历经半载维权,拆迁补偿成传奇
关键词:山东拆迁、土地租赁、民事诉讼
代理律师:北京诚略律师事务所 纪召兵律师
【事实概要】
1995年的夏天,一位名叫王大杨(化名)的东北大汉,只身来到山东省青岛市辖下的“潮汐薄岸,地极泻卤”之岛——黄岛。有着创业梦想及商业头脑的他,与黄岛区薛辛庄村委会签订了《场地租赁合同》,约定承租村委会非耕地1.5亩,由王大杨创办个人独资企业—某食品加工厂,将在该地块上建设生产车间、办公室、仓库等,租赁期限至2005年7月31日,租赁费2.25万元。合同中还约定,如合同到期后,王大杨继续使用土地,村委会按国家对土地的现行收费标准另行研究;如遇国家总体规划建设占用了王大杨所租赁的1.5亩场地时,地面上一切建筑物的折价全部归王大杨所有。另,交清租赁费(按实际使用日期)即合同终止。
2005年,在异乡的天空里闯荡了十年风雨路的王大杨,生意已经是做得风生水起。踌躇满志的他准备大刀阔斧地创造一个“十年又十年”的草根辉煌,将食品加工厂办得愈发红火。只不过,这名法律意识淡薄的生意人疏漏了一点,没有跟村委会重新签订书面的土地租赁协议,双方只是达成了“君子协议”,以口头方式约定:一方继续用地,一方继续收租。
五年光阴弹指而过。2010年7月末,王大杨接到居委会(原村委会)的通知,通知中称王大杨食品加工厂所承租的场地已经被政府征用,双方租赁合同自行终止,并要求王大杨在8月20日之前腾出场地。如果说,这是一道晴天霹雳,那么紧随这一霹雳闪电的,就是一道振聋发聩的雷鸣——居委会声称,食品加工厂的《场地租赁合同》早已到期,因此分文不补。
经过几番努力,王大杨终于改变了“零补偿”的拆迁命运—食品加工厂进入了评估程序,依据评估结果,可以获得的补偿额最高为20万元。居委会告知王大杨,这已经是对租赁合同早已到期的食品加工厂最大的“仁慈”了,希望食品加工厂尽快腾地,否则随时有强拆可能。走投无路的王大杨,终于做出了依法维权的选择,2010年11月初,委托了北京诚略律师事务所主任纪召兵律师。
征拆风雨依然涤荡在黄岛这片土地上空。不过,就在纪召兵律师带着委托人的维权重任踏入它的地理腹地之时,隐约间,一股可参天地之正气扶摇直上九天云霄。
【办案掠影】
未雨绸缪的律师函
纪召兵律师介入之初,王大杨已被居委会工作人员的步步紧逼弄得焦头烂额,且居委会的“强拆”呼声始终萦绕在他的心头,让他寝食难安。忧当事人之忧,是在拆迁维权沙场驰骋多年的纪律师素有的执业理念。在这种理念的使然下,律师以迅雷之势采取了应对措施——向地方政府以及薛辛庄居委会提交了一份未雨绸缪的《律师函》,以斩断那些有意无意的违拆、偷拆、误拆之“近忧”。
在《律师函》里面,律师亮出了两大“杀手锏”:①经过政府信息公开程序,已经确认王大杨的食品厂土地其实是在湛园海德公园房地产开发项目建设的用地范围之内,换言之,居委会以“为公共利益之名实施征收房屋”的说法根本不成立;②在拆迁双方经平等协商达成补偿安置协议之前,任何单位或者个人均无权损坏委托人之厂房,否则即为滥用职权或故意毁坏财物的犯罪行为。
律师函一出,无与争锋。此后近一个月的光景里,王大杨的食品加工厂不再是居委会工作人员的“重点照顾对象”,获得了弥足珍贵的清净生活。
釜底抽薪的管辖异议
2010年12月1日,薛辛庄居委会再次为湛园海德公园房地产开发项目建设“搭台唱戏”——将王大杨起诉至黄岛区人民法院,请求判令被告停止侵占,由被告恢复原状,并向原告返还租赁土地1.5亩,而其依据就是合同中有关“如合同到期后王大杨继续使用土地,村委会可按国家对土地的现行收费标准另行研究;如遇国家总体规划建设占用了王大杨所租赁的1.5亩场地时,地面上的一切建筑物的折价全部归王大杨所有。另,交清租赁费(按实际使用日期)即合同终止”的约定,村委会认为,王大杨所使用的土地已由黄岛区人民政府为公共利益之名予以征收,依约定租赁合同理所当然应当解除。
倘若基于薛辛庄居委会“公共利益征收”的逻辑前提,官司不用打就可以预见王大杨必败的结局。因为合同中的明确约定俨然是原告逻辑的屏障,且看上去坚不可摧、冥顽不化。
纪律师以釜底抽薪的一招瞬间扭转了时局:2010年12月中旬,他以委托人王大杨的名义向黄岛区人民法院提交了一份《管辖异议申请书》。律师认为:涉案拆迁项目的实质并非为公共利益之征收,而是商业开发拆迁。这从根本上决定了涉案拆迁项目实施单位是否具备强令王大杨拆除房屋的正当性。原、被告双方对性质存在本质差异,足以证明涉案案情的复杂程度非同小可,此为其一;其二,王大杨一案本身在黄岛辖区内有着重大的社会影响。依照《民事诉讼法》的规定,该案应当由青岛市中级人民法院管辖,而不能是黄岛区人民法院。
