-纪召兵律师、王苏律师

【事实概要】

2025年11月，秋意渐浓，金色的银杏树叶，伴随着秋风徐徐落下。虽然天气见凉，但北京诚略律师事务所迎来丝丝温暖。北京市石景山陈先生特意来到律所给纪召兵律师送锦旗，感谢纪律师在其公租房维权过程中给与的专业指导。在纪律师专业指导下，陈先生获得满意的补偿。对律师而言，锦旗不仅仅是一份感谢，也是对不动产征收律师专业能力的肯定，也是纪召兵律师一直秉持为客户创造价值理念的现实体现。

种瓜得瓜种豆得豆，原为佛教语,比喻因果报应关系。因果关系，由因及果。“因”若种的不好，“果”亦难以实现。因果关系在不动产征收中，也体现的淋淋尽致。在不动产征收前期，各种“因”若种的时机和方式不对，最终被征收人也难以实现好“果”。

本文主要围绕首都北京市石景山区陈先生的公租房被征收故事展开。古人常常用“天高皇帝远，将在外军令有所不受”，那么天子脚下是不是事事受约束。下文将详细讲述陈先生公租房被征收，维权的全貌。

【办案缩影】

陈先生兄弟二人随军与父母一起来到北京定居，父亲转业后被分配到城建公司上班。居住生活在石景山区模式口约28㎡公租房中。平平淡淡就是福，一家人生活就这样一直向前走着。转眼间陈先生已长大成人，兄弟二人各自都有属于自己工作生活，几年后父母相继去世。

本以为生活就这样简单重复继续下去，但2022年12月10日是转折点，陈先生的生活发生巨大变化。当天政府发布征收房屋决定并公告，这一纸文书意味着陈先生的房屋被纳入征收范围之内。陈先生的公租房被纳入征收范围后，本打算与征收部门友好协商补偿安置问题。前期对房屋进行的测量、评估工作，相对比较顺利，协商也一直在进行中，但就在协商安置房户型和面积时，陈先生和征收方产生了分歧。征收方坚持自己的意见，陈先生的想法是安置房面积大点，可以补差价。协商断断续续的进行着，陈先生与征收方始终未达成一致意见。直到2023年8月26日，一群不明身份人员把正在午睡的陈先生强行从房中拉出。为了迅速控制陈先生的弟弟，在拉扯过程中，陈先生遭到殴打并致伤。陈先生受伤后不敌对方人数众多，被带至征收方的办公室，一直关在征收办公室房间中，期间有多名工作人员轮番企图说服陈先生签订安置补偿协议。

找律师，一波三折。陈先生兄弟二人在公租房没有被强拆之前，通过各种渠道找专业律师。但首都单就律师事务所就有上千家，想要找到心仪且专业的律师，无疑是难上加难。陈先生约见多位律师，也到各律所进行实地考察，最终也没有确定委托哪家律所。聘请哪位律师能够帮助维权？在考察律师和律所过程中，陈先生兄弟二人也约见了纪召兵律师。会面的当天详谈了案情，纪律师给出专业维权意见。但这次的面谈，陈先生极为认可的纪律师专业能力，同时详细了解北京诚略律师事务所的情况。在陈先生两兄弟离开律所之计，纪召兵律师向两兄弟建议：在房屋未被强拆前，要有人居住，且确定要委托律师维权的话，尽早确定并委托律师，律师越早介入对案件越有利，不要等待。

再次约见纪律师。2023年8月陈先生房屋被强拆。2023年10月，纪召兵律师再次接到陈先生的电话，在电话中向纪律师表示房屋已被违法强拆，希望纪律师能够到房屋被强拆现场了解详细情况。纪召兵律师和陈先生兄弟二人约定了见面的时间、地点。按照约定时间，纪召兵律师从街道入口徒步前行，仔细观察街道周边张贴的资料，边走边聊了解上院和下院的由来、签约率、未签约的户、未来的用地规划等情况。沿着下院道路，边走边拍摄张贴的相关征收资料，大约10分钟路程，跨过桥走进上院。靠近路边第一家房屋就是陈先生的公租房，纪召兵律师对强拆后的房屋进行拍照，询问周边未签约户的情况，同时了解了陈先生周围邻居的签约情况。在陈先生带领下，纪召兵律师把上院情况进行全面了解，并在上院张贴公告的地方，拍摄记录了征收有关材料。

