土地承载着生命，孕育万物。土地在百姓生活中扮演重要的角色，土地在经济发展中起到作用不容忽视。改革开放以后，由计划经济向市场经济转变，劳动力逐渐从土地上解放出来，越来越多劳动力涌向大城市，成为“南北漂”的一员。

据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的“另类乡愁”。

由于家庭联产承包责任制的实行，土地比较分散，土地利用率低。劳动力流向发生变化后，年轻人居住需求目光转向城市。农村宅基地及房屋成为“空巢”，导致闲置浪费土地资源。同时城市中居民，向往农村的田园生活。生活水平的提高，越来越多人追求田园般生活，目光转向农村。现实情况很复杂，为了盘活农村宅基地，促进农村经济的发展，国家开始鼓励提高宅基利用率。客观现实发生变化之后，宅基地使用权转让协议发生纠纷，农村宅基地上房屋转让效力是怎样？现实困境在哪里？是否一概认定转让协议无效呢？下文小编从法律规定及法院裁判为依据，简述宅基地转让协议效力问题以及现实中存在的困境。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五项规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”从法条立法原意上看，农村村民是可以出卖、出租、赠与住宅，法律并不禁止宅基地上房屋的转让。

从近三年实务中部分案例观察发现，近三年中有关宅基地使用权及房屋转让协议案件，案由基本都属于确认转让协议无效。缘由一确认协议无效，起诉期限没有限制；缘由二对于可撤销的协议，根据《中华人民共和国民法典》规定可知，一般是6个月或一年的除斥期间。一旦错过除斥期间，当事人就丧失撤销之权，同时撤销之诉对证据要求相对苛刻。

实践中法官审理转让宅基地使用权及房屋协议案中，裁判可以简要归纳以下几类。

一、确认宅基地上房屋转让协议有效

法官审查协议效力时，确认协议有效前提是协议双方意思表示真实；不违反法律、行政法规效力性强制性规定；不违反公序良俗；协议双方具有民事行为能力。这仅从法律规定角度论证协议的效力。协议从形式符合上述条件是有效的。但法官阐述裁判理由时，重点强调协议双方属于同一集体经济组织成员。根据房地一体原则，农村宅基上房屋转让，宅基地也同时转让，而宅基地属于集体经济组织的福利，只能在同一集体经济组织成员内流转。同一集体经济组织成员间流转，这种给予集体经济组织身份福利并没有流转出去，应属于有效的协议。

二、宅基地上房屋转让协议无效

这类裁判作出，法官在论述裁判理由重点强调转让协议无效原因是买卖双方并非同一集体经济组织成员，要么是城市居民购农村房屋及宅基地，要么是不同集体经济组织成员间买卖房屋及宅基地的行为。

三、协议部分有效，部分无效

其中一个案例买方是城市居民，因地方政策的鼓励，到农村与村民签署协议，约定合作开发经营农家乐。村民提供宅基地，买方提供资金建设房屋、设施用于经营，并约定房屋建设成后，其中一部分房屋属原村民，另一部分房屋归买方所有。但建设房屋存在部分违法占地的情况。经过一审、二审法院审理，都认为合同部分有效的，符合国家政策的要求，是双方意思自治的结果，但针对违法占地建房的部分协议是无效的。

笔者观察宅基地上房屋转让协议实务案例中发现，给我留下比较深刻案例。一是买卖双方并非同一集体经济组织成员，签署协议后买方把户口从别的省份迁到房屋所在村，当发生纠纷后，法院裁判认为虽然协议签订时买方并非卖方集体经济组织成员，但后买方把户口迁入该村，成为集体经济组织成员，所以协议有效。参照法院裁判理由，后买方把自己户口迁入房屋所在村的行为，治愈了协议无效，使协议从无效变为有效。

另一案例协议双方非同村集体经济组织成员，买方从卖方处购买房屋后，把房屋转卖给A（非房屋所在地的村民），A转手把房屋转让给B（非房屋所在村的村民）。最后B把房屋转让C（房屋所在村的村民）。当卖方向法院诉请确认转让协议无效时，法官裁判理由是涉案宅基地使用权最终流转回村村民C手中，并没有流转到该农村集体经济组织之外，没有损害该农村集体经济组织利益，未违反我国土地管理法的规定和立法初衷，涉案宅基地使用权的三次转让均应认定为有效。即农村宅基地连环买卖涉及的多个买卖合同的效力应当作为一个整体认定，如果最后一手买受人与第一手出卖人是同一农村集体经济组织成员，农村宅基地实现了内部流转，则每个环节的买卖合同均应当认定为有效。

最后一个案例入赘女婿购买妻子村中宅基地，夫妻双方一直同居生活，但并未办理结婚证，孩子出生后居住的需求，入赘女婿以自己名义和妻子所在村村民签署宅基地及房屋转让协议。后卖方以入赘女婿非本集体经济组织成员，协议无效为由诉请法院。经一审、二审法院审理认为夫妻双方从1995年开始同居生活，期间生育了两个小孩，双方长期共同生活。2006年购买涉案房屋时，双方已共同生活10余年，且共同抚养小孩，虽然是入赘女婿个人名义订立协议购买，但购房款来源于夫妻在同居生活期间的共同收入，房屋购买后，夫妻及两个小孩一直居住至2012年，可以认定2006年夫妻为了家庭生活需要，共同购买了卖方的房屋。妻子作为村集体经济组织成员资格，有资格购买同村村民的房屋，故本案的出卖房屋协议应当认定为有效。