正所谓天道酬勤,管辖异议申请递交之后,黄岛区人民法院在此后的整整两个月时间里一直将该案束之高阁。因为此,拆迁方的“诉讼逼迁”陷阱未能得逞,王大杨的食品加工厂又一次虎口脱险。
大气冷静地应对疯狂轰炸
随着建设项目的进度,开发商心急如焚,面对王大杨这样的硬“钉子”,于是开始了对王大杨的疯狂轰炸:首先,将王大杨厂里的电表、电线偷偷拆除,王大杨随即向有关单位进行了投诉反映,但供电没有得到解决,很快王大杨便购买一台小型发电机进行生活自救,老王说小时候家里穷,没有玩过这发电机高端玩具,现在可以补上了;接着,施工单位开始在厂周围进行施工,并在王大杨厂子周围筑起了土堆,任凭老王如何交涉怒吼,他们却置之不理,土堆越堆越高,并且通往老王厂里的自来水管,也被挖断了,王大杨每天只有翻山越岭,取水购物了,老王戏称:“苦不苦,想想长征二万五”;一天夜里,随着一阵阵噼里啪啦的响声,老王穿上衣服,抄起木棍,冲了出去,几个黑影已消失在夜色里,厂里的全部玻璃已被砸坏了。天一亮,老王报了警,警察过来后劝老王不要漫天要价,抓紧签订补偿协议,尽快搬迁吧。老王找来了安装玻璃的,重新安装了玻璃。第二晚上,响声再次响起,新安装的玻璃全部又被砸坏了,老王又重新装好了玻璃……,第三天晚上,响声却没有再响起。就这样王大杨坚守着阵地,时不时地还在厂里唱起了京剧。对手越疯狂,老王越坚定、内心越强大,希望应该是不远了。
法律手段全面反制
纪律师代理介入后,不断关注着前方的战报。法律上的动作也全面展开了,通过申请政府信息公开,获取了涉案地块的征地批复以及建设项目的立项、用地规划许可、土地出让协议等材料,随即纪律师提起了有关行政复议、行政诉讼以及申请查处等,以对征地活动、出让土地以及建设活动的合法性进行审查。
法庭上的斗争烽火
2011年3月中旬,拆迁之势再次轰轰烈烈地卷土重来——黄岛区人民法院通知王大杨参加薛辛庄居委会诉其返还土地纠纷一案的庭审。换言之,管辖异议并不能使王大杨幸免于在黄岛区人民法院对簿公堂,而只是让这一宿命延后了一段时间。开庭在即,王大杨到底将无路可退,抑或绝处逢生?
春雨绵绵,黄岛的天空也因此云霭笼罩。即便如此,也总有“守得云开见月明”的一天出现。寥寥几日后,纪召兵律师陪同王大杨一同出席庭审。审判伊始,做足了准备工作的纪律师是“任凭风浪起,稳坐钓鱼台”,又将一份申请书提交给法官。原来,他援引了《民事诉讼法》与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的有关规定,强调法庭采用简易程序审理的案件必须是事实清楚,权利义务关系明确,且争议不大的案件,而本案事实并不清晰,诉讼双方对于拆迁性质是公益征地还是商业开发拆迁存在很大争议,依法应当适用普通程序审理。
纪律师这一入木三分的对策有如“长风”一般破除了退地诉讼之压的“万里浪”—法院裁定以普通程序审理该案,因此一个月的法定举证期限横空出世,时间战线再一次拉长。随着时间战线的拉长,急于施工的拆迁方放低了强硬的姿态,向王大杨伸出了和谈的“橄榄枝”,意欲将补偿额提升至90万元。该标准距离王大杨的理想水平线还有一定的距离,后者拒绝接受,此次协商终以失败告终。
2011年6月,黄岛区人民法院审结此案,并当庭审判,判决认为原、被告场地租赁合同已经终止,被告王大杨应当将租赁物返还给原告居委会。对于这个意料之中的“败局”,有所准备的纪律师毫不迟疑地采取了上诉的应对方案。
《左传•宣公十五年》有云:“虽鞭之长,不及马腹。”当王大杨与居委会之间的“争地”纠纷进入到青岛市中级人民法院的审理程序之后,居委会与开发商的联盟力量相对于王大杨而言,不再那么固若金汤。最终,经法院调解,双方达成了一致意见:拆迁方以300万人民币对王大杨进行补偿,此补偿数额大大突破了纪律师和王大杨原先设定的争取目标。
【案件结语】
新征收条例对旧拆迁条例的取而代之,推动我国拆迁法治向前迈出了一步。但是,现阶段的拆迁法律体系整体情况仍然是不容乐观的。法律规范的实操性弱,加之执法现状的不理想,最终的局面通常会演变成良法被现实架空、有法不依的困窘局面。因此,沉痛说来,我国的拆迁利益之争——政府和开发商绑架老百姓利益的无形战争,并没有因为新条例的出台而偃旗息鼓。
这场战争里,政府有权,开发商有钱,老百姓手无寸铁,有的只是对党中央的信任,对现代包青天的期许。在这样的三方格局里,邂逅拆迁命运的拆迁户应当如何守护自己“耕者有其田,居者有其屋”的恬然生活状态?答案是,依法维权!依托于法律,依托于专业的拆迁维权律师,淳朴的老百姓才能避免落入拆迁权钱联盟精心设置的各项披着合法外衣的“陷阱”里,才能为自己神圣的私有财产圈起一道坚不可摧的综合屏障。