勘察完陈先生的房屋情况后，纪律师和陈先生约到咖啡厅进行了详谈。通过分析拍摄现场张贴征收的资料，以及在查勘现场过程中了解的规划项目、签约率等实情后，纪召兵律师给出维权路径是对强拆行为追责，推动被强拆房屋的刑事立案，最后启动履行补偿职责的相关诉讼。陈先生兄弟二人最为关心的问题是纪召兵律师是否有把握帮助实现征收的合理诉求。纪召兵律师结合案件事实和征收目前推进的情况，认为依法获得合法补偿是每个被征收人的合法利益，应当依法被维护。

陈先生兄弟二人在房屋被强拆后，决定委托纪召兵律师的原因之一是自强拆发生后，征收部门不再找兄弟二人协商补偿问题。兄弟二人主动到征收办，征收方也坚持只能给与之前的标准，表示没有协商空间。征收方的态度是标准不会变化，签协议就这么多，不想签就回去。

签订委托协议。自查勘房屋被强拆的现场后，经过考虑，陈先生兄弟二人决定委托纪召兵律师帮助维权。陈先生二人来到律所签订了代理协议，2023年10月11日，正式签约付款。

重锤之下必有响鼓，追责篇。接受委托之后，针对强拆行为有两条路径可以选择，要么走强拆违法的诉讼，要么针对强拆行为追究相关部门和人员的渎职和滥用职权的责任。纪召兵律师制定的维权策略是舍弃强拆违法诉至法院的路径，选择强拆追责策略更为合适。

追责是追谁的责任？追的又是什么责？这需要律师结合强拆现场情况图片、视频后，再结合法律规定的综合判断。结合陈先生的对现场的描述后，纪律师分析出被追责方以及追究什么责任。文书起草完成后，陈先生分别按照要求邮寄给各部门。看似只能等待，其实不单单等待回复。纪律师同时安排陈先生亲自到相关部门。

找到第一响鼓，刑事立案。强拆发生的当天，陈先生被打伤并住院治疗，公租房被违法强拆。陈先生立马报警，但报警后警察一直未查明事实。报警后陈先生不断电话询问民警案件情况，警察告知陈先生耐心等待，案件正在调查。陈先生反复找派出所表示该案件应当予以刑事立案，在首都光天化日之下，把人直接从室内拉扯出来并殴打。

不久之后，该案件以寻事滋事予以刑事立案。但刑事立案后，陈先生多次电话或亲自去派出所询问负责该案件的民警，民警给出的答案是案件正在侦查，详细情况不便透露。

自从刑事立案后，陈先生询问民警情况，被告知正在侦办。后面陈先生就没有再询问。接受委托后，纪律师认为陈先生应该积极推进刑事案件进程，并作为代理人及时联系办案民警，多次催促民警，把该刑事案件继续向前推进。同时，也对陈先生兄弟二人如何推进该刑事案件作出具体安排。

在执行纪律师安排的策略后，刑事案件得以推进。征收方也一直找陈先生兄弟二人协商补偿安置问题。虽然具体补偿标准变动不大，但协商积极性明显增加。纪律师通过征收方的行为，分析认为征收方主动协商补偿安置动力不足。为了更好推进协商进程，还需要增加其他的筹码。获得筹码是根据案件进程，不断调整的，不是每个案件都采用一样的方式。筹码的增加，需要律师根据当事人反应情况并总结当事人执行的情况，作出判断后及时的调整。