从上述实务案例可知，一份有效的宅基地及房屋转让协议，须双方意思表示真实；具有完全民事行为能力；不违反法律、行政法规的效力性强制规定；不违反公序良俗等基本构成要件，否则协议效力将被否认。因转让协议针对是一项特殊物权，转让合法性还需遵守特别法规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五项规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”这是对宅基地上房屋转让行为规范的特别法，宅基地上房屋转让行为受其规制。

自封建社会至新中国建立，农民翻身做了主人，拥有土地。改革开放后推行市场经济，经济活力增加，土地不再农民收入唯一来源，外出务工成了必选之路。经年累月的积累，村民收入增加，考虑城市生活便捷等因素，不少农民留在城市定居。原本村中房屋就成了“空巢”，闲置的土地变多，土地利用率低，造成资源的浪费。生活在城市的居民，却向往农村的生活。双方需要一旦契合，交易自然会发生。

农村宅基地使用权是国家针对农村居民设定的一项具有社会福利性质和社会保障功能的特殊用益物权，是为了保障农民最基本的居住要求，其取得以户为单位进行审批。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。由此可见，宅基地使用权人只有依附宅基地使用权而得以取得自建房屋。我国实行的是“房随地走”“地随房走”的双向统一原则，建筑物和土地具有不可分的依附关系。

《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）提出，“……鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创业创新。各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。”2018年1月2日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋所有权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”从上面政策可以看出，国家在政策上是鼓励盘活闲置的宅基地和闲置农房的，如何合理、合法处理宅基地所有权、资格权、使用权也是未来在盘活宅基地实践中需要解决的问题。

根据以上案例分析，笔者认为同一集体经济组织成员间宅基地使用权及房屋转让行为，符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定内容是不存在障碍的。即便不是同一集体经济组织，可通过成为集体经济组织中一员，治愈合同无效。对城市居民购买农村宅基地上房屋或非同一集体经济组织成员之间转让宅基地使用权的行为，为了顺应农村宅基地三权分立的时代背景，为了达到协议有效。首先，符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定协议有效的要件；其次，因宅基地所有权归集体经济组织所有，转让行为必须取得集体经济组织的同意、认可（也即村民会议三分之二以上同意或村民代表同意）；最后，若转让行为发生在改革试点区域，需符合上述要件前提下，还需要符合各试点区域中特别规定。

如何在顺应时代发展需求下，不仅要保证宅基地转让协议效力，还需要考虑集体经济组织成员福利的保护。又充分发挥土地的价值，增加农民的收入，保证宅基地所有权、资格权、使用权三权合理配置，顺应时代发展。法院在审理宅基地转让协议效力问题时，也要考虑2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款明确规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，国家在全国选定部分地区开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革等试点工作，如何实现宅基地使用权的市场化资源配置是改革探讨的一项内容，目前新农村正在城镇化转型，转让协议的内容与当今的土地政策并不冲突，且确认合同无效是自始无效，如果改革内容发生变化允许宅基地使用权的市场化，必然导致已生效的法律文书与法律规定相冲突。

宅基地曾经有过私有并可自由买卖时期，从1949年新中国成立到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋所有权，宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承。但是自1962年初至1999年间，农村宅基地归集体所有和农民房屋可自由买卖政策逐步建立完善并趋于定型，而后沿袭至今。数十年来，农村宅基地归集体所有，农民个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租；宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离。一边是农民房屋永远归农民所有，并且有买卖或者租赁房屋的权利；另一边却强调宅基地一律不准出租和买卖，硬是整出“房地分离”奇迹。在国家鼓励和推进农村土地自由流转的今天，宅基地与房产所有权“两张皮”无疑成为亟需跨越的障碍。

对于表面已经建有房产的农村宅基地来说，不能出租或者出售在实际操作中本身是个悖论。农民在出租或者出售房产时候，不会加上其房产下面宅基地不出租或者不出售条款，而租房特别是买房者也不会认同房子是我的、宅基地还是原户主理念，更不会双脚离开地面悬浮于宅基地上空。换句话说，农民在出售自家房屋时，与之配套的宅基地已经形成事实上的使用权转让。即便如此，已经出售房屋的农民与宅基地还是脱不了干系，假如邻居之间发生宅基地界限扯皮纠纷，以致对簿公堂，在法律层面上还需要出卖房产的原农户出面打官司。如果说宅基地上有房屋似乎少了宅基地之忧的话，那么处理未建房宅基地问题就有些棘手：农民名下宅基地面积超标，自家建房后还有大片空地足够再建房而未建或者宅基地长期空置，都因不能出售造成资源长期闲置浪费。

宅基地可以有偿退出或者转让，能够让进城农民免去后顾之忧，亦让大量闲置宅基地获得“解放”，还给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间，可谓一石三鸟之举。要把好事办好，务必兼顾各方利益，尤其是要因地制宜制定合理补偿标准，保证转让宅基地农民利益不受损，实现买、卖与村集体多方共赢。