找到第二响鼓，直击要害。强拆行为发生后，征收方再也不主动找陈先生协商补偿问题。陈先生曾经尝试主动协商，对方态度非常坚决。若签补偿安置协议，就是之前的标准，其他的谈不了。

转眼陈先生兄弟二人委托纪律师已经两个月，征收方也不主动协商。陈先生也按照纪律师要求去了相关部门。但眼看已经年底，强拆发生也接近半年。陈先生两兄弟内心比较着急，通过电话和面谈方式与纪律师沟通案件下一步该如何操作。

纪律师对目前的情况全面分析后，认为此时启动履行补偿安置职责，从该法律程序中寻找协商谈判的锲机。陈先生按照律师交代，把履行补偿安置职责申请书邮寄给征收主体、征收部门以及征收实施单位（即区政府、征收办、征收中心）。但邮寄之后，石沉大海，相关部门没有任何回应。2个月后，针对区政府不回复的行为，提起行政复议程序。复议申请及相关材料邮寄北京市司法局（代表市政府履行复议职责），在期限内陈先生联系复议机关，要求复制、查阅被申请人提交的复议答辩书和证据材料。但被告知想要复制、查阅被申请人提交的资料，需要写一份纸质的阅卷申请书。律师也和复议机关取得联系，复制、查阅被申请人提交的资料是申请人权利，为何要写申请。但复议机关态度非常强硬，要想复制、查阅必须要写申请，不写申请看不了材料。作为专业从事不动产征收业务多年律师，在全国其他的城市都未出现复议申请人去复议机关要求查阅资料，不写申请书就不能查阅的情况。在北京市其他区代理行政案件，复议申请人要求查阅资料，复议机关未要求写申请才能复制、查阅的情况。刚申请行政复议阶段就遭遇这种情况，陈先生认为有故意为难的因素，开始发挥主观想象了。纪律师告知陈先生不要多想，先按照复议机关的要求拿到被申请人提交的材料。陈先生按照纪律师提示，拿到被申请人（即区政府）的材料，转发在工作群内。通过被申请人提交的证据材料，纪律师分析认为复议机关应该召开听证会，组织双方对证据进行质证，发表意见。随后邮寄听证申请书给司法局，同时电话联系司法局负责陈先生案件工作人员，指明案件分歧点，认为召开听证会能够让复议机关对该案件全面把控，方便查清案件事实。特别强调现在申请人与被申请人之间对关键事实存在严重分歧（即陈先生是否为公房承租人）。但复议机关工作人员称，无需召开听证会，告知申请人及时对被申请人证据材料发表纸质质证意见，尽快邮寄给司法局。2024年5月29日复议机关（市政府）作出复议决定，复议决定书以无法证明陈先生是公房承租人，陈先生不符合安置补偿方案规定的被征收人定义，直接驳回陈先生的复议请求。复议决定书直接否认陈先生公房承租人的身份，也否认其作出案涉征收项目的被征收人。

在复议机关没有查清案件事实情况，草率作出行政复议决定，并在复议决定书中直接否认陈先生作为公房承租人和被征收人的身份，简直匪夷所思。陈先生收到行政复议决定书，内心开始发生动摇。纪律师告知其不用担心，直接诉至法院，等开庭时针对重点问题进行举证、质证和辩论以及发表法律意见。

准备好起诉相关材料，陈先生到北京市第四中级人民法院立案庭立案。陈先生提交材料后，案件很快就立案了。开庭前陈先生收到两被告的证据材料，并在开庭前到律所对案件进行交流，同时纪律师也对接下来开庭时陈先生要提交的证据材料进行梳理。陈先生按照会面时纪律师交代要提交证据，逐一发送至工作群内，等所有证据都准备完毕。针对两被告答辩的关键点，有针对性的准备证据材料。经再三斟酌，最终确定了陈先生履行补偿职责案件的证据目录及材料。

2024年9月2日，陈先生案件迎来第一次开庭，经过法庭调查、法庭辩论环节，双方最大争议点是陈先生是否为公房承租人？两被告在庭审时坚称陈先生不是案涉公房的承租人，其没有给与陈先生补偿安置的职责。法官在庭审时也特别问到除了现有证据外，陈先生是否有公房租赁凭证。陈先生对该问题进行了回应，讲述为何没有办理承租凭证的原因。庭审结束后，法官和陈先生说目前这个情况确实对其不利，除了提交的间接证据外，目前没有直接证据能够证明陈先生是承租人，若城建公司再否认陈先生承租人身份，对其更为不利。陈先生听到法官发言，顿时感觉不妙。庭后也和纪律师交流法官的意图。纪律师告知其不用担心，等法院通知，法院一般会组织调解。果不其然，庭审后法官说服双方要进行调解，为了调解还特意安排一次开庭谈话。法官组织谈话的过程中，确认双方调解的意愿以及告知调解期限不计入审限等权利义务。

首次进入调解期后，双方协商的动力不足。征收方也不积极找陈先生兄弟二人协商补偿问题。调解期间征收方曾电话通知陈先生二人到征收办协商补偿，陈先生到了征收办后，征收方向陈先生说明，补偿方案就是这样规定的，大家的补偿标准都一样。陈先生和纪律师沟通了协商情况，纪律师表示目前对方没有协商诚意，不要着急，该出去工作就出去。听了纪律师建议，陈先生去到云南继续经营玉石，不在执着于协商补偿。若是你面对这种情况，该如何处理？ 

年后，纪律师联系陈先生兄弟二人，约定在律所会面就接下来维权工作进行部署。纪律师分析认为虽然法官当着陈先生的面，指出案件的不利之处。但纪律师已经针对法官提出的问题，准备了充分的证据。即便评估公司修改了评估报告中的被征收人，陈先生开庭时提交了征收双方协商补偿的多次录音，以及公租房来源，公租房水电费等证据，能够形成完整证据链。同时，陈先生在庭审上也向法官表示，若四中院不能维护陈先生公平正义，将继续向上走。

长达一年的协商，终获满意补偿。自第一次开庭后，陈先生与征收方就一直处于协商的状态。征收方主动协商的压力来自于败诉的风险的增加，但协商补偿的进程是缓慢的。被征收人提出要求，征收方要根据方案解决该问题。2025年协商取得巨大进展，征收方的相关工作人员直接飞到云南与陈先生协商补偿问题。纪律师根据这一情况判断，案件协商很快会的取得实质性突破。7月份左右确定补偿金额，并约定签署安置补偿协议。征收方如约支付补偿款，陈先生兄弟二人与征收方签订安置补偿协议。2025年年底，陈先生带着锦旗来到律师，感谢纪律师为其不动产征收维权工作中的付出。

小小的一面锦旗，表达委托人的感激，也是对律师专业能力的高度评价。

【结语】

被区、市两级政府否认承租人身份后，如何破局？话说不破不立，破局关键是专业律师的专业指导。征收启动初期，陈先生目标很明确，要求安置一套面积大点，补差价；项目中期，公租房被强拆，陈先生被打伤，协商补偿停滞不前；项目中后期，律师介入，制定维权策略，复议诉讼阶段被否认承租人身份，协商缓慢进行；项目后期，被否认承租人身份后，协商补偿加快，反获得满意补偿。

陈先生在征收启动之处，补偿目标很简单。只要达成此目的，就签订安置补偿协议。但随着征收双方协商不断推进，合理补偿诉求难以达成，反而遭遇强拆并被殴打。在委托律师诉讼中，还被否认承租人身份。面对层出不穷问题时，在律师帮助下很快调整思路解决问题，最终达成满意补偿。

一位专业的律师，在其律师执业生涯中，会接受形形色色当事人的委托，每一位当事人带有自己家庭、个人特色。作为不动产征收业务律师，面对不动产征收业务，不单单要和法律打交道，还要和委托人的家庭和人性打交